주택 임대와 관련된 세금 '주택임대소득 과세대상과 과세방법'
현재 우리 세법상 ‘주택임대소득’은 주택임대업이라는 사업을 통해서 벌어들이는 소득이라는 점에서 사업소득에 해당..
사업소득은 근로소득 등의 다른 소득과 합산하여 과세된다는 점에서 종합소득에 해당.
따라서 주택임대소득이 있는 사람은 종합소득에 대한 신고, 납부를 해야..
또한, 주택임대업은 부가가치세가 면제되는 면제사업이라는 점에서 부가가치세 신고·납부 의무는 없으나 사업장 현황신고 의무는 있음..
== 주택임대소득의 과세대상과 과세방법 등의 종류 ==
- 주택임대소득 과세대상, 과세요건-
┃주택임대소득 과세대상 및 비과세┃
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보유 주택 수
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과세대상 ○
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과세대상 X
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1주택
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· 국외주택 월세 수입
· 기준시가 12억원*초과 주택 월세 수입
*‘23년 귀속부터는 12억원
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· 국내 기준시가 12억원*이하 주택의 월세수입
· 모든 보증금·전세금
*‘23년 귀속부터는 12억원
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2주택
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· 모든 월세 수입
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· 모든 보증금·전세금
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3주택 이상
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· 모든 월세 수입
· 비소형주택 3채 이상 보유&해당 보증금·전세금 합계 3억원 초과하는 경우 해당 보증금·전세금
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· 소형주택의 보증금·전세금
· 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금
· 비소형주택의 보증금·전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금 · 전세금
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* (소형주택) 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하
주택임대소득 과세요건은 보유주택수(부부합산)와 임대주택의 월세·보증금에 따라 다름.
먼저 1주택 보유자의 경우 월세수입과 보증금 등의 간주임대료 수입은 과세되지 않음.
다만, 1주택 보유자라도 기준시가 12억 원 초과 주택에서 월세수입이 있는 경우 주택임대소득세를 납부해야 ...
※ (종전) 9억원 → (개정) 12억원(‘23.1.1 이후 소득 발생분부터 적용(소득세법 제12조제2호나목))
2주택 보유자의 경우 - 월세수입은 과세되나 보증금 등 간주임대료 수입은 과세되지 않음...
3주택 이상 보유자의 경우 - 월세와 보증금 등 간주임대료 수입 모두 과세됨.
※ 간주임대료란, 보증금을 받은 경우 이를 은행에 예치하는 방법 등을 통하여 얻을 수 있는 이익을 임대료로 간주하여
임대료 수입으로 환산하는 개념.
┃’23년 귀속 주택임대소득 과세요건┃
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과세 대상자
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과세요건(주택수 부부 합산) 기준
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주택수
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월세
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보증금 등
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1주택
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비과세
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간주임대료
과세제외
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2주택
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과세
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3주택 이상
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간주임대료 과세
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1) 기준시가(공시가격) 12억원 초과 및 국외소재 주택은 1주택자도 과세
2) 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외
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주택임대소득의 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액을 말함.
일반적으로 1년치의 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료의 합계액으로 계산할 수 있음.
▶주택임대소득의 총수입금액
= 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료
※ 청소비·전기료 등을 임대료와 별도로 받고 있는 경우 ..
청소비·난방비 등 : 부동산임대업의 총수입금액에 산입
전기료·수도료 등의 공공요금 : 총수입금액에 불산입
* 전기료·수도료 등의 공공요금의 명목으로 지급받은 금액이 공공요금의 납부액을 초과할 때
그 초과하는 금액은 부동산임대소득의 총수입금액에 산입.
몇 개월 치의 임대료를 미리 받는 선세금(先貰金)의 경우 총수입금액의 계산은 ..
▶선세금의 총수입금액
=1개월 분의 임대료x해당연도 임대기간 월수
=(선세금/계약기간 월수)x해당연도 임대기간 월수
* 월수
①당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월
②당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월
3주택 이상을 소유하고 전세계약 등으로 인하여 보증금 등을 받은 경우 해당 주택의 보증금 등의 합계액이
3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입.
** 다만, 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 경우 주택은 2026년 12월 31까지는 주택 수에 포함하지 않음.
- 주택임대소득 종합과세, 분리과세 -
** 종합과세
주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우, 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산하여
6%~45%의 세율로 종합소득으로 과세.
그러나 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있음.
** 분리과세를 선택하는 경우
다른 소득과 합산하지 않고 주택임대소득에 대해서만 14%의 세율로 과세합니다.
┃주택임대소득 과세방법┃
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과세 방법
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수입 금액
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과세방법
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2천만원 초과
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다른 소득과 합산하여 종합과세
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2천만원 이하
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종합과세와 분리과세 중 선택
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*** 종합과세 선택시 산출세액의 계산
주택임대소득의 종합과세 선택 시 세액의 계산은 다른 세금과 마찬가지로 과세표준에 세액을 곱하여 계산합니다.
(*소득법§14)
주택임대 수입금액에서 주택임대 필요경비를 뺀 주택임대 소득금액에 종합과세 대상 다른 소득금액을 더하고
여기에 소득공제를 차감하여 구함.
• 주택임대 소득금액 = 주택임대 수입금액 - 주택임대 필요경비
• 종합소득금액 = 주택임대 소득금액 + 종합과세대상 다른 소득금액*
*근로소득, 사업소득 등
• 과세표준 = 종합소득금액 – 소득공제*
*인적공제, 보험료 공제 등
• 산출세액 = 과세표준 X 세율
• 결정세액 = 산출세액 – 공제/감면세액
이렇게 구한 과세표준에 종합소득세율을 적용하여 산출세액을 구하며, 납세자가 최종적으로 납부해야 하는
결정세액은 산출세액에서 의료비 세액공제, 교육비 세액공제 등 각종 공제·감면세액을 공제하여 계산.
또한, 종합세소득세 최종 납부할 세액의 10% 상당액을 별도로 지방소득세로 납부.
✔ 분리과세 선택시 산출세액의 계산
분리과세를 선택하는 경우
총수입금액에서 필요경비와 공제금액을 뺀 금액을 과세표준으로 하여 세율을 적용합니다.
공제금액은 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 해당하는 것으로
2백만 원의 소득공제를 받을 수 있음.
주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만 원 이하이면서 등록임대주택인 경우 4백만 원의
소득공제를 받을 수 있음.
분리과세 선택 시에는 종합과세의 누진세율과 달리 단일 세율인 14%을 적용하며,
산출세액에서 소형주택임대사업자 감면을 적용하여 최종적으로 납부할 결정세액을 계산합니다.
• 과세표준(소득금액) = 수입금액 – 필요경비(50/60%) – 공제금액(2백만 원/4백만 원)
• 산출세액 = 과세표준 X 세율(14%)
• 결정세액 = 산출세액 – 세액감면
다만, 분리과세 선택 시에는
종합과세 선택 시와 달리 연말정산시 적용하는 의료비 세액공제, 교육비 세액공제 등은 적용할 수 없고
오로지 소형주택임대사업자 감면만을 적용받을 수 있음.
- 주택임대사업자는 해당 사업장의 현황을 해당 과세기간의 다음 연도 2월 10일까지 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고해야 .
사업장 현황 신고 시 사업자의 인적사항, 사업장의 수입금액 명세 등 내용을 신고.
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출처: 국세청