서울시에서 발표한 휴먼타운에 관하여...

서울시, 신개념 저층주거지 ‘서울휴먼타운’ 조성

                     - 아파트 위주 개발 탈피, 저층주거지 환경 개선해 보존

                     - 아파트 장점 결합한 신개념 저층주거지

                     - 도정법에 저층주거지 정비하는 ‘주거환경관리사업’ 신설 건의

                    - 다세대ㆍ다가구 밀집지역(유형1)→재개발구역과 묶어 결합개발방식으로 추진

                     - 단독주택 밀집지역(유형2)→성북동, 인수동, 암사동 시범사업지 3개소 선정


 

 □ 획일적인 아파트 위주의 주택공급으로 아파트 공화국이라 불리는 서울이 단독주택, 연립 등 저층주거지의 주거환경을 개선해 보존하는 신개념 주거지를 조성한다.

 □ 서울시는 보안ㆍ방범 및 편의시설이 잘 갖춰져 있는 아파트의 장점과, 골목길과 커뮤니티가 살아있는 저층주택의 장점이 하나로 통합된 신개념 저층주거지 ‘서울휴먼타운(Seoul Human Town)’을 조성한다고 13일(화)밝혔다.

 □ 서울시는 서울휴먼타운 조성을 통해 ▲재개발로 인한 저층주거지의 멸실을 줄이고 ▲주거유형 다양화 실현 ▲저층주거지의 안전하고 쾌적한 주거환경개선을 실현할 계획이다.

<2010년 저층주거지의 현주소>

 □ 현재 서울시 전체면적(605㎢) 중 223㎢가 주거지이며 그 중 약 55%(122㎢)가 단독ㆍ연립ㆍ다세대ㆍ다가구주택 등으로 구성된 저층주거지이나, 세대수 기준으로는 오히려 아파트가 56%를 차지하고 있다. 

 ○ 1970년에 비해 저층주거지는 절반으로 감소(한해 평균 1만동 이상)했고, 아파트는 13배 이상 증가하는 등 저층주거지의 멸실로 인해 주거형태가 급속도로 획일적인 아파트 중심으로 변모해 가고 있다.

 □ 그동안 ▲아파트 일변도의 개발사업에 따른 주거유형의 획일화 ▲사업성 확보 위주의 고밀개발에 따른 산ㆍ구릉지ㆍ한강 등의 경관자원 훼손 ▲서울의 역사성ㆍ장소성 상실 등 개성없는 도시공간 변화가 큰 문제점으로 지적되었다.

 ○ 또한 여러 가지 주택정책도 아파트 중심으로 제도화되어 저층주택의 감소에 따라 소형저가주택 부족, 부동산 가격 상승으로 원주민의 낮은 재정착률, 생활편의시설 부족 등 사회 경제적 문제점도 심화되고 있다.

<아파트 장점 결합한 신개념 저층주거지>

 □ ‘서울휴먼타운(Seoul Human Town)’은 기존과 같이 다양한 저층주거지 형태에 보안ㆍ방범, 생활편의시설 등이 잘 갖춰진 아파트의 장점이 결합한 신개념 저층주거지이다.

 □ 안전을 위해 CCTVㆍ보안등ㆍ경비소 등의 설치 및 자체방범조직의 지원을 통한 보안 및 방범의 강화, 경로당, 관리사무실, 어린이집 등 주민복리시설과 쓰레기처리시설ㆍ친환경시설 등 생활편의시설 설치, 주차장ㆍ공원ㆍ산책로ㆍ진입로 확장 등을 통한 도시 인프라를 구축해 쾌적한 삶의 터전을 조성한다.

 □ 또한, 주민대표회의를 구성하여 관리단위조직화ㆍ관리규약 제정ㆍ관리소 운영 등을 통해 지역 커뮤니티를 강화하고 복리시설ㆍ도로 등 기반시설ㆍ건축물 리모델링 등을 공동으로 관리 및 유지보수하게 된다.

 ○ 이를 효율적으로 추진하기 위해 서울시에서 관리비ㆍ리모델링 비용 융자, 에너지성능개선자금 등의 경제적 지원도 병행한다.

<도정법에 저층주거지 정비하는‘주거환경관리사업’신설 건의>

 □ 서울시는 ‘서울휴먼타운(Seoul Human Town)’ 조성사업의 조속한 실현을 위해서는 정비사업방식으로 시행하는 것이 타당하다고 보고「도시 및 주거환경정비법」에 ‘주거환경관리사업’의 신설 등을 국토해양부에 건의할 방침이다.

 ○ ‘주거환경관리사업’이란 도시의 건전한 발전을 위해 다양한 주거공간이 공존할 수 있도록 기반시설 및 건축물이 비교적 양호한 저층 주거지역에서 주거환경을 체계적이고 효율적으로 개선하고 관리하기 위하여 시행하는 정비사업을 말한다.

<2010년도 시범사업 유형별 2~3개소 추진, 성과 분석 후 확대>

 □ ‘주거환경관리사업’은 다세대ㆍ다가구 밀집지역을 대상으로 하는 ‘유형1’과 단독주택 밀집지역을 대상으로 하는 ‘유형2’로 구분한다.

  ○ ‘유형1’은 구역면적 10만제곱미터 내외를 단위로 하여 기반 및 편익시설 부족지역, 정비예정구역 해제지역 등에 지정하고, ‘유형2’는 5만제곱미터 내외의 동일한 특성을 가진 일단의 단독주택지로서 기반시설이 양호한 지역, 자가비율이 높은 지역 등에 지정한다.

 □ 또한 서울시는 ‘주거환경관리사업’을 체계적이고 효율적으로 추진하기 위해 단계별로 사업을 시행하기로 결정하고 우선 각 유형에 따라 2~3개소의 시범사업을 추진하고, 시범사업의 성과 등을 분석하여 법령개정을 완료한 후 사업을 확대해 나갈 방침이다.

<유형1 : 다세대 ㆍ 다가구 밀집지역 재개발구역과 묶어 결합개발방식으로 추진>

 □ 다세대ㆍ다가구 밀집지역(유형1)에 대한 시범사업은 정비예정구역 해제지역 6개소 중 2~3개소를 주민과 협의하여 지정하고, 도시ㆍ주거환경정비기금(이하 도정기금)을 활용하여 추진한다.

 ○ ‘유형1’의 주거환경관리사업에 대하여는 올해 상반기에 시범사업 대상지 선정과 법제도 개선에 착수하고, 하반기에는 시범사업을 착수할 계획이다.

 ○ ‘유형1’에 대한 2단계사업은 ‘주거환경관리사업’이 제도화되는 2011년부터‘주거환경관리사업’구역으로 지정되는 다세대ㆍ다가구 밀집지역과 인접 재개발구역을 하나로 묶는 결합개발방식을 도입하여 사업을 적극적으로 확대 시행할 계획이다.

 □ 결합개발방식을 통해 재개발되는 아파트의 용적률을 높여주고, 주거환경관리사업구역의 기반시설을 기부채납 받아 도로 등 기반시설을 마련하여 저층주거지의 편의시설을 마련할 계획이다.

 ○ 이를 통해 ‘주거환경관리사업’에 필요한 토지를 효율적으로 확보하여 저층주거지의 주거환경을 획기적으로 개선하고 기반시설 확보를 위한 서울시의 재정투자를 줄여나갈 계획이다.

  ○ 또한 주거환경관리사업을 위해 수용되는 토지등소유자는 재개발 구역의 토지등소유자로 보고 정비사업을 통해 건립되는 공동주택을 분양받을 수 있도록 할 계획이다.

<유형2 : 단독주택 밀집지역 성북동, 인수동, 암사동 시범사업지 3개소 선정>

 □ 단독주택 밀집지역(유형2)의 시범사업은 전용주거지역 또는 제1종일반주거지역 중 약 100동의 소규모 주택지 3개소를 선정하였으며, 금년 6월까지는 사업계획을 확정하여 사업에 착수할 예정이다.

○ ‘유형2’의 시범사업은 전용주거지역 또는 제1종일반주거지역 중 약 100동의 소규모 주택지 3개소를 선정하였으며, 금년 6월까지는 지구단위계획 및 공공시설 지원계획을 확정하여 사업에 착수, 연내 완공할 예정이다.

 ○ 서울시는 시범지역 3개소에 대하여 ’09. 4월부터 주민 및 전문가와 행정기관이 협의체를 구성하여 지역주민들이 필요로 하는 공공시설계획 및 환경개선계획을 수립하여 왔다.

연번	자치구	위   치	규모(면적/동수)	용도지역	비고
1	성북구	성북동 300 일대	∙ 45,781㎡/107동	∙ 제1종일반주거지역
2	강북구	인수동 532-55 일대	∙ 43,475㎡/85동	∙ 제1종일반주거지역
3	강동구	암사동 102-4 일대	∙ 31,043㎡/ 63동	∙ 개발제한구역(취락지구)

 □ 이 시범사업은 기존의 유사사업과는 달리, 시작 단계부터 지역주민이  직접 그 지역의 문제점을 찾아내어 대안을 마련하고 전문가들과 함께 작업에 참여 하였는데 이는 주민이 직접 계획에 참여하는 도시관리계획 수립의 새로운 모델을 제시했다는데 의미가 있다.

 □ 주민간담회, 설명회 등 수차례의 주민 의견 수렴과정을 통하여 그 마을의 미래상을 설계하고 마을의 정체성을 확보하기 위해 주민 스스로 규제사항을 제안하기도 하였다.

 ○ 예를 들어 강동구 서원마을은 취락지구로서 3층까지 건축할 수 있음에도 주민들 대다수가 양질의 일조확보를 위하여 2층으로 규제할 것을 제안했으며 이를 지구단위계획의 법적 내용으로 담을 예정이다.

 ○ 시범사업의 주요내용은 지구단위계획 수립, 골목길 환경정비사업, 마을갤러리ㆍ어린이놀이터ㆍ소공원 조성, 그린파킹사업, 담장 수리지원 등이다.

 ○ 2011년부터 연간 5～6개소씩 추진하면서 장기적으로는 향후 4년간 자치구별로 1개소씩 선정, 확대 시행할 계획이다.

 

 □ ‘서울휴먼타운(Seoul Human Town)’ 조성은 구청장이 주거환경관리사업 계획을 수립한 후 주민대표회의를 구성하고, 구청장과 주민대표회의 등이 협의체를 구성하여 상호협의를 거쳐 사업을 완료한 후 주거지관리규약 및 주택지 지원관리 조례에 따라 주민들이 이를 유지관리하게 된다.

 □ 이를 위해 ‘주거환경관리사업’이 완료된 지역에 대한 유지ㆍ관리와 관련하여 저층주거지 지원근거를 마련할 수 있도록 「주택법」개정을 건의할 계획이다.

  ○ 현재 공동주택 관련법은 주택법 95개, 주택법 시행령 119개, 서울시 주택 조례 5개 등이 있으나 체계적인 저층주택 지원제도는 전무한 상태이다.

  ○ 이를 해소하기 위해 저층주거지에 대한 부대복리시설 기준을 마련하고 주택단지관리규약을 신설할 예정이다.

 □ 오세훈 시장은 “서울휴먼타운 조성사업은 도시의 역사ㆍ문화적 특성을 유지하면서 필요한 곳, 노후한 부분만 솎아 정비해나가는 소단위 맞춤형 개발의 신호탄이 될 것”이며 “저층주거지의 주거환경 개선을 통해 시민들의 불안과 불편을 해소하겠다.”고 밝혔다.

 

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.....................요새 화두가 돼고 있는 휴먼타운에 관하여..좋은 글이 있어 퍼와봅니다...

............................분석을 잘해주셔서..여러분들깨 도움이 될듯 합니다.

 

그림에서 보시면... 획일화된 아파트나 빌라촌의 의미가 아니라...

 

집들이 모두 제각각 지어져있죠?

고로... 알 수 있는 것은...

 

헐고 짓는 것... 전체적으로 철거후 정비사업하는 것은 아니다.는 점입니다.

 

그런데 보니까, 산책로, 쓰레기 분리시설, 공원, 공동주차장, CCTV, 놀이터 등등을 설치하겠다고 하네요.

여기서 알 수 있는 것은...

 

주거기반시설들은 설치하겠다는 점 이지요.

 

제가 부동산 초보 시절에, 성남 재개발재건축 자료를 볼 일이 있었는데,

그때 성남시 구시가지 개발을 설명할때 이런 표현을 썼었습니다.

 

철거재개발

수복재개발

 

 

수복재개발!!!

서울시에서 휴먼타운이라고 네이밍화 하여...

추진하고 있는 이 개발의 형태는 바로 수복재개발...이라고 보면 될 것 같습니다.

 

전체적으로 철거하는 것이 아니라, 주민들이 소유한 일부의 토지를 관에서 매입해서...

주민들의 기반시설을 만들어주어... 저층 주거지역으로 유도한다.

 

사실 나라에서 공공의 필요를 위하여, 개인의 사유지를 수용하는 일은 빈번히 있습니다.

 

그러나, 이 경우 항상 주민들의 반발에 부딪히게 되죠.

 

나는 그냥 이 집에서 영원토록 살고싶다!!!

어찌보면 좀 더 보상을 해달라는 말의 다른 표현이기도 하지만...

 

그러나 이러한 수용은 언제나 ... 수용을 해야하는 국가에서도,

수용을 당하게 되는 개인 입장에서도 굉장히 난처한 사안이 아닐 수 없습니다.

 

재원을 마련해야하는 문제 때문입니다.

 

그 해법으로 이번 서울시의 휴먼타운 발표안에는...

 

결합개발을 그 해법으로 제시하고 있습니다.

 

즉, 수복재개발...휴먼타운 사업지 내에서 철거가될 주택 또는 토지의 소유자를

인근 정비사업구역의 조합원으로 받아들여, 휴먼타운과 재개발구역을 묶는 개발을 하겠다는 거죠.

 

내 집이 철거되어 이 위치에 공원이 생기긴 하지만, 내 집이 국가에 수용되어,

보상만 받고 나가는게 아니라, 인근 정비사업구역의 조합원이 되어... 내 집은 감정평가를 받아

아파트 분양자격을 획득하고 추가분담금을 내고 아파트를 분양받을 수 있는... 케이스가 된다는 겁니다.

 

물론 해당 사업지는 인근 휴먼타운 부지 조합원을 받아들이는 만큼의 용적률 인센티브를 받아,

손해보는 장사는 하지 않도록 해주겠죠.

 

서울시에서는 이러한 휴먼타운의 사업유형을 크게 두가지로 설명하고 있습니다.

 

유형1. 다세대,다가구 밀집지역

구역면적 10만m2(약 3만평) 규모를 단위로 하여, 기반 및 편익시설 부족지역, 정비예정구역 해제지역 등에 지정하고,

앞서 설명한 결합방식을 활용하여 인근 정비사업구역과 묶어서 사업을 추진한다 합니다.

정비예정구역 해제지역 6개소 중 2~3소를 시범사업지구로 지정한다 했는데...

정비예정구역 해제지역 6개소는 다음과 같습니다.

 

 

재건축 해제지역

 

1

용 산

용문동

38-148

1.8

190

60

7

2

단독

 

6	성북구	상월곡동	77-1	2.1	190	60	평균층수10	2	단독
	해제
7	서대문	북가좌동	330-6	1.0	190	60	평균층수10	1	단독
	해제

 

재개발 해제지역

 

1	동대문	C	제기동	620	2.7	190	12층이하	60%	3	전면
	해제

3	성 북	A	안암동2가	59	1.2	190	12층이하	60%	3	전면
	해제

 

 

음. 한군데가 더 어디지? 못찾겠네요.

 

바로 사업시행을 하진 못하구요. 일단 대상지선정과 법제도 개선 먼저. 하반기부터 시범사업을 착수한다 합니다.

 

 

유형2. 단독주택 밀집지역.

유형2 단독주택지의 경우는, 5만m2 그러니까 약 1.5만평 규모의 사업장에 추진하고...

주로 기반시설이 상대적으로 양호하고, 자가비율이 높은 지역에 추진한다 되어있습니다.

 

기반시설이 양호하고 자가비율이 높은 단독주택들 많은 곳...

  

암튼 담장을 허물고, 차선을 일방통행로로 바꾸고, 보행로를 잘 갖추고... 주차장을 잘 갖춰주는 형태대로... 사업을 추진하되,

이 사업은... 성북동, 강북구 인수동, 강동구 암사동 일대에 시범사업구역을 정해서...

 

올해 연내까지 완공을 할 예정이라 하네요.

대략 내년 즈음 이 시범사업구역들을 돌아다녀보면...

 

아! 이렇게 한다는 소리구나.

감 잡을 수 있을 것 같습니다.

 

 

다음이 포인트.

2011년부터 연간 5~6개소씩 추진하면서, 장기적으로는 향후 4년간 자치구별로 1개소씩 선정, 확대 시행할 계획!

 

각 구별로 1개씩은 휴먼타운을 둔다는거죠.

 

위의 그림처럼 기반 시설이 잘 갖춰진, 단독택지들이 잘 들어선다면...

이 또한 하나의 틈새시장이 될 수 있을 것 같습니다. ^^;;

 

 

세줄요약

휴먼타운이란, 수복재개발...저층주거지역내 기반시설을 갖춰주는 정비사업을 말한다.

다세대다가구 중심지역의 유형1은 결합개발을 통해 인근재개발구역과 함께 정비해서, 휴먼타운으로 철거되는 조합원은 인근재개발 분양권 받는다.

단독주택들주로 있는 유형2는 시범사업, 올해 연내 완공하고 구별로 1개씩 사업한다.