인플레이션시대에 부동산으로 살아남기

오윤섭[ysoh] [現) 닥터아파트(주) 대표이사] 고려대학교 서문과 졸업 동아일보 편집국 기자 7년근무(부동산 팀장 2년) 동아일보 인터넷신문 마이다스의 부동산사이트 부동산마트 개설 PC통신 부동산 정보(분양권전매센타, 아파트 투자컨설팅 설립 및 운영)

2017년에 미국을 선두로 해서 글로벌 인플레이션시대가 본격적으로 시작됩니다. 더 늦기전에 인플레이션시대에 대비해야 할 것입니다.  

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 인플레이션시대를 대비한 부동산 투자전략을 제시하고자 합니다. 우선 인플레이션과 부동산 가격의 관계를 정리합니다.

인플레이션이란 물가가 지속적으로 상승하면서 돈의 가치가 하락하는 것을 말합니다. 돈의 가치가 하락하면 생필품이든 부동산이든 구매력이 떨어집니다.

이때 소비자는 물가가 올라 돈의 가치가 떨어질 것으로 예상되면 현금, 예금, 채권 대신 주식, 금 ,부동산 등으로 인플레이션 리스크를 회피하는 인플레 헤지(Inflationary Hedge)를 하게 됩니다.

사실상 2016년부터 인플레이션시대가 시작됐습니다. 원유가 오르고 있습니다. 또 철강, 시멘트, 목재 등 원자재가 오르고 운송비, 인건비도 오르고 있습니다. 이에 따라 아파트 건축비가 오릅니다. 건축비가 오르면 분양가가 오르고 분양가가 오르면 재고아파트 매매가가 오릅니다.

이에 따라 부동산 가격이 오를 수밖에 없습니다.

반대 입장도 있습니다. 부동산 가격에 인플레이션은 하나의 상승요인에 불과하다는 것입니다. 오히려 물가가 오르면 정부는 물가를 안정시키기위해 금리를 올려 대출이자가 늘어나고 대출규모가 줄어 부동산 투자수요가 감소해 부동산 가격이 하락한다는 것입니다.

하지만 물가상승으로 부동산 가격이 하락한다는 반론에는 동의하지 않습니다. 물가상승에도 부동산 가격이 일시적으로, 단기적으로 하락할 수는 있습니다.

경기가 좋아 소비가 늘어나 인플레이션이 발생했다면 부동산 가격은 오를 수밖에 없습니다. 집값 상승 기대심리가 있는 한 말입니다. 또 앞에 언급했듯이 인플레이션시대에 원유 철강 등 원자재 가격이 오르면 건축비가 올라 부동산 가격은 오를 수밖에 없습니다.

지난 2008년 이후 국내는 물론 전세계 주택가격이 하향 안정세를 보인 것은 물가가 안정됐기 때문입니다. 반면 2013년 이후 주택가격이 바닥을 치고 상승한 것은 물가가 올랐기 대문입니다.

부동산 가격은 여러 가지 요인에 따라 등락을 거듭합니다. 하지만 장기적으로 보면 물가에 비례해 집값 땅값이 움직여왔습니다. 물가는 서민의 체감경기와 상관없이 오릅니다. 또 물가가 오르면 집값은 가계의 실질소득과 관계없이 오릅니다.

인플레로 집값이 오르는데는 시간이 필요합니다. 물가상승으로 집주인이 월세나 전셋값을 올리는데 최대 2년이 필요하기 때문입니다. 집값이 점진적으로 상승하기 마련입니다.

한편 인터넷 부동산 중개회사인 레드핀은 트럼플레이션으로 대표되는 미국 2017년 주택가격 상승률을 5.3%(2016년 4.9%. 리얼터닷컴은 2017년 3.6% 예측)로 보고 있습니다. 모기지 이자율은 오르겠지만 대출규제가 완화될 것으로 기대하고 있습니다. 이자율 상승으로 인한 저가주택의 수요가 늘어날 것으로 예상하고 있습니다.

미국보다 주택가격 상승폭이 적고 주택시장 상승장도 1년 늦게 시작된 한국의 경우 서울 아파트값은 2017년에 최소한 평균 5% 이상 오를 것입니다. 물론 1% 오르는 아파트도 있고 20% 오르는 아파트도 있을 것입니다. 단지별 차별화 지역별 양극화가 심해질 것입니다.

2017년 인플레이션시대를 맞아 인플레 헤지를 할수 있는 아파트는 어떤 아파트일까요?

우선 사려고 하는 아파트의 실수요층에 집중해야 합니다. 즉 내가 사려고 하는 아파트의 실수요자가 누구인지를 세밀하게 들여다봐야 합니다. 지금 실수요층이 부족한 저평가 아파트지만 최소한 2년 뒤 매도시점에 실수요층이 두터워지는 아파트를 사야 합니다.

그럼 아파트시장에서 핵심 실수요층은 누구인가요? 바로 베이비부머(1955~1963년생)와 이들 자녀세대인 에코부머(1979~1992년생)입니다. 30대와 60대입니다. 60대 베이비부머는 임대수익용 또는 자녀 증여용으로 아파트를 사고 있습니다. 또 자녀학군 직장 등으로 오랫동안 거주하던 재고아파트를 팔고 다운사이징을 해서 이사가려고 아파트를 삽니다.

1980년대생, 에코부머 30대는 직주근접 역세권 소형 아파트로 내집마련하고 있습니다. 아파트 청약에도 적극적입니다. 이들은 앞으로 주택시장의 핵심 수요층이 될 것입니다.

2017년에는 비강남권을 중심으로 저가아파트, 저평가아파트 수요가 더욱더 늘어날 것입니다.

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...  본 칼럼은 개인적 사견으로 투자에 참고만 하시길 바랍니다.. ^^