재건축 아파트 양도세 계산은 어떻게?

재개발 재건축 조합 아파트의 양도소득세 계산 방식은 아주 특별하다. 특히 기존 주택이 재개발 또는 재건축 되면서 추가 청산금을 납부하고 조합 아파트를 취득하는 경우는 무척 복잡하다.

장특공제 적용기한 따라 세금 차이 커져
재개발 재건축조합 아파트의 양도소득세를 계산하는데 있어서 양도가액과 취득가액 못지 않게 중요한 것이 장기보유특별공제다. 기한을 언제부터 어디까지로 보아서 적용할 것인가에 따라 세액이 크게 달라지므로 유의해서 살펴볼 필요가 있다.

재개발 재건축 흐름
재개발 재건축의 흐름을 따라 살펴보면 기존 주택을 취득하여 소유하고 있다가 조합이 결성되고 사업승인이 난 후 관리처분인가를 받게 된다. 이 관리처분인가가 나면 기존 주택들을 멸실시키고 건축 공사가 시작된다. 이 기간 동안은 ‘조합원입주권’이라는 부동산을 취득할 수 있는 권리 상태로 보유하게 되며, 새 아파트가 준공되면 다시 아파트라는 부동산의 형태로 소유하게 된다. 즉 부동산(주택) - 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권) - 부동산(아파트)의 형태로 변화하는 것이다.

이 때 관리처분인가일에 기존 주택의 평가금액과 새 아파트의 분양가가 차이가 나서 추가로 청산금을 납부하는 경우가 있고 반대로 청산금을 수령하는 경우가 있다.

청산금을 납부하는 경우
청산금을 납부하는 경우에는 기존 주택의 양도차익에 대해서는 기존주택의 취득일부터 관리처분인가일까지를 보유기간으로 하여 장기보유특별공제를 적용한다. 청산금 납부분에 대한 양도차익은 기존주택의 취득일부터 새아파트의 양도일까지를 보유기간으로하여 장기보유특별공제를 적용하게 된다.

그런데 만약 새아파트가 준공되기 이전인 조합원입주권 상태로 양도할 경우에는 청산금 납부분에 대한 장기보유특별공제는 적용받을 수 없다. 장기보유특별공제란 부동산에 대해서 적용하는 것인데, 조합원입주권은 부동산이 아닌, 부동산을 취득할 수 있는 ‘권리’이므로 장기보유특별공제를 적용하지 못하기 때문이다.

청산금을 수령하는 경우
기존 주택의 평가액이 분양가보다 커서 청산금을 수령하는 경우에는 그 수령금에 해당하는 부분은 관리처분인가일 시점에 양도한 것으로 본다. 따라서 이 청산금 수령액에 대한 장기보유특별공제는 기존주택 취득일부터 관리처분인가일까지를 보유기간으로 하여 장기보유특별공제를 적용한다. 기존주택이 새아파트가 되어 준공이 된 후 양도를 하게 되면 기존주택의 취득일부터 새 아파트의 양도일까지를 보유기간으로 하여 장기보유특별공제를 적용한다.

이 외에도 재개발 재건축 조합아파트의 양도소득을 계산하는 방식은 아주 복잡하므로 양도인이 스스로 판단하여 양도소득세를 처리하기가 매우 어렵다. 따라서 반드시 전문가인 세무에게 의뢰하여 신고∙납부하는 것이 바람직하다.

출처 비즈앤택스