연접개발제한
도시지역의 주거·상업·공업 지역과 우리가 흔히 투자의 대상으로 보는 비 도시지역의 관리·농림·자연환경 보전지역, 녹지지역 등과의 가장 큰 차이점은 무엇일까? 일단 건폐율, 용적률이 다르다. 또 할 수 있는 행위도 다르다. 그러나 무엇보다 가장 큰 차이는 연접개발제한제다.
연접개발 제한은 모든 토지를 대상으로 하지는 않는다. 비 도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 개발을 규제한다. 이 법률은 2003년10월에 도입됐다(산지 관리법상 산지) (국토의 계획및 이용에 관한 법률상 산지 외 토지(2003년 1월1일 도입)
먼저 연접개발제한을 적용시 산지는 산지 관리법을, 농지 등은 국토계획 및 이용에 관한 법률의 규정을 받는다.
2008년7월16일 이전에는 마지막 기 허가지(외곽경계)에서 직선 거리로 500m 이내에 허가 대상 부지를 포함한 모든 개발지(도로 면적도 포함)의 면적을 합산해 일정 면적을 초과하게 되면 개인재산임에도 불구하고 전혀 인·허가를 내지 못하는 불합리한 규정이었다. 그래서 굉장히 민원이 많이 발생했었다.
하지만 2008년 이후 산지에서 '하나의 개발 행위'를 산정하는 기준은 부지 외곽 경계(마지막 허가지)로부터 250m까지 허가대상 부지를 포함한 모든 개발지(도로 면적도 포함)의 면적을 합산해 계산하는 것으로 완화됐다.
◇국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제4항= 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서 연접해 개발하거나 수 차례에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우 이를 하나의 개발행위로 보고 그 면적을 산정한다. 다만 다음의 경우에는 면적 산정에 포함하지 아니한다.
① 지구단위계획이 수립된 지역인 경우, ② 서로 다른 용도 지역에서 개발행위가 이루어지는 경우, ③ 도시계획시설사업의 부지인 경우, ④ 2003년 1월 1일 전에 개발행위가 완료된 경우(단, 2003년1월1일 전, 개발 행위가 완료된 대지를 확장하는 경우는 적용을 받는다.)
◇국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제5항= 해당 개발 행위 허가가 개발행위허가의 규모에 적합하나 다음에 해당하는 경우 개발행위허가의 규모를 넘어서는 경우에도 개발행위 허가를 받을 수 있다.
① 개발행위허가 대상인 토지가 자연취락지구. 개발진흥지구. 기반시설부담구역. 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 공장입지유도지구에 위치한 경우, ② 건축법 시행령 별표1. 단독주택(사업계획승인을 받아야 하는 주택 제외)·건축법 시행령 별표1. 제1종 근린생활시설·건축법 시행령 별표1. 제2종 근린생활시설, ③계획관리지역(세분되지 않은 경우에는 관리지역) 안에서 부지가 1만㎡ 미만인 공장의 부지를 종전 부지 면적의 50% 범위 안에서 확장하는 경우. 이 경우 확장하고자 하는 부지가 종전 부지와 너비 8m 미만의 도로를 사이에 두고 접한 경우를 포함. 계획관리지역(세분되지 않은 경우에는 관리지역을 말한다.) 안에서 부지가 1만 ㎡ 미만인 공장의 부지를 종전 부지 면적의 50% 범위 안에서 확장하는 경우 2002년12월31일 이전에 준공된 공장 등.
그리고 기 허가규모를 계산하기 위한 '하나의 개발행위'에 포함되는 면적을 계산하는 방식은 거리 방식과 분리구역방식의 두 가지가 있다. 산지는 250m 거리방식을 채택한다. 산지 외 토지는 각 시·군에 따라서 거리 방식을 채택하고 있는 곳과 분리 구역 방식을 채택하고 있는 곳이 있다.
이 연접개발제한 저촉여부는 해당 관청의 개발행위허가 부서 등에서 확인 해주니 반드시 확인해야할 부분이다.
연접개발제한에 묶인 토지는 공장이나 창고, 일반 음식점 등으로 개발이 불가능하다. 개발이 불가능 하니 계속 비사업용 토지다. 매매가 안되니 환금성이나 투자성이 매우 떨어진다. 이런 토지를 지목 불문하고 그 적용을 받지 않는 제1종 근린생활시설이나 단독 주택으로 개발한다면 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 환금성이 좋아져 투자 수익률이 높아진다. 그래서 한때 무분별하게 제1종 근린생활시설이나 단독 주택으로 개발이 많아지자 시·군에서는 지침이나 고시 등을 통해 이중의 규지를 가하기도 한다. 이에 개발 등을 하고자 하는 경우 해당 지자체의 지침이나 고시 등을 반드시 확인해야 낭패를 보지 않는다. 참고적으로 근린생활시설이란 사람들의 일상생활과 밀접한 관련이 있는 시설을 말하고, 제1종, 2종 근린 생활시설로 분류한다.