역세권 고밀복합형 촉진지구 예상지역
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역세권 고밀복합형 재정비촉진지구는 투자자들에게 새로운 투자처로 급부상할 가능성이 높다. 용적율 혜택, 그리고 규정완화, 여기에 탁월한 입지 조건 등을 갖추고 있는 사업이 역세권 고밀복합형 재정비촉진지구이기 때문이다.
역세권 고밀복합형 재정비촉진지구를 지정하기 전에 미리 알 수가 있다면 투자에 큰 성공을 거둘 수가 있을 것이다. 하지만 그 누구도 알 수가 없고 다만 확율이 높은 지역을 예상할 수는 있을 것이다.
국토부와 서울시의 진행 결과를 보면 다음과 같다.
국토해양부의 발표를 보면 ‘재정비촉진계획 수립지침’ 개정안을 고시하고 시행에 들어간다고 밝혔다.
또한 서울시에서도 역세권 고밀복합형 재정비촉진지구 지정을 위해 4월 시정개발연구원의 용역결과를 토대로 우선 2개정도 시범지역을 지정하여 추진한 후 향후 역세권 고밀복합형 재정비촉진지구를 확대한다고 발표한바 있다.
서울시의 발표를 보면 환승역세권이나 간선도로 교차지에 반경 500m 이내 지역을 역세권 고밀복합형 재정비 촉진지구로 지정한다고 했다.
이렇게 국토부와 서울시의 발표 내용을 근거로 필자가 지정 확율이 높은 지역을 예상해보았다. 또한 이들 지역은 지속적으로 개발에 대한 민원이 많고 노후도가 높아서 과거, 현재, 그리고 미래에도 개발지역으로 투자자들에 이목이 집중되는 지역일 것이다.
1. 등촌역세권 고밀복합형 재정비촉진지구 예상지역
9호선 등촌역과 김포대로 그리고 김포가도(8-10차선) 보조 간선도로 6차선이 교절지로서 역세권 고밀복합형 재정비 촉진지구를 위한 지정 조건을 갖추고 있는 지역이다.
황금노선이라는 9호선 라인에 목동 구도심은 언제나 개발지역으로 관심을 받고 있는 지역이다.
특히 목동 신도심과 구도심에 차별성이 부각되면서 선거때마다 목동구도심 대규모 개발은 공약으로 나왔다. 그런데 이번에 양천구청장이 선거법 위반으로 구청장직을 잃고 오는 10월 새로운 구청장 선거가 있을 예정이다. 내년 총선과 대선을 하기 전 민감한 시기에 다시 구청장 선거를 함으로서 여야 후보들이 수많은 공약 발표가 예상된다. 분명 이번에도 목동구도심에 개발 공약이 있을 것이다.
목3동 등촌역 1차(250m) 역세권 주민들이 역세권 개발을 해줄것을 서울시와 양천구청에 수없이 민원을 제기했었다. 특히 등촌역 초역세권 지역인 목3동 607번지 일대는 초역세권으로 지역주민이 민간으로 역세권개발을 추진하고 있으며 95% 이상이 단독과 근생으로 구성된지역이다. 목동구도심에서도 쪼개기가 전혀 이루어지지 않은 대표적인 지역이다. 607번지 일대는 역세권 개발에 대한 의지가 가장 높고 노후도가 80% 이상 슬럼화가 진행되어 있다. 이렇듯 등촌역 주변은 대부분 단독과 근생으로 이루어진 지역으로서 언제나 개발 1순위 지역이기도 하면서 높은 학군 수요로 인하여 투자자는 물론 일반인에 관심 대상 1순위인 지역이기도 하다. 특히 지금까지 목동구시가지는 뉴타운 3차 4차 후보지 1순위 지역이기도 했다.
목동구시가지는 향후 어떤식으로든 개발은 이루어질 것이다. 이번 10월에 있을 구청장 선거 그리고 내년 총선, 대선을 거치면서 목동구도심 중에서도 9호선 역세권 지역은 개발에 핵으로 떠오를 가능성이 많은 지역으로 보인다. |
투자 포인트
0. 1차 역세권 지역주민에 역세권 개발 요구도가 높은 지역으로 향후 서남권 주거 종합관리 계획 수혜지역으로 예상
1. 등촌역 준주거지역이 상업지역으로 용도변경 가능성이 높은 지역
2. 목동 우수 학군지역으로 전세 매매 수요가 안정적인 지역.
3. 9호선 라인 등촌역세권으로 향후 개발시 높은 프리미엄 형성 가능지역
4. 일부 초역세권 지역 극심한 노후도로 개발 가능성이 높은 지역
5. 양천구청에서 역세권 개발 가능지역으로 분류한 지역
6. 607번지 일대 민간 역세권 개발 추진 지역
7. 인근 등촌동, 염창동, 목3동 개발 확정지역과 연접 지역으로 이주 대기 수요가 많은 지역
8. 구청장 선거, 총선, 대선 때 개발 공약이 나올 가능성이 높은 지역
2. 효창공원역, 남영역세권 고밀복합형 재정비촉진지구
원효로 그리고 효창공원역, 남영역이 위치하고 있는 지역으로서 역세권 고밀복합형 재정비촉진지구에 가능성이 있는 지역이다.
청파, 서계동은 3차 뉴타운과 4차 뉴타운 후보지였다.
하지만 4차 뉴타운을 서울시에서 지정하지 않으면서 청파, 서계동 일대는 개발 함정에 빠진 지역이로 필자는 생각한다.
시세 또한 용산역 복합개로 후광과 뉴타운 후보지로 급부상하면서 인근에 타 지역보다 높게 형성되어 있다.
이지역은 효창공원역, 남영역이 위치해 있고 원효로가 지나가는 지역이면서 업무 상업 기능이 현저하게 부족한 지역이다;
당지역은 주민에 개발에 대한 요구가 높은 지역으로서 현행 규정으로 대규모 개발을 하기 위해서는 역세권 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정하여서 개발하는 방법이 가장 좋을 것으로 보인다.
청파, 서계동 일대는 노후도가 많이 진행되어 있는 상태로 소방도로 확보가 어렵고 주차난이 심각한 지역이기도하다.
그렇지만 인근에 숙명여대 그리고 서울역, 용산역 지리적 입지는 아주 좋은 지역으로서 역세권 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정하여 개발한다면 파급효과가 높은 것으로 예상되는 지역이다.
투자 포인트
0. 용산역세권 개발 후광지역
1. 서울역 북부역세권 개발 후광 지역
2. 개발 확정시 프리미엄이 높게 형성될 가능성이 높은 지역
3. 노후도 높아서 개발 가능성이 높고 개발 민원 요구가 높은 지역
4. 총선, 대선 때 개발 공약이 나올 가능성이 높은 지역
5. 1호선 복개시 직접적인 수혜지역
3. 역수역세권 고밀복합형 재정비촉진지구
3호선과 6호선의 약수역 그리고 동호로와 다산로가 위치하고 있어서 역세권 고밀복합형 재정비 촉진지구를 위한 지정 조건을 갖추고 있는 지역이다.
약수역세권 주변은 역세권 개발에 대한 요구가 지속되고 있는 지역이기도 하다.
신당동 등 인근지역이 기 개발을 추진 중에 있지만 정작 약수역 초 역세권은 이렇다할 개발이 확정되어서 진행되지 않고 있다.
그동안 역세권 개발에 대한 소문만 무성했던 지역이다.
또한 역세권 개발지역 1순위로 거론되는 지역이기도 하다.
이렇게 개발관련 요구가 많고 정치권에서도 지속적으로 거론된 지역이어서 부동산 시세는 뉴타운 지역 이상에 시세를 형성하고 있었다.
약수역은 중구의 개발 억제 관련 규정에 제약을 받으면서 역차별을 받아온 지역이기도 하다.
투자 포인트
0. 서울4대 산업벨트 권역 후광지역
1. 인근 개발지역과 연계하여 시너지 효과가 높은 지역
2. 흥인시장 개발 후광 효과 지역
3. 중구에 위하면서 남산(꿈에동산) 녹지대 후광지역
4. 세운상가 개발 후광지역
5. 총선, 대선 때 개발 공약이 나올 가능성이 높은 지역
4. 사당역 고밀복합형 재정비촉진지구
사당역세권에는 서초구 방배동 507-1번지 일대를 서울메트로에서 매입하여 초고층 주상복합빌딩으로 개발을 추진하는 지역이기도 하다.사당역세권 환승센터 복합개발과 사당역 인근에 있는 서울메트로 본사(방배동) 부지 개발을 동시에 추진하고 있는 지역이기도 하다.
사당역세권 주변에 일부 노후화가 진행된 지역을 포함하여 고밀복합형 재정비 촉진지구를 지정할 가능성도 있는 지역이다.
또한 서울시에서 사당역세권 환승센터 복합개발 지상 57층, 지하 7층 28만3285㎡ 규모로 주거시설과 업무, 편익시설 등이 들어서는 신개념 미래형 센터로 개발된다는 보도가 있었듯이 사당역세권 주변은 향후 역세권 고밀복합형 재정비촉진지구로 개발이 가능성이 있는 지역이다.
투자포인트0. 교통환승세턴 개발로 인한 수혜
1. 방배동 507-1번지 일대 주복 개발 수혜
5. 서울역 고밀복합형 재정비 촉진지구
1호선, 4호선, 공항철, 등 다중 역세권으로 역세권 고밀복합형 재정비 촉진지구 지정 조건을 완벽하게 갖춘 지역이다.
서울역 북부역세권 개발이 현재 진행 중에 있다.
그리고 서울역 2단계 개발이 오는 2015년부터 시작된다고 보도된바 있다.
서울역 남측구역에 대한 2단계 사업에서는 롯데마트 서울역점이 철거한다.
그리고 옛 역사와 함께 '서울역 역사문화광장'으로 조성한다.
또한 인근 지역과도 연계하여서 개발할 계획이라고 했다.
이렇게 서울역에 변화는 현재 진행형이다.
서울역 인근은 한눈에 보아도 노후도가 심하게 진행되어 있는 지역이기도 하다.
서울역 북부역세권 개발 국제컨벤션센터가 완공되면 서울역 인근은 어떤식으로든 개발이 진행될 것이다.
이런 점에서 본다면 서울역 인근을 대규모 개발지역으로 묶어서 구역별로 개발을 추진할 경우 시너지 효과가 높을 것으로 예상되는 지역이기도 하다.
실제로 서울시에서는 서울역 북부 지역을 개발한다는 발표가 있기도 했다.
발표 사업지역은 봉래동과 남대문로5가 지역으로 서울시로부터 전체 용역비의 50%를 지원받고 50%는 구비로 용역을 실시한다고 했다.
서울역 일대 주변 일대를 역세권 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정하여 개발 할 경우 높은 개발 시너지 효과를 기대할 수 있을 것이다.
투자포인트
0. 서울역 북부역세권 국제컨벤션센터 개발 직접적인 수혜
1. 2차 서울역 남부역세권 개발 직접적인 수혜
2. 개발로 인한 도심지 오피스. 주거시설 등 수요가 많은 지역
3. 도심권 외국인 임대 수요가 많은 지역
4. 국내의 모든 교통망이 서울역 중심지인 지역
6. 불광 역세권 고밀복합형 재정비촉진지구
3호선과 6호선이 통과하는 불광역과 통일로가 지나가고 있기에 불광역 인근은 역세권 고밀복합재정비촉진지구에 조건을 갖추고 있는 지역이다.
최근 불광역세권 일대가 최고 40층 이상의 랜드마크 빌딩이 들어서는 '웰빙경제문화타운'으로 개발된다는 보도 자료가 있었다.
그리고 여기에 국립보건원 부지 6만8000㎡에 대한 개발을 추진 중에 있다.
또한 홍제, 신촌지역 또한 각 지역별로 특화 발전을 하겠다고 서울시에서 발표한바 있다.
더욱이 불광역 주변에 노후 빌라와 단독주택이 산재해 있는 지역으로 개발에 대한 압력이 높은 지역이다.
불광역 인근에 노후화가 진행된 불광시장 그리고 불광시장 주변에 노후화 된 주택지에서 주민들에 개발 요구도가 높은 것으로 파악되었다.
투자 포인트
1. 웰빙경제문화타운 개발로 인한 직접적인 수혜
2. 국립보건원 개발로 인한 직접적인 수혜
3. 서울시 업무 문화 지구 개발 발표로 인한 용적율 상향
4. 녹번동, 홍제균촉, 인근 재개발과 함께 시너지 효과
부동산 시장이 침체기일수록 투자 대기수요는 더 많다.
이런 대기수요자는 투자지역을 찾지 못하고 관망을 하는 경우가 많다.
다시 부동산 경기가 살아나고 투자에 확신이 서면 부동산 시장은 활황으로 변할 것이다.
이렇게 침체기일수록 리스크를 줄이고 부동산 활황시장을 준비하는 투자자가 진정한 부동산 고수일 것이다.
침체기에 리스크를 줄이고 투자처를 알아내는 방법 중에 하나가 바로 현지탐방이다. 현지탐방으로 정확한 분석을 할 수가 있기에 한두번 현지 탐방보다는 한 지역을 최소 5회 이상 그리고 많은 지역의 탐방을 하는 것이 가장 중요하다.
부동산 시장에 침체기에는 언제나 역세권이 주목을 받아왔다.
불황기에도 손실율이 적어 안정적인 투자를 할 수 있는 지역으로 역세권은 투자자들에 관심대상지역이다.
최근에는 역세권 개발 관련 법안이 정비되고 특혜까지 받을 수 있도록 관련 규정 정비가 완료된 상태이다.
이렇게 규정이 정비가 되면 정권이 교체가 되더라도 최소 2년 이상에 소요시간이 걸리기에 당분간 역세권은 안정적인 투자처로 지속될 것으로 예상된다.
필자가 수많은 역세권 지역을 현지 탐방과 분석을 하면서 향후 역세권 고밀복합형 재정비촉진지역으로 지정 가능성이 있는 곳을 압축하여 보았다.
이것은 필자의 예상이고 현지탐방의 결과일 뿐이다.
현지탐방의 결과는 탐방자의 당시의 상황 그리고 결과에 의해서 서로가 상반된 시각으로 바라볼 수 있으므로 여러분도 많은 지역을 탐방하고 분석한다면 좋은 지역을 찾아내는 선구안을 가질 수 있을 것이다.
이렇게 현지 탐방과 관련 개발 규정을 접목해서 분석하는 노하우를 키운다면 당신은 진정한 부동산 고수가 될 것으로 필자는 생각한다.