서울 정비사업 올스톱 위기, 오세훈 리스크

김 소장은 최근 서울 재건축·재개발 시장이 정책 변화로 인해 불확실성이 커지고 있다고 진단합니다.

특히 ‘오세훈 리스크’로 인해 신속통합기획 등 기존 정비사업이 차질을 빚을 가능성이 커졌으며, 이에 따라 조합과 투자자들의 고민이 깊어지고 있다고 합니다.

또한 1기 신도시 재건축 역시 사업성에 따라 희비가 엇갈릴 전망이며, 투자자들은 신중한 접근이 필요하다고 강조합니다.

Q: 오세훈 서울시장이 여권의 유력 대선주자로 떠오르면서, 서울시 주요 재건축·재개발 사업들이 이른바 '오세훈 리스크'에 떨고 있는데 어떻게 보시나요?

A: 지금 정비사업 시장이 정말 혼란 속에 빠져있다고 할 수 있는데요.

왜냐하면 부동산 자체가 정책에 영향을 많이 받긴 하지만, 정비사업 시장과 관련해서는 더 많은 밀접한 영향을 받고 있습니다.

2024년도 8·8 부동산 대책에서 재건축 초과이익환수제를 폐지하겠다라고 발표했었지만 국회에서 다 막다 보니까 아무것도 안 됐었거든요.

정권이 바뀌고 여기에서도 재건축 초과이익환수제를 더 강화하려고 한다라고 하게 되면 사실상 재건축들은 올스톱될 가능성이 매우 높다. 이런 리스크가 일단 하나 존재하고요.

적어도 정비사업은 시장직에 대한 영향이 정말 큽니다.

왜냐하면 인허가권자가 결국 시·도·지사다 보니까 서울시장이라도 그래도 재개발·재건축에 우호적인 시장이 있게 되면 인허가를 계속적으로 받아갈 수 있는데, 오세훈 시장 전 시장님 같은 경우는 재임 기간 9년 동안 솔직히 재개발·재건축을 다 초토화시켜 버렸습니다.

그런 시절이 다시금 도래하는 게 아니냐라는 우려들을 정비사업 조합들이 많이 하고 있고요.

그렇다 보니까 지금 가장 문제가 되는 것들은 초기 지역들, 안전진단 받고 정비구역 신청하면서 신속통합기획이나 모아타운으로 가는 곳들은 우리 시장님이 정책을 밀고 갈 때는 케어를 받을 것으로 기대했었는데 지금 우리 버려지는 거 아니야. 낙동강 오리알이 되는 게 아니냐라는 우려들을 하고 있고요.

Q. '오세훈 리스크' 현실화되는 곳들이 있다면 어디인가요?

A. 그냥 다 서울시 내 신속통합기획이라고 나오는 것들은 전부 다입니다. 다 어려워질 수 있을 것이고 그러면 많은 조합들이 지금 어떤 식으로 생각하느냐.

발등에 불이 떨어진 거다 보니까 사실 오세훈 서울시장도 정비사업 조합 입장에서는 그렇게 달가워하진 않아요.

지금 시장 체제에서도 일단은 빠르게 건축심의 받고 사업시행인가를 받아야겠다고 판단하면서 속도를 내고 있습니다. 사업시행인가를 받은 곳들 혹은 2025년도 내에 사업시행인가를 받을 것으로 보이는 곳들을 가는 게 중요하다고 말씀드립니다.

Q: 수도권 1기 신도시 재건축 사업도 위기인가요?

A: 2024년도 11월 말에 노후계획도시특별법 1기 신도시 선도지구를 발표하고서 일주일 만에 비상계엄이 터져버렸습니다. 지금 정권 자체가 어떻게 될지를 알 수가 없는 상황인 것 같습니다.

이제 노후계획도시 특별법까지 만들어진 건데 여기에 대한 지원이 제대로 안 된다고 하면 과연 잘 갈 수 있을까에 대한 의문점이 있습니다.

진짜 분당처럼 입지가 좋고 사업성이 나오는 곳들은 잘 알 수 있겠지만 그렇지 못한 곳들은 좀 어렵지 않을까 물론 이제 내부적으로는 잘 보긴 봐야 됩니다 그 단지별로도 대지 지분이라든가 특히 1기 신도시 같은 선도지구들의 특징 중 하나가 광역개발입니다.

사업성이 좋은 단지랑 사업성이 안 좋은 단지랑 묶여서 하나로 지정된 곳들이 있거든요.

나 혼자만 가면 분담금 별로 안 나오는데 쟤네들 같이 가니까 분담금 많이 나온다. 이걸 용납할 수 있을까요?

예를 들어 나 그냥 가면 분담금 2억으로도 되는데 쟤네들 같이 가서 분담금 5억씩 내야 된다.

정부가 말하는 목표인 2027년도 착공, 2030년도 준공은 전 불가능이라고 봅니다.

이게 되냐 안되냐도 중요하지만 된다 하더라도 언제 입주할 수 있을까 현실적으로 저는 지금부터 진짜 빨라야 10년이라고 봅니다.

Q: '3억'으로 투자할 수 있는 서울 재건축·재개발 지역이 있다면요?

A: 정비 사업은 시간과의 싸움인데요. 그러면 가장 첫 번째로 말씀드리는 것 중 하나가 나의 라이프 사이클을 고려하라입니다. 15년, 20년 뒤에 입주라고 하면 다행인데 사실 정권 혹은 시장이 어떻게 되냐에 따라서 해산될 수도 있거든요.

그러니까 하이리스크, 하이리턴이라는 걸 인지하셔야 해요. 싸고 좋은 건 없습니다.

안전하게 가려고 하면 요즘은 사업시행인가 받은 곳들이 가는 것이 좀 더 중요해지고 있습니다.

2017년도 12월 31일까지 최초 관리처분인가를 신청한 단지 같은 경우는 재건축 초과이익환수제 적용 대상이 아니거든요.

그런데 여기서도 알 수 있듯이 해당 단지는 이미 입주 끝났든가 아니면 지금 공사 중이든가 엄청 비쌉니다.

그런 것들은 현실적으로 어렵고 재개발에서도 사업시행인가 받은 것들은 비싸겠지만, 이게 다 비싼 게 아니라 우리가 눈높이를 어느 정도 조금 잘 조정하다 보면 분명 기회들은 존재합니다.

앞서서도 그래서 나온 게 장위뉴타운이었는데, 장위뉴타운에서도 장위4구역 같은 경우는 이제 얼마 안 남았죠?

2025년 3월에 입주 시작합니다. 여기는 벌써 33평이 10억을 호가하고 있거든요. 그러니까 가격대들이 만만치가 않아요. 또 그리고 장위뉴타운은 성북구에 있는데, 바로 옆에 노원구 광운대 역세권 개발이 있습니다.

여기서도 서울원 아이파크가 14억에 분양했는데, 여기도 지금 사람들이 경쟁하면서 들어가고 미계약분이 나왔다고 하더라도 사람들이 다 분양받아서 다른 사람들도 몰려가고 이러고 있거든요. "일대가 바뀌겠구나"라는 인식들도 형성되고 있습니다.

좀 더 저렴하게 움직이려고 했었을 때는, 우선 첫 번째로는 이제 입주를 앞두고 있는 곳들을 먼저 볼 수 있습니다.

바로 장위4구역 옆에 장위6구역이 있고, 장위10구역도 있는데 해당 구역 같은 경우는 장위6구역은 일반 분양도 끝났어요. 그렇다 보니까 시세도 사실 좀 비싸요. 그럼에도 불구하고 금액을 더 낮추고 싶다고 하면 이제 장위14구역을 주목해 보라고 말씀드립니다.

장위14구역 같은 경우는 사업시행인가를 2025년을 목표로 하고 있거든요. 그렇다 보니까 사업시행인가를 앞두고 있는 구역이구나. 그런데 여기 투자금이 얼마지? 하니까 2억 중반으로도 아직 갈 수 있습니다.

인서울에서 내가 내 집 마련하고 싶다? 사업시행인가를 받은 곳도 많지 않거든요. 그런데 여기가 투자금 2억 중반대로는 가장 저렴한 곳 중 하나라고 볼 수 있습니다.

사실 하나가 더 있긴 합니다. 노원구 상계뉴타운이 있는데, 어디냐면 당고개역입니다. 당고개역을 혹시 아시나요? 서울의 끝자락이죠. 이제는 좀 바뀌긴 했어요. 종점이라는 오명이 있었는데 4호선 연장되면서 더 이상 종점은 아니지만, 그래도 일반적인 노원구와는 다르게 보긴 합니다. 상계1구역, 2구역 같은 곳은 관리처분도 준비하고 있는데, 물론 조합 내부적으로는 시끄럽긴 합니다. 사업성도 조금 떨어지기도 하고요. 그렇다 보니까 투자금액대가 1~2억 원대로도 아직 갈 수가 있어요.

Q. 정비사업 외에 서울 지역 빌라 투자나 수도권 부동산 투자는 어떻게 보시나요?

A. 별로 보지 말라고 하고 싶습니다.

수도권 같은 경우도 분양이 잘 되는 지역이 있지만 잘 안되는 지역이 있어요.

수도권이라고 했었을 때도 경기 남부냐 북부냐 아예 온도 차이가 다르거든요. 우리가 지역에 따라 좀 파편화되어 있기 때문에 잘 분석을 해야 됩니다.

하지만 3기 신도시가 10년 뒤에는 본격적으로 입주를 할 거예요. 빠른 단지는 5년 뒤에도 입주할 거다라고 하지만 사실 진짜 인프라가 갖춰지고 10년을 봐야 되거든요.

여러분들이 좋은 데들을 보게 되면 이 돈이면 서울까지 할 만한 곳들이 분명 존재하고요. 현실적으로 저는 서울로 가라고 말씀드리고 싶고요. 그리고 서울에서 빌라 투자는 하시면 안 됩니다.

아까 말했던 것처럼 모아타운은 정권을 보셔야 돼요. 서울시장도 보셔야 해요.

우리 진흙 속에 진주라는 표현을 쓰잖아요. 노골적으로 얘기하면 진흙탕에 빠져서 진주를 찾아야 할까요?

부동산에서 리스크 큰 걸 안 하셔도 되거든요. 내가 뭔가 대박을 칠 수 있다는 꿈을 너무 꾸지 말아라. 특히 사회 초년생일수록 내 돈을 잃으면 절대 안 됩니다.

 

"서울 정비사업 올스톱 위기, 오세훈 리스크에 떤다" [우동집 인터뷰]

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