강남3구 중 유일하게 재정비촉진사업을 추진 중인 송파구의 거여·마천 재정비촉진지구 촉진사업이 본 궤도에 올랐다.
특히 거여동 234번지 일대의 거여2-2 재정비촉진구역(이하 거여2-2구역)은 주거선호도가 매우 높은 지역으로 가장 빠른 사업추진 속도를 보이고 있다.
총 4만2851㎡ 면적의 거여2-2구역의 현재 조합원 수는 680명이며 촉진사업을 통해 지하3층, 지상33층 높이의 임대주택 190세대를 포함한 1045세대의 공동주택이 공급 될
예정이다.
부동산시장 침체한파도 비껴가는 ‘거여2-2촉진구역’
◆개발압력 높은 거여·마천
거여·마천 촉진지구 일대는 1960년대부터 철거민들의 이주지역으로 전형적인 무허가건축물과 좁은 골목길 그리고 낮은 지붕의 작은 주택들이 무질서하게 들어서 있고, 기반시설이 절대적으로 부족함은 물론, 기반시설 역시 낙후돼 있어 재정비가 시급한 지역이다.
이 때문에 거여·마천 촉진지구 일대는 매우 오래전부터 정비사업을 추진해 왔으나 사업성부족 등의 이유로 사업추진이 답보상태를 거듭하고 있었다.
그러나 지난 2005년 강남3구에서 유일하게 서울시 3차 뉴타운지역에 포함, 정비사업이 가시화되기 시작해 이듬해 10월 19일 촉진지구로 인정 의제 됐다. 이후 2008년 8월
재정비촉진계획결정·고시 되면서 본격적인 촉진사업이 궤도에 올라섰고, 그 중에서
촉진지구 서쪽 거여역 인근에 위치한 거여2-2구역은 가장 빠른 사업추진속도를 보이고 있다.
거여2-2구역은 재개발사업으로 촉진사업이 진행되고 있다. 촉진계획이 결정고시된지
4개월만인 2008년 12월에 조합설립인가를 받았으며 현재 사업시행인가를 목전에 두고 있다.
◆입지분석
거여2-2구역은 송파구 최남단에 위치하고 있으며 동남쪽으로 하남시와 맞닿아 있다.
촉진구역 남쪽으로는 남한산성을 사이에 두고 성남과 접해 있으며 북쪽으로는 송파구 오금동과 가락동을 마주하고 있다. 또한 현재 건설 중인 위례신도시가 서남쪽에 접해 있다.
거여2-2구역뿐만 아니라 거여·마천 촉진지구는 기반시설이 매우 열악한 환경이다.
이 때문에 대부분의 강남지역 정비사업이 재건축사업으로 진행되는 것에 반해
거여·마천 촉진지구는 기반시설이 부족할 경우 시행되는 재개발사업방식으로 추진되고 있다.
그러나 상대적으로 거여·마천일대 주변의 입지조건은 매우 우수하다. 우선 촉진지구
자체가 주거선호도가 가장 높은 강남3구에 포함된 지역이며, 특히 거여2-2구역 일대는 압구정동과 대치동, 잠실동, 장지동, 그리고 정비사업으로 새롭게 정비될 성남·판교·
분당·수지·동백·광교신도시·동탄 등으로 이어지는 범 수도권의 대표적인 주거축에 위치하고 있다.
◆위례신도시의 최대수혜지
특히 범 강남권과 신도시 주거벨트의 중간 고리 역할을 하는 지역에 위치하고 있어
촉진사업과 동시에 인근의 우수한 환경에 편입되는 수혜지라 하겠다.
또한 거여2-2구역은 위례신도시의 최대수혜 지역이기도 하다. 위례신도시는 강남의
수요를 대체할 신도시라기보다는 강남에 위치한 강남신도시라고 할 수 있다.
우선 입지에서 강남3구에 위치해 있고 최근 가장 중요시되는 풍부한 자연녹지환경이
서울·수도권의 최선호 지역에 위치하고 있다.
다른 지역이 갖추지 못한 강남의 우수하고 편리한 인문환경의 이용이 용이하고
강남이 보유하지 못한 풍부한 자연녹지환경과 조망환경을 동시에 보유하고 있다.
아울러 약 4만5000세대에 인구 약 12만명을 수용 할 정도로 규모도 적지 않다.
신도시 건설 추진속도도 오는 2월에 보금자리주택의 사전예약을 추진할 정도로 빠르다.
이러한 이유로 많은 주택 수요자들이 위례신도시 진입을 기대하고 있으며 앞으로
주택수요의 방향타 역할을 할 지역이라 할 수 있다.
거여·마천 촉진지구 내 촉진구역 중 거여2-2구역은 이 위례신도시와 구역 서쪽에
접하게 된다. 위례신도시가 완공될 경우 거여2-2구역은 위례신도시의 기반시설을
고스란히 누릴 수 있는 이점이 생기게 된다.
현재 촉진계획대로 사업이 추진된다면 비슷한 시기에 위례신도시와 촉진사업의 완료가 예상되는데 이 경우 거여 2-2구역은 송파구의 프리미엄과 위례신도시의 혜택을 동시에 누릴 수 있는 단지가 될 것으로 보인다.
위례신도시와 완공시기 거의 비슷해 진입 못하는 수요자들 몰릴 듯
◆수도권 이동은 물론 전국어디로나
거여2-2구역은 뛰어난 교통환경을 가진 것으로도 주목받을 만하다. 촉진구역 북쪽에
대표적인 도로 기반시설로인 서울외곽순환도로를 서쪽의 송파IC와 동쪽 서하남IC를
통해 편리하게 이용할 수 있으며, 서울외곽순환도로와 연결된 경부고속도로,
중부고속도로, 서울춘천고속도로, 서해안고속도로 등 주요 고속도로를 통해
국토 전역에 대한 이용이 매우 편리하다.
또한 외곽순환도로를 통한 서울의 주요 도심지역의 접근성도 양호하다. 주요 간선로로는 촉진구역에 접하고 있는 오금로를 통해 북쪽에 위치한 잠실 그리고 서울 북부지역을 쉽게 접근할 수 있고, 남부순환도로 및 양재대로를 통해 서울 전지역에 대한 접근성도 매우 양호한 편이다.
대중교통을 이용할 시 지선·간선버스는 물론 이미 설치돼 있는 지하철 5호선 거여역을 이용하면 서울은 물론 인천이나 경기로의 이동 역시 편리하다.
기반시설로는 이미 도로와 지하철이 모두 다 갖춰진 셈인 것이다.
게다가 제2경부고속도로가 건설될 경우, 이를 통해 분당과 동탄 등 인근 도시로의 접근성이 더욱 편리해져 타 도시에서 거여2-2구역으로의 접근성도 향상되고
이는 거여2-2구역의 경쟁력을 개선하는 효과를 낳기도 한다.
◆자연환경
거여·마천 일대는 남한산성과 접해 있다. 따라서 녹지 환경은 어느 지역 못지않게 풍부하게 보유하고 있는 셈이다. 더구나 강남의 다른 지역이 보유하고 있지 못한 자연녹지를 단지와 연결해 보유할 수 있는 장점까지 가지고 있다.
이는 촉진사업 완료 이후에도 단지경쟁력을 배가시키는 요인으로 중요한 역할을 하게 된다. 남한산성 도립공원 정상까지는 매우 가파르지만 정상부군은 완만한 경사와
성곽들로 이뤄져 서울시는 물론 수도권 시민들이 즐겨 찾는 대표적인 명소이며 문화재, 맛집 등 유명한 위락시설까지 갖춰져 있어 단순한 등산을 위한 녹지 역할뿐만 아니라
건강과 휴식을 동시에 제공하는 자연자원이기도하다.
또한 마천동과 하남시 사이에 위치하고 있는 천마산에는 산 정상에서는 송파구 일대가 한눈에 내려다보이고 각종 운동시설이 설치돼 있어 인근 주민들이 부담 없이 이용할
수 있다.
◆부동산 시장동향
글로벌 금융위기의 한파가 아직 가시지 않아 부동산시장이 전반적으로 침체기를 벗어나지 못하고 있는 와중에도 거여2-2구역을 포함한 거여·마천 촉진지구는 거래가 상당수 이뤄지고 있다.
인근에 위치한 E-그린공인중개사사무소의 이윤환 중개사는 “지난해 9월부터 꾸준하게 매수세가 이어지고 있다”며 “현재시세는 대지 지분 33㎡(약 10평) 규모의 다세대의 경우 3.3㎡(약 1평) 4000~5000만원에 거래되고 있으며, 대지지분 150㎡ 규모의 단독주택의 경우 1500~2500만원 선에서 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다.
이어 “특히 인근 위례신도시 진입을 원하는 소유자들 중에 위례신도시에 청약에 실패하게 되면 상당기간 매매제한으로 사실상 위례신도시 진입이 봉쇄되는 반면에 거여2-2구역의 경우 위례신도시와 접해있어 위례신도시의 기반시설을 고스란히 누리면서 매매가 자유로울 뿐만 아니라 조합원지위를 확보해 보다 확실하게 아파트를 분양받고자 하는 이들이 대부분”이라며 “더구나 위례신도시 건설과 거여2-2구역은 사업완료 시점이 비슷해 매매제한으로 위례신도시로 진입하지 못하는 수요자들의 수요가 몰릴 것으로 예상된다”고 설명했다.
