상가 임대 시 보증금에도 부가세 내야

월세 10%와 임대보증금의 1.8%의 10%가 매출세액.

보증금과 월임대료 비율 잘 따져야.....

주택임대소득은 월 임대료에 대해서만 소득세를 내지만, 상가를 임대하는 경우에는 보증금에 대한 소득에도 세금을 내야 한다.

이와 관련하여 세무회계전문사이트 비즈앤택스(www.bizntax.com)가 상가를 임대하는 부동산 임대업자가 납부해야 할 부가가치세와 종합소득세에 대해 안내했다.

우선 상가임대 시에는 월세의 10%와, 임대보증금의 간주임대료(현재 1.8%)를 계산하여 그 금액의 10%를 부가가치세 매출세액으로 계산해야 한다.

이 매출세액에서 매입세액을 차감하여 납부세액을 계산한다. 주로 공동전기료, 엘리베이터 운행 전기료, 주차장 전기료, 각종 수수료, 엘리베이터 유지보수비, 전기안전수수료, CCTV 유지보수 등의 매입세액이 공제된다.

비즈앤택스는 “단, 상가 내의 각 세대에서 청구 받는 사용 분에 대한 매입비용은 사업자의 것이 아니기 때문에 매입세액 공제를 받을 수 없다”고 주의를 당부했다.

상가 임대사업자의 종합소득세는 부가가치세 신고 시에 확정된 매출에서 매입을 공제한 다음 인건비, 난방비, 전기료, 각종 유지보수 수수료, 세금 등 기타 제반 비용을 공제한 나머지 소득금액에 대해서 일정한 소득공제를 적용한 다음 과세한다.

 

그런데 고가주택이나 1세대 2주택자의 부동산임대소득에 대해서 부과하는 소득세의 과세대상은 월 임대료만을 대상으로 하는 반면,

상가 같은 비주거용 부동산 임대는 임대보증금에 대한 간주임대료도 소득세 과세대상이 된다.

비즈앤택스는 “보증금에 대한 간주임대료는 연간 1.8%를 임대소득으로 보지만, 보증금을 월세로 환산하여 수령하는 금액은 일반적으로 연간 12%에 해당되므로 보증금을 많이 가져갈 것인지, 월 임대료를 높일 것인지에 대해서는 재무설계가 필요하다”고 설명했다.

이어 “월세를 조금 받는 대신 보증금을 많이 받는 다면 월세수익을 포기하는 대신 이 보증금을 다른 금융상품 등에 투자하여 얻는 수익을 얻을 수 있으므로 결국 어떤 것이 기회비용의 측면에서 유리한 것인지를 파악해야 한다”고 당부했다.