임차인이 계약기간 중도에 나갈 경우 중개수수료는?

임차인이 계약기간 중도에 나갈 경우 중개수수료는..(퍼옴)

 

1. 묵시적 갱신에 있어서 중개수수료 지급 문제

묵시적갱신이란? 소위 말하는 자동연장을 이야기합니다.

계약기간이 2년이었는데, 임대인 임차인 모두 계약기간 만기 전 6개월부터 1개월 사이에 아무 말 없이 지나가면,

자동연장되었다. 혹은 묵시적 갱신이 되었다고 이야기합니다.

 

이 경우 주택의 경우는

 

그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임대차의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 본다.

주택임대차보호법 제6조 계약의 갱신

 

그리고 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

주택임대차보호법 제6조의2 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지

 

몬 소리냐...

(예를 들어 설명하자니 너무 길고, 또 =ㅅ= 너저분하네요. 다 썼다가 지움.)

 

2년짜리 임대계약이 묵시적갱신(자동연장)되면,

2년을 계약기간으로 한 같은 임대보증금과 임대료(월세)하의 임대계약이 이루어진 것으로 본다.

그런데!!! 이 경우 임차인은 언제나 계약해지를 통지할 수 있으나, 임대인은 계약해지를 주장할 수 없다.는 겁니다.

 

즉, 임차인은 같은 금액으로 2년을 더 살 수 있고, 임대인은 맘대로 나가라는 소리를 못합니다.

그런데, 6조2항에 의해서, 임차인은 나가고 싶으면 나 나갈테니 보증금 돌려주세요 이야기를 할 수 있고

집주인은 그 소리를 들은지 3개월 후에 돌려줘야하는 의무가 있다는 이야깁니다.

 

그런데 보시다시피 위의 임대차보호법에는

 

중개수수료 를 누가 부담해야하는지에 대한 명문규정이 없습니다.

 

그래서 일선 중개업소에는 관행적으로...

묵시적갱신(자동연장)이 되었으니, 이전과 같은 계약이 이루어진 걸로 보아...

계약기간 내에 임대차를 빼는 것이니 임차인이 중개수수료를 내는게 관례입니다...

라고 해서 기존 임차인이 중개수수료를 내는 경우가 많았습니다.

 

 

그런데 그게 아니더군요?

 

 

2. 계약기간 내에 임차인 사정에 의해 중도에 나갈경우 중개수수료 문제?

이런 문제도 있습니다.

위의 케이스는 묵시적갱신이라는게 붙습니다만...

 

이런건 어떨까요.

계약기간이 2년인데 1년만 살았는데, 사정이 생겨서 집을 빼야합니다.

 

임대인은 보증금 못돌려주니, 알아서 새로운 임차인을 구해서 나가세요라고 합니다.

그래서 임차인이 중개업소에 의뢰해 새로운 임차인과 임대인이 임대차계약을 작성하게 되었습니다.

 

이 경우 중개수수료는 누가 내야할까요?

 

이런 경우 역시, 임차인의 필요에 의해 중도에 나가는 것이기 때문에

임차인이 중개수수료를 내는 것이 이제까지의 관행이었습니다만...

 

 

판례와 국토해양부 유권해석이 있군요.

 

1) 임대차계약의 당사자는 임대인과 새로 들어오는 임차인이다.

2) 중개수수료는 계약의 당사자가 내는 것이다.

3) 따라서 중개수수료는 임대인과 새로 들어오는 임차인이 내는 것이다(나가는 임차인과는 무관하다).

 

고로 계약기간내에 임차인 사정에 의하여, 계약한기간을 못채우고 나가더라도

임대인이 부담해야한다는 이야기입니다.

 

 

 

그럼 임대인 입장에서는 억울하죠.

사실 계약기간내의 임차인에게는 임대인에게 계약기간까지 임대차계약이 유효함을 주장할 수 있는 권력이 있습니다.

 

예를 들어 이런거죠.

에엣? 계약기간을 못채우고 나가시겠다구요? 저는 새로운 임대차계약을 하기 싫은데요.

계약기간까지 그냥 있어주세요. 계약기간 만료되면 그때 보증금 돌려드릴게요.

 

임차인 : ... ... ...

 

임대인에게는 또 다른 카드도 있죠.

에엣? 계약기간을 못채우고 나가시겠다구요? 어쩔 수 없죠. 사정이 있으시다고 하니...

그런데 저는 계약기간이 만료되면, 새로 임대를 놓을때는 임대보증금을 1억원 더 올려서 받으려고 했거든요.

그러니까 임대를 빼서 나가시려거든 보증금을 1억 더 올려서 세입자를 구해주세요.

 

임차인 : ㅅㅂ...

 

 

그럼 누가 아쉬울까요.

 

 

판례를 보면 다음과 같습니다.

 

서울중앙지방법원 제9민사부 98.7.1 선고 98나55316판결

일년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에, 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로...

중략

임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다.

 

즉, 판례에 따르면 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 이유가 없다.

반대로, 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 있다면, 기존의 임차인이 부담할 수 있다는 것입니다.

 

묵시의 갱신의 경우는 임대인이 부담해야한다고 하네요. ^^;;

 

고로 요약하자면 이렇습니다.

 

1)묵시의 갱신일 경우 임대인이 부담한다.

2)계약한 기간을 못 채우고 나갈 경우,

 - 사전에 누가 중개수수료를 부담할 것인지를 정한다

 - 사전에 정함이 없는 경우 임대인이 부담한다.

 

 

이 글을 읽으시는 분이 임대인이라면 어떻게 하면 될까요?

 

당연히...

중개수수료의 지급주체 문제를 임대차계약 체결시 명문화해서 특약사항에 달아두어야겠죠.

 

임차인이라면 어떻게 하면 될까요?

^^;; 잘 읽으셨다면 글 속에 답이 있지요?