1대1재건축이란
1대1재건축이란
가구수와 상관없이 전용면적을 기준으로 기준 주택과 같은 크기로 재건축하는 것을 의미한다. 정부는 재건축 규제 완화 차원에서 전용면적을 10%까지 넓히는 것도 1대1재건축으로 간주키로 했다.
먼소리일까요 ^^;;
재건축사업에서는 소형평형의무화 비율이란게 있습니다.
소위 말하는 2:4:4 비율로 아파트를 짓는 건데요.
전용면적 60m2 이하(소위 말하는 20평대)를 건축세대 중 20%
전용면적 85m2 이하(소위 말하는 30평대)를 건축세대 중 40%
전용면적 85m2 초과(소위 말하는 중대형)를 건축세대 중 40% 씩 짓는 것입니다.
재건축아파트로 1000세대 아파트 지으면 (재개발과 달리 17% 임대아파트 짓는 건 없죠)
200세대는 25평
400세대는 33평
400세대는 43평
뭐 이런식으로 짓는다고 보면 되겠습니다.
그런데 현재는 재건축에 대한 규제 규제 등이 겹쳐서...
연면적에 대한 제한규정 등도 있고 그렇죠.
(현재는 도정법시행령이 개정되어 2:4:4 규정이 아닌 6:4 비율로 지을 수 있습니다만, 서울시에서 2:4:4를 고수해서
현실적으론 2:4:4로 사업을 추진해야하는 상황입니다).
그 이야기를 하고자 하는게 아니라, 1:1 재건축의 의미를 설명하자면...
아파트를 재건축하는데에 있어, 기존의 500세대였다, 그러면 다시 헐고 500세대만 짓는다
이런 뜻이 아니라...
4. 주택재건축사업
4-1. 건설하는 주택 전체 세대수가 20세대 이상 300세대 미만인 경우에는 85제곱미터 이하 규모의 주택을 60퍼센트 이상 건설하되, 85제곱미터 이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50퍼센트 이상이어야 한다.
4-2. 건설하는 주택 전체 세대수가 300세대 이상인 경우에는 (4-1)의 기준을 적용하되, (4-1)의 기준의 범위 안에서 시ㆍ도조례로 주택의 규모 및 건설비율에 관하여 따로 정하는 경우에는 그 규모 및 건설비율에 따른다.
4-3. 조합원 분양주택을 기존 주택면적(재건축하기 전의 주택면적을 말한다)의 10% 이내에서 확대하여 건설하고, 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택을 모두 85제곱미터 이하 규모로 건설하는 때에는 (4-1) 또는 (4-2)의 기준을 적용하지 아니한다.
4-4. (4-1) 내지 (4-3)의 기준은 수도권정비계획법 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역에 한하여 적용한다.
관련링크 : 국토해양부 고시 2009-551
붉은 색으로 표시된 부분,
조합원은 재건축하기 전의 주택면적보다 10%이내에서 확대한 주택을 배정받고,
일반분양분은 국민주택규모(전용85m2이하)로 건설할 경우에는
2:4:4(6:4) 기준을 적용받지 않고 사업할 수 있는 재건축 사업장을 말합니다.
위의 기준에 따라 재건축사업을 추진하게 되면,
소형평형 의무화비율을 피할 수 있지만, 조합원들은 기존에 보유했던 평형(약 10%까지만 상향가능) 정도로만 배정받을 수 있습니다.
그런데 왜 1:1 재건축을 하느냐?
그것은 사업장마다 특수성에 기인합니다.
2:4:4의 룰에 따라 재건축을 하다보면, 기존 재건축아파트(특히 중층아파트)의 경우는
재건축 전에 30평대였는데(전용 25.7m2) 2:4:4의 룰에 따라 아파트 평형배정을 하다보니,
20평대로 어쩔 수 없이 평형이 낮아져야 하는 사업장이 있을 수 있습니다.
이 경우 기존에 30평대에 살고 있던 조합원이, 20평대로 줄여서 들어가게 되면 굉장히 억울하겠죠.
이런 조합원들이 다수 생긴다면, 이 조합의 조합원들은 20평대 배정에 대한 불안감 때문에 사업추진에
참여하지 않을 것이고, 사업추진이 여의치 않을 것입니다.
이런 사업장들의 경우 2:4:4의 룰을 피하기 위해서, 위에서 설명한 1:1 재건축 사업을 추진하게 됩니다.
기본적으로 모든 조합원들은 용적률이 늘어나는 범위하에 따라,
약 10% 안에서 전용면적을 넓혀가는 사업을 추진할 수 있기 때문이죠.
(어쨋거나 평수는 키울 수 있음).
그럼 1:1 재건축을 추진하는 단지에서, 일반분양분은 어떻게 잡느냐.
소형평형 의무화비율이 적용됩니다. 일반분양분의 20%까지는 60m2 이하를 지어야 합니다.
그럼 나머지 80%는 85% 이하로 지어야겠지요.
1:1 재건축을 추진해서,
기존의 20평대 초반 조합원들은 20평대 후반평형을
30평대 초반 조합원들은 30평대 후반평형을
40평대 초반 조합원들은 40평대 후반평형(10%이내 범위에서 상향)을 배정받았다고 하면
남는 용적률 부분을 일반분양분으로 짓되
그 수가 만약 100세대라면, 위의 기준에 따라서
그중 20%인 20세대는 전용 60m2 이하의 20평대 아파트로,
80%인 80세대는 전용 85m2 이하로 지어야 합니다.
그동안..
당연히 1:1로 재건축하기 때문에 일반분양이 하나도 없이 조합원이 다 부담해서 아파트 짓는 것으로 오해를...^^;;
세줄요약
1:1 재건축은, 전용면적을 기존주택 전용면적을 10% 이내의 범위내에서 넓히면서 사업하는 재건축방식.
재건축사업의 2:4:4 평형 건설규정에 따라 기존 아파트보다 배정평형이 줄어드는 조합원이 생길 수 있는 사업지에서 주로 적용.
1:1재건축사업지의 일반분양분은 20%는 60m2이하로, 80%는 85m2 이하로 건립하여 일반분양한다.