2.4대책 이 후 입주권 문제..

이제 모든 관심은 재개발, 재건축 구역에서 2.4대책 이 후에 집을 구입하면 입주권이 나오냐가...

일단 2.4대책이 무엇인지 부터....

 

1). 역세권, 준공업지역, 저층 주거지역에 공공이 주도하는 복합주거시설로의 개발

- 역세권과 준공업지역에 특정 용도 변경을 하지 않고도 용적률 최대 700% (물론 지역에 맞게 조정되지만) 까지 주어지고 주거+ 상업시설을 복합적으로 개발하는 방식..

- 특징 : 사업성 부족으로 재개발의지가 약한 곳을 골라서 정부가 직접 주도하는 공공주택사업

   장점: 1. 내 평생 이번 아니면 절대 불가능한 주상복합에 살아 볼 수 있다

          2. 기존 재개발 (도시환경정비사업 등)보다 월등히 속도가 빠르다.

          3. 역세권, 또는 상업지에 인접해서 도심주거형에 적합하다.

 

  단점: 1. 늘어나는 용적률( 결국은 층수의 상승)의 절반 이상은 기부해야.  - 사업성에 따른 수익은 포기 할 것.

         2. 정부가 내세우는 속도가 빠르다는 주장 - 믿을 수가 없다.  (빈땅에 주택짓는 공공택지 개발 사업도 10년은 허다 )

         3. 외모는 역세권에.. 상업지역 주변에.. 준공업지역 (업무지역 주변에 직주근접 효과)에 그럴싸

           그러나 소형위주의 주택 공급이 절대적이며 (물론. 1인각구, 핵가족의 주거자들은 그닥 나쁘지 않지만...

           그럼 역세권에 짓는 오피스텔하고 뭐가 다른데...) 그 에따른 상주 인구, 유동인구 확대로 야기되는

어마 무시한 교통체증과, 환경오염 문제들은 현재 빌라촌의 모습과 별반....즉 향 후 주거 환경은.. 껍데기만 새집일뿐..

       4. 결국 벌집과 같은 숙박형 주거시설의 포화도로 인한 최악의 사업성, 열악한 주거환경, 가치투자의 부재..등..

       5. 환수하는 기부아파트에 상당수가 공공의 임대방식.. (공공분양 물량은 실제로 쇼일 뿐 . 극히 일부)

 

2) 공공이 주도하는 재개발 , 재건축

 

   기존 사업성, 권리관계, 개발 주체들간의 내부 문제 등으로 마냥 지연되는 재개발 , 재건축 사업장에 정부가 직접 나서서 역시 속도전을 밀어 붙이는 방식.

특징:

- 속도가 지지 부진. 하세월의 재개발, 재건축 사업장에 직접 정부가 관여하여 복잡하고 지지 부진한 사업속도를 획기적(?)으로 개선 하겠다

- 복잡한 정비 사업에 정부가 직접 진출하려는 진짜 속내는 바로 물량 확보.

      이 부분은 사실 재개발의 원칙에 기인한다...  먼 소리냐..

재개발사업의 원칙 : 조합원의 주거환경을 개선하는 부분외에는 철저히 사익을 배제하고 공공에 이익에  기여하는 취지가 재개발의 이념(?)이 맞음.

 

장점: 1. 철저한 속도전을 통한 빠른 입주  (어느나라에 천리마 사업이 속도전이라던데..)

       2. 정부가 알아서 내부적으로 문제되는 사업의 법적인 문제들을 깔끔하게 정리 해준다.

       3. 기존 사업대비 추가로 물량을 확보 가능 . 이는 곧 서울권에 국민이 원하는 아파트를 늘릴 수 있다.

       4. 조합원이 원하면 기존 민간시공사도 선정할 수 있다.. 부실한 시공의 대명사 LH 걱정하지마라.

 

단점; 1. 정말 속도전으로 밀어 붙일 수 있을까?... 장담 못한다... 왜? 공공이 주도한다고 해도 역시 사업이 지연 될 수 밖에 없는 현실은 도처에 널렸다. (토지 소유권 먼저 넘기고 사업해 주는 방식은 이미 몇년전 신탁 재개발 사업에서 쓰던 방식..)

       2. 사업수익에 70~ 80%는 공공의 몫 (새집 지어 주는 것으로 만족하란 소리... 것도 100% 공짜는 아니야...)

       3. 시세 차익 볼 생각도 하지마.

       4.  특히, 재건축 사업의 공공재건축의 경우 ..( 일부 재개발도 포함해서 ) 민간 시공사가 선정 된다 하더라도  표준건축비 (원가 연동형)로 밖에는 지을 수가 없으니...고품격(?) 최고의 시설(?)은 불가능 할 것이고.. (정부가 절대 용납 안하지..)

      5. 역시 물량떼기 사업의 표본이니가.. 1)처럼..( 반복해서 타자치기 싫음..^^) 과밀. 혼잡은 당연지사일 거고..

      6. 암튼 기타 등등...

 

     (참고로,   1에서 언급한 저층 주거지 사업의 소규모 재건축은 도시재생사업의 일환으로 정부가 아닌 서울시가 주도하는 사업이며, 가로주택 정비 사업에서 2종일반주거지역에서 7층 미만 건축 가능지역에 최대 15층 까지 완화 하는 사업임.. 재건축, 재개발로 착각하지 말길..)

 

  3) 기타 3기 신도시의 확장판은 언급을빼고..

..  1), 2)의 사업지로 향 후 5년에 걸쳐 심사 후 예정구역으로 확정이 된다면...2021년 2.4일 이후에 집을 샀던 ( 미래시점에서 본) 소유자들은 그나마도 입주권 안주고 시세 감안해서 (시세..?? 웃기는 소리지.. 실제는 감정평가액이고 기타 조합원에게 주는 수익금도 배제한 금액임.  .. 국토부에서 홍보하는 시세라는 말에 속으면 ..뭐가 된다 ??) 청산한다...

 

즉, 거꾸로 향 후 도심 공공복지 사업지구나,, 공공 주도형 재건축, 재개발이 안될 지역은 당연히 아무 문제 없을 것이고

 

3월 2020년에 제안 받았던 공공재개발 신청구역중 공공재개발에서 탈락하는 곳들은 민간 재개발로의 지정은 불가능 할 것이고 그렇다면 공공주도형 재개발로 선정될  가능성이 더더욱 농후해 질것인데... 무턱대고 빌라나 단독을 매입 했다간..... 그건 뭐 알아서들 판단해야 할 문제...

 

이 참에 공공재개발 후보 지역을 미리 알아 두면 좋을 것같아서...

 

강동구 - 천호A1-1 / 고덕1 / 고덕2-1 /고덕 2-2

강북구 - 강북5 / 번동148

 

관악구 - 봉천13

 

노원구- 상계3

 

동대문구- 신설1 / 전농9 / 용두3

 

동작구 - 흑석2, 본동

 

마포구 - 망원1 /대흥5 /아현동 699 (아현1구역)

 

서대문구 - 충정로1 / 연희동 721-6 / 홍제동 360 / 홍제동 321-3

 

성동구 - 장안평 중고차매매센터, 금호23

 

성북구 - 장위8, 장위9, 장위11, 장위12, 성북1, 성북5, 삼선3

 

송파구 - 거여 새마을

 

양천구 - 신월7동-1 / 신월7동-2

 

영등포구 - 양평14 / 당산동6가 / 양평13/ 신길1 /대림3동 /신길16 /밤동산

 

용산구 - 원효로1가 /한남1 /청파동1가 / 서계동

 

은평구 -녹번2-1 /갈현2 /불광동 346/ 갈현동 12-248 /수색동 289/ 불광동 329-13 / 수색동 309-8 / 중산동 205-33

 

종로구 - 신문로2-12 / 숭인1 / 숭인동1169/ 창신2동

 

중랑구 - 면목7

 

암튼 이제는 기존 민간 재개발 , 재건축 예정, 확정 지역은 반대 급부로 그 희소성으로 인한 집값의 상승은 더더욱..... (역시 강남재건축등 입지와 사업성이 뛰어난 재건축 재개발지역이 집값 상승의 대세가 될듯...)

결론,  이제껏 집 값 상승의 최대어인 재건축, 재개발지역의 희소 가치의 상승 탄력은 더더욱..

 

다시 한번 주지 하자면.. 정부나 서울시는 앞으로 더더욱 민간 재개발 , 재건축 추가 지정은 없을 테니까....