서울 도심, 역사ㆍ문화ㆍ지역특성 최대한 살려 재개발

 서울 도심, 역사ㆍ문화ㆍ지역특성 최대한 살려 재개발 

                  - 서울시,「2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(안)」발표

                  - 기존 도로망과 특화된 산업용도 유지, 필요 부분만 ‘소단위 맞춤형 정비’

                  - 종묘 등 문화재주변, 남산주변지역 등은 재개발 금지하고 그대로 보존

                  - 영등포, 연신내, 신촌 등 13개 지역 새로운 ‘지역중심지’로 전략육성

                  - ‘역세권 시프트’, ‘한강공공성 선언’, ‘준공업지역 종합발전계획’도 반영

                  - 관광인프라 용적률 인센티브 확대, 숙박용도 건물엔 최대 1,200%허용

                  - 건물 최상층 시민개방 시 용적률 인센티브 신규 도입, 도심 공공성 강화



 

□ 2020년을 목표로 추진될 서울시내 도심ㆍ부도심 재개발의 밑그림과 기본방향이 확정됐다.

□ 서울시는「2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(안)」이 17일 서울시 도시계획위원회를 통과, 최종 확정됐다고 22일(월) 밝혔다.

   ○ 기본계획은 도시환경 정비사업의 기본방향, 정비예정구역 지정 등에 관한 사항을 담은 큰 틀로서, 도시 및 주거환경 정비법 제3조 규정에 따라 10년 단위로 수립하고 5년 마다 타당성 여부를 검토해 기본계획에 재 반영한다.

  ○ 이번에 확정된 기본계획은 2005년 2월 기본계획을 재정비한 것으로서 2008년 4월 기본계획 수립을 위한 용역, 작년 10월 주민공람공고, 시의회 의견청취(09.12.28), 도시계획위원회 심의(10.2.17)과정을 거쳤다.

□ 민선4기 출범 이후 처음 수립되는 이번 계획엔 도심재창조계획, 문화도시, 디자인정책, 역세권 활성화 등 서울시 정책에 따른 서울 도심 여건의 변화 그리고 양보다 질적 향상을 추구하는 사회적 요구가 반영됐다.

<서울 도심부 지역별 역사ㆍ문화적 특성과 매력 살리고 낙후환경은 개선>

□ 특히 이번 계획에 따르면 2020년까지 도심재개발은 ‘전면 철거’ 등의 무분별한 재개발을 지양, 서울의 도심부의 역사ㆍ문화적 장소성을 지역 특성에 따라 살리면서도 도심낙후지역 재생을 통해 활력을 불어넣는 방향으로 이루어지게 된다.

□ 이에 따라「2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(안)」은 ▴정비예정구역을 지역 중심까지 확대 ▴미시행 지구 사업완료 ▴공공의 역할 및 공익성 강화 ▴전면철거 지양, 지역특성 고려한 소단위 맞춤형 정비 방안 마련의 4가지 정책방향을 제시했다.

   ○ 공공의 역할을 강화하고 미시행지구 사업을 활성화하기 위해 존치 건물을 리모델링하는 경우 도로 등 기반시설부담비율은 최대 30%까지 경감하도록 하고, 장기미시행 지구에서 미 확보된 기반시설을 공공에서 우선 설치하고 후회수하는 방안을 마련했다.

   ○ 또 소규모/부정형 부지로서 그동안 사업추진에 어려움이 있는 지구에 대해서는 지구 통합 및 기반시설부지 변경 등 구체적인 정비 유도지침을 마련, 정비계획 변경 시 반영하

        도록 했다. ★★★★★

<‘전면 철거’ 위주 재개발 → ‘최소한 철거’ 전환해 기존 도시 골격 유지>

□ 우선 완전히 부수는 ‘전면 철거’ 위주의 현재 도심 재개발 방식이 도시의 기본골격을 유지시키는 ‘최소한 철거’ 방식으로 전격 전환돼 도심 특유의 매력을 유지시키는 부분 개발이 가능해진다.

□ 서울시는 재개발로 인한 역사ㆍ문화가 살아있는 도심환경의 무분별한 파괴가 없도록 철거재개발 구간인 종로구 공평동, 인사동길 일부 지역을 기존 철거재개발 방식에서 수복재개발방식으로 바꿔 기존 도시인프라는 유지하면서 필요한 최소한의 부분만 재개발 할 수 있도록 했다.

   ○ 단 이미 주변지역이 철거, 재개발돼 개발여건이 변화한 서울역 주변, 수표동 일부는 기존 철거재개발 방식으로 사업이 진행된다.

□ 아울러 종묘 등 문화재 주변과 태화관길 북측, 남산주변지역에 대해서는 정비예정구역을 배제해 재개발을 원칙적으로 금지, 옛 도시조직과 문화자원이 그대로 보존될 수 있도록 했다.

     

(2005 기본계획)

(조정내용)

     

※ 도심부 정비수법 조정

현행	변경	해당지역	비  고
수복	철거	남대문5가(서울역 주변), 수표동 일부	주변지역 개발여건 변화
철거/수복	철거	청진,돈의문뉴타운,창신ㆍ숭인재촉지구,  공평구역 일부, 장교, 저동, 수표동 일부, 봉래동	뉴타운 및 재촉지구, 개발 진행중, 가시화
	수복	공평구역 일부	소단위 맞춤형 정비수법 시범 적용

<수복재개발의 사업화 방안인 ‘소단위 맞춤형 정비’ 시범 적용>

□ 수복재개발이 도입된 이후 당초 취지에도 불구하고 특별한 사업화 방안이 없어 오히려 도심의 낙후를 심화시키는 요인이 되어 왔으나 금번 기본계획에서는 ‘소단위 맞춤형 정비’ 방안을 새롭게 마련, 공평동이나 고궁 등 역사문화자원 주변 및 충무로 등 도심부 특화산업지역을 시범구역으로 선정해 개발할 수 있도록 했다.

   ○ 소단위 맞춤형 정비사업은 기존 도심 도로망과 특화된 산업용도는 유지하면서 단독필지 또는 중ㆍ소규모 이하로 공동 개발하는 방식으로서 지역 특성은 살리면서 낙후된 환경을 개선할 수 있는 새로운 도심재개발 유형으로 부각된다.

□ 시는 부분개발 방식인 만큼 지역 주민들의 의견이 가장 중요하다고 보고, 주민참여식 재개발이 추진될 수 있도록 한다는 계획이다.

   ○ 지역주민(토지 등 소유자, 세입자)과 전문가, 공공이 협의체를 구성하고 공공의 지원 하에 정비계획이 수립되며 도로 등 정비기반설치, 건폐율 등 법기준 완화 등으로 사업성을 보전하도록 했다.

<영등포, 연신내, 신촌 등 13개 지역 새로운 ‘지역중심지’로 전략육성>

□ 13개 지역 39만㎡가 도시환경정비 정비예정구역으로 신규 지정, 새로운 ‘지역중심지’로 재개발된다. 이에 따라 중심지임에도 낙후돼 있는 용산, 영등포, 연신내, 신촌, 대림, 서울대입구역, 양평동 등 13개 지역이 전략적으로 육성될 전망이다.

   ○ 이들 지역은 지역ㆍ지구 중심지의 역세권 내 상업ㆍ준주거지역을 대상으로 노후도, 과소필지, 저밀이용 등의 검토기준을 거쳐 지정됐다.

   ○ 아울러 당초 공람(안)에서 제시됐던 정비예정구역은 공람의견 채택여부 심사를 통해 자치구 및 주민의사를 반영, 2개소가 해제되고 3개소가 추가 지정되는 등 일부 조정됐다.

    

공람시(‘09.10.29~11.12)	총12개소 40ha 신촌역주변 / 아현동 일부지역 /영등포역 전면 유곽 및 쪽방 밀집지역 / 신용산역 북측 일대 / 왕십리역 주변 / 연신내역 주변 / 구로디지털단지역 주변 / 서울대입구역 주변 / 양평동 준공업지역(양평 1, 14구역, 당산8구역) / 성동구 준공업지역(성동17구역)
최종(안)	총13개소 39ha 신촌역주변 /아현동 일부지역 /영등포역 전면 유곽 및 쪽방 밀집지역 / 신용산역 북측 일대 / 용산 빗물펌프장 주변지역 / 삼각지역 남측지역 / 태평양부지 주변지역 / 연신내역 주변 / 구로디지털단지역 주변 / 서울대입구역 주변 / 양평동 준공업지역(양평 1, 14구역, 당산8구역),

<도시환경정비사업으로 ‘역세권 시프트’공급하면서..지역 활성화>

□ 도심 내 시민 주거안정을 위해 역세권 시프트 공급 확대에도 적극 나선다. 이를 위해 시는 ‘역세권 시프트’ 공급요건에 적합한 지역을 자동적으로 도시환경정비사업의 정비예정구역으로 간주되도록 해 도시환경정비사업이 가능토록함으로서 민간 사업자들이 원활한 사업추진을 할 수 있게해 역세권 시프트 공급에 나서도록 유도한다는 계획이다.

   ○‘역세권 시프트’는 용적률을 높여주는 대신 일정 비율을 장기전세주택(시프트)로 짓도록 하는 것으로서 공급요건은 역 중심 반경 250m 이내(500m까지는 위원회에서 경계 결정), 20년 이상 50%, 부지면적 5,000㎡ 이상의 세 가지 모두를 충족해야 한다.

<한강공공성 회복 선언지역과 준공업지역 개발도 탄력>

□ 서울시가 작년에 성냥갑 아파트 일변도의 현재 한강변을 시민에게 돌려주겠다며 발표한 ‘한강공공성 회복선언’의 전략정비구역(여의도, 합정) 그리고 준공업지역의 산업부지확보 등 계획적 관리를 위한 ‘준공업지역 종합발전계획’의 우선정비대상구역(문래동, 신도림동, 가산동, 성수동2가)도 이번 기본계획에 반영돼 도시환경정비사업 본격 추진이 가능해졌다.

<관광인프라 용적률 인센티브 확대, 숙박용도 건물엔 최대 1,200% 까지 허용>

□ 도심지역의 공익성 강화를 위해 용적률 인센티브도 조정 및 신규도입된다. 시는 민간이 선호하고 있는 주거와 업무용도의 용적률 인센티브량을 축소하는 대신 관광인프라 구축을 위해 숙박용도 도입 시 복합 비율(20%~80%)에 따라 최대 200%의 용적률 인센티브를 부여한다. 

□ 한편, 숙박시설 주용도 도입시 기반시설 및 공개공지 초과 제공시 최대 1,000%까지 받을 수 있었던 용적률을 1,200%까지 허용하기로 했다.

<건물 최상층 시민개방 시 용적률 인센티브 신규 도입, 도심 공공성 강화>

□ 아울러 건물 최상층을 전망대나 로비 등의 휴게공간으로 개방하는 경우도 면적에 따라 용적률 인센티브를 부여하기로 해 도심공간의 공익성 강화를 유도했다. 예를 들어 대지 면적이 3,000㎡이고, 개방면적이 500㎡일 경우 약33% 용적률 인센티브를 받게 된다.

<개발유도지침 마련해 지하통합개발, 옥상녹화 및 저층부 가로활성화 유도>

□ 도시환경정비사업의 개발유도지침을 마련, 대규모 지하통합개발을 유도하고, 도심부에서는 옥상녹화를 의무화해 쾌적한 도시환경을 조성토록 했다. 또 저층부 가로활성화 구간을 지정해 건축물의 1층에는 가로활성화를 저해하는 업무용도를 배제하고 판매, 전시시설 등의 설치를 의무화하는 등 가로 친화적 보행환경을 조성하도록 했다.

    <저층부 가로활성화 용도 설치 구간>

□ 서울시는 이번에 확정된 계획을 재공람한 후 3월 중 고시할 예정이며, 정비구역 지정 등은 고시 이후 본격화된다.

□ 한편, ‘도시환경정비사업’은 일반 주택 재개발을 제외한 도심이나 부도심 등에 대한 민간 주도 재개발 사업 밑그림으로서 도시기능 회복이나 상권 활성화가 필요한 지역을 대상으로 도시환경을 개선하기 위해 실시한다.

   ○ 1970년대 도심부 4대문 안에 처음 도입돼 현재까지 190개 사업장이 도시환경정비사업을 완료했으며 50개 사업장에서 진행 중이다.

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지역별에 따른 개발계획의 차별화가 벌어질것 같구여...

작은지분이 모여있는 일부 지역은 통합개발 방식이 확정되면서.사업성면에서 커다란 걸림돌이 해소

되는 모습이 연출될 것 같네여..차후 본격적인 논의에 따른 가격양상이....