지구단위 계획의 전면 수정 및 보강..
[석간]2010년_이후_5년만에_‘지구단위계획수립기준’_전면개정.hwp
서울시는 지구단위계획 수립기준을 전면 재정비해 오는 14일부터 시행한다.
지구단위계획 수립기준은 도시경관 및 미관을 개선하고 체계적인 도시관리를 위해 지구단위계획구역으로 지정된 곳에서 건축 등을 하고자 할 때 적용되는 기준이다. 현재 서울시엔 320개(2013년 12월 기준) 지구단위계획구역이 지정·관리되고 있다.
주요 개선 사항은 ▲용도지역 상향이 없는 일반주거지역의 용적률 및 용도완화 ▲특별계획구역 가능구역 제도화 도입 ▲획지계획 변경에 대한 권한의 자치구 위임 확대 ▲준주거지역 내 비주거용도 10% 의무화 예외 규정 신설 ▲허용용적률내 인센티브 항목 2단계 단순화 ▲전면공지·공공보행통로·공개공지 통합관리 등이다.
특히 지구단위계획구역 내 ‘용도지역 상향이 없는 일반주거지역’의 용적률 확보 기회가 많아진다.
기존에 주변 일반지역보다 다소 낮게 적용되던 기준용적률이 동일하게 적용되고 공개공지를 의무면적보다 추가 확보하면 상한용적률을 적용받을 수 있게 된다.
요점을 발췌해 보면...
[시민불편 해소를 위한 규제 완화 사항] <용도지역 상향이 없는 일반주거지역에서의 용적률 ․ 용도 완화> □ 지구단위계획구역 내 ‘용도지역 상향이 없는 일반주거지역’의 용적률 확보 기회가 많아진다. 기존에 주변 일반지역보다 다소 낮게 적용되던 기준용적률이 동일하게 적용되고, 공개공지를 의무면적보다 추가 확보하면 상한용적률을 적용받을 수 있게 된다. ○ 예컨대 주변 일반지역의 기준용적률이 250%일 때, 기존에 지구단위계획구역은 이보다 낮은 용적률이 적용됐다면 앞으로는 용도지역상향이 없는 일반주거지역에 한해 일반지역 기준과 동일하게 적용하는 것이다. - 지금까지의 지구단위계획구역은 일반지역보다 기준용적률을 다소 낮게 책정하고 나머지 부분을 허용용적률로 전환하여 별도 규정사항들을 준수할 경우에만 인센티브 용적률을 추가로 주고 있다. ○ 또, 시민의 휴식공간 등 공적공간 확보를 위한 공개공지 확보시 법적기준을 초과해서 확보할 경우 기존에는 허용용적률 범위 내에서 부여하던 용적률 상향을, 앞으로는 신규 및 재정비 수립시에는 상한용적률까지 부여해 줄 수 있도록 규제를 완화했다. - 건축법에서는 공개공지 의무면적 추가 확보시 용적률 1.2배 또는 높이 1.2배를 완화 적용할 수 있도록 하고 있으나, 그동안 지구단위계획 수립기준에서는 이를 허용하지 않았다. ○ 건립할 수 있는 시설 규모 및 용도 제한을 완화했다. 예컨대 기존 제3종일반주거지역의 경우 업무시설과 공연장은 바닥면적 합계 3천㎡미만 일때만 가능했다면 앞으로는 기반시설 등이 확보된 경우 바닥면적 제한 없이 건립할 수 있도록 완화 하였다 - 예전 개발위주 시대에서는 용도지역 상향을 통하여 조정 하였으나, 도시 관리시대에 맞추어 종상향 보다는 건축물의 규모 및 용도 완화를 적용하여 다양한 지역여건을 반영한 지구단위계획을 수립할 수 있도록 유연성 있는 운영을 모색하였다. <특별계획구역 가능구역 제도화 마련으로 장기 미실현 구역 시민불편해소> □ 서울시는 특별계획구역에 대한 가능구역 제도를 도입, 장기적으로 사업이 진행되지 않을 경우 구역 지정이 자동 해제되도록 해 사업 미실현에 따른 재산권 침해 등을 최소화한다. ○ 앞으로 특별계획구역 가능구역 제도화 도입으로 신규지정의 경우 구역지정 후 사업이 추진되지 않은 경우 3년(2년 연장)이 되는 날 효력을 상실하고, 기존 특별계획구역은 해제 전단계로 전환할 수 있도록 한다. - 특별계획구역 지정 후 사업 미추진으로 재산권 침해 및 주민상호간 찬반 갈등이 발생해 주민공동체가 붕괴되는 등 사회적 문제점으로 지적되어 왔던 문제점도 일부 해소될 것으로 기대된다.
특별계획구역이란 지구단위계획구역에서 공공사업의 시행, 대형건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지소유자의 공동개발 등을 위해 필요한 경우 별도로 지정한 구역을 말한다.
○ 현재 서울시 특별계획구역 총 441개 구역중 120개 구역만 세부개발계획이 수립되어 실현율이 27.2%로 극히 저조한 실정으로 열악한 노후불량 주거환경 개선을 위한 건축행위 기준이 마련되었다
- 그간 건축행위 기준이 마련되지 않아 증축(개축) 및 대수선 등이 허락되지 않아 노후불량 위험건축물에서 주거생활을 하였으나, 연면적 500㎡이내 범위에서 자치구 심의 및 자문을 받아 증축 및 개축 등이 가능토록 기준을 마련하였다.
<자치구로 권한위임에 따른 절차간소화로 처리기한 3개월 단축>
□ 서울시는 지구단위계획에서 빈번하게 변경되는 획지계획에 있어서 최대개발규모 이내에서의 획지계획 변경에 대한 권한을 자치구로 위임해 처리기한을 최대 3개월까지 단축할 수 있게 했다.
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현 행 |
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개선(안) |
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시 결정 |
획지면적의 30% 초과 변경 |
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최대개발규모 이상 획지면적 변경 |
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구 결정 |
획지면적의 30% 이하 변경 |
최대개발규모 이내 획지면적 변경 |
<준주거지역내 비주거용도 10% 의무화 예외 규정 신설, 기숙사 등 건축 현실화>
□ 상업지역과 준주거지역내 모든 건축물에 비주거용도 10%를 의무화한 규정을 준주거지역내 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사 등 해당위원회에서 인정한 경우에는 제외하도록 해 규정내용의 현실화를 기했다.