계약갱신청구권 도입???

여당이 4일 열린 당정협의에서 정부에 계약갱신청구권 도입 검토를 주문하면서 '부동산법 빅딜' 가능성이 커지고 있다.

주택거래 활성화에 필요한 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 법안을 통과시키기 위해 계약갱신청구권이나 부분적 전월세 상한제 등 야당이 요구하는 법안을 수용할 수 있다는 것이다.

당정협의에서 여당이 정부에 검토해보라고 지시한 것은 계약갱신청구권으로 2년의 계약기간이 끝난 뒤 세입자가 원할 경우 의무적으로 1년간 계약을 연장해주는 '2+1' 방식이다.

이는 전세 계약기간이 현행 2년에서 3년으로 늘어남과 동시에 임대료 인상을 억제하는 효과가 있다.

현행 주택임대차보호법상 집주인이 의무 임대기간내에 임대료 인상이 5% 이내로 제한돼 있기 때문이다.

여당은 집값 급등지역에 대해 부분적 전월세 상한제를 도입하는 방안도 여전히 '빅딜' 카드로 보유하고 있다.

전문가는 이와 같은 전월세 상한제 도입은 분양가 상한제 탄력운영 등을 통과시키는 것보다 더 큰 부작용을 가져올 수 있는 '위험한 거래'라며 우려하고 있다.

주택 전세시장을 희생시켜 매매시장을 살리겠다는 위험한 발상이라는 것이다.

국민은행 박원갑 부동산전문위원은 "전세가 소멸돼가는 과도기에 계약갱신청구권이나 전월세 상한제를 도입하면 전세 물량이 줄어들고 월세 전환 속도는 더욱 빨라질 수밖에 없다"며 "현재 임차시장은 집주인이 우월적 지위에 있기 때문에 단기간에 전셋값이 폭등할 수밖에 없다"고 말했다.

실제 주택임대차보호법 개정으로 임대차 계약기간이 1년에서 2년으로 늘어난 1989년에 전셋값은 17.5%, 이듬해인 1990년에는 16.8%가 폭등한 바 있다.

박 위원은 또 "전세제도 규제는 시장원리에 맞지도 않을 뿐더러 세입자를 위해 집주인이 무조건 자선을 베풀라는 것이나 다를 바 없다"며 "전세는 공간을 매개로 한 채권채무관계이자 사금융이어서 정부가 무리하게 규제를 가하면 시장은 어디로 튈 지 모른다"고 말했다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "내년에 주택 입주물량이 올해보다 증가하고 임대료 상승률 자체가 올해보다 둔화될 가능성이 있는데 이제와서 계약갱신청구권 등 규제를 한다는 것은 뒷북행정이고 정치적 생색내기에 불과하다"며 "(분양가 상한제 폐지 등으로) 아파트 가격 규제를 포기하는 대신 재고주택 가격(임대료)을 규제하는 것은 조삼모사의 전형"이라고 말했다.

부동산써브 함영진 리서치센터장은 "계약갱신청구권 등이 도입되면 집주인이 현 세입자와 재계약을 하지 않고 새로운 세입자를 받으려 하면서 임대시장 교란이 불가피하고 월세 전환 수요가 단기간에 급증할 것"이라고 말했다.

함 실장은 또 "집주인이 해왔던 수선·유지보수 등에 대한 부담도 세입자에게 지우려 하거나 피드백이 매우 늦어지는 등 분쟁이 늘게 된다"며 "새 아파트 입주 잔금 마련을 위해 기존 주택 전세를 놓은 경우 전세금을 빼지 못해 입주를 못하는 상황도 발생할 수 있다"고 우려했다.

일단 정부는 계약갱신청구권 등 전월세 상한제는 수용하기 어렵다는 입장이다.

국토부 관계자는 "분양가 상한제 탄력운영, 다주택자 양도세 중과폐지 등 주택관련 핵심법안의 신속한 처리가 필요하지만 계약갱신청구권을 포함한 전월세 상한제는 단기적인 전월세 가격급등, 임대주택 공급 축소 등이 우려돼 신중하게 검토해야 한다는 입장"이라고 말했다.

정부가 내심 수용 가능하다고 보는 범위는 민간 임대주택 사업자에 한해서만 전월세 상한제를 적용하는 것이다.

전문가들도 계약갱신청구권을 포함한 전월세 상한제 규제를 불가피하게 도입하더라도 준공공임대주택이나 임대사업자용 주택으로 한정해야 한다는 입장이다.

김선덕 소장은 "준공공임대나 민간 임대사업자 주택은 대부분 월세인데 월세 전환율이 하락하고 있어 큰 무리는 없을 것"이라며 "이들은 특히 취득세·양도세 등 각종 인센티브가 제공되고 있어 가격 제한 명분이 약하지 않다"고 말했다.

 

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....결국 누구를 위한 법의 개정일까요????........