공부상 주택이 아니어도 비과세 받는 방법

화수분씨는 서울 도심에 위치한 단독주택에 12년 동안 거주해왔다. 몇 해를 준비해서 화수분씨는 부인과 함께 자신의 집을 음식점으로 용도 변경하여 사업을 시작했다. 투자를 많이 하지 않았지만 몇 달째 적자가 누적되면서 도저히 유지가 어렵다고 판단한 화수분씨는 결국 폐업을 결정하였다. 부인과 함께 화수분씨는 서울생활을 접고 시골에서 생활하기로 결정하면서 서울의 단독주택을 처분하기로 결정하였는데,‘1세대1주택 양도세 비과세’ 혜택을 받을 수 있을까?

 

1세대 1주택 비과세 ‘1세대 1주택 비과세’란, 양도일 당시에 하나의 세대가 국내에 주택(미등기 및 고가주택은 제외)을 보유하고 있고 그 보유기간이 3년 이상(서울•과천•분당•일산•평촌•산곡•중동 지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주해야 함)인 경우에, 그 주택과 주택에 부수되는 토지(도시의 경우 건물 면적의 5배, 이외 경우 10배)를 양도하더라도 양도세가 과세되지 않는 제도다.

 

1세대1주택 여부의 판단시점

양도하는 건물이 주택인지 3년 이상 보유하였는지 등의 판정하는 기준시점은 ‘양도일’이다. 또한 ‘3년 이상 보유’란 ‘건물을 보유하는 기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통산 3년 이상’을 의미한다. 따라서 설령 건물을 양도할 때 그 건물의 용도가 주택이 아니었더라도, 양도일 이전에 주택으로 보유하고 있던 기간이 통산하여 3년을 넘기만 하면 1세대1주택의 요건을 충족하게 된다.

 

그렇다면 화수분씨의 절세방안은?
위의 사례에서 화수분씨는 보유 건물에서 실제로 12년 동안 거주한 사실이 있으므로 ‘1세대1주택 양도세면제’의 혜택을 받을 수 있다. 문제는 화수분씨가 이러한 요건을 충족했는지의 여부를 화수분씨가 스스로 관할세무서에 증명해야 한다는 것이다.

 

가장 좋은 방법은 화수분씨가 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도도 주택으로 변경해, 양도당시엔 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다. 만일 이렇게 하지 않았다면 화수분씨는 양도당시 사실상 주택으로 사용하였음을 입증할 수 있는 다음의 증빙서류를 갖추고 그 사실을 이를 증명해야 한다.

 

화수분씨가 구비해야 할 증빙서류

1. 매매물건의 용도가 ‘주택’인 매매계약서
2. 가정용 전기요금납부영수증
3. 날짜가 찍힌 주택의 내부 및 외부 사진
4. 다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등(초)본
5. 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류