자녀에게 주택 증여시 주의할 점

갓 결혼하여 세대 분리된 무주택 아들에게 일산아파트를 증여할 경우
아들이 증여받은 주택을 5년이상 보유한 상태에서 양도하는 경우에는 부당행위 계산을 적용하지 않습니다. 즉 양도시점에서 양도소득세 비과세요건이 충족되었는지 아니면 미충족되었는지에만 판단하면 된다.

아들이 5년이내에 이내에 양도하는 경우에는 부당행위계산의 부인을 적용하게 되며 아들의 비과세요건이 충족되었다면 아들의 양도소득세는 산출되지 않겠지만  부모님이 직접 양도한것으로 보았을 경우의 양도소득세와 아들이 납부한 증여세를 비교하여 많은 것으로 납부하게 되며 이 경우 부모님이 양도한 것으로 보았을 경우 양도소득세가 많다면 종전에 납부한 증여세는 환급받게 된다.

만일 아들이 비과세 요건도 충족하지 않았다 하더라도 위와 마찬가지로 부모님이 직접 양도하였을 경우의 양도소득세와 아들이 납부한 증여세 및 양도소득세를 비교하여 많이 나오는 세금을 납부하게 된다.

화수분씨의 경우는...
화수분씨는 7년전 일산아파트를 2억에 분양 받았고 증여시점의 시세는 7억이며, 아들이 양도하는 시점의 양도가액은 10억이라 가정해 보자
아들이 증여받 후 5년 이내에 양도하였다면 먼저 아들의 증여세는 7억에 대해서 1.5억여원이고 다시 아들이 양도했을 경우 양도세는 (10-7)*일반세율 = 0.96억정도 합하여 2.46억여원이 된다. 반면 아버지가 양도했는 것으로 가정할 경우의 양도세는 (10-2)*중과세율(50%) = 4억원의 양도세를 부담하게 된다. 따라서 아버지가 양도하는 것으로 보아 4억의 세금을 부담하게 되며 아들이 납부한 증여세 1.5억은 돌려받게 된다.

증여시 주의해야 할 점
한편 증여로 취득한 자산을 양도할 경우의 취득가액은 증여세 신고시 증여재산에 대한 평가액이 취득가액이 되며, 증여세 신고를 하지 않았을 경우에는 기준시가가 취득가액이 된다. 따라서 증여세 신고시 저가로 평가하여 신고한 경우나 신고를 하지 않은 경우로서 증여받은 재산을 양도하는 경우 일반적인 경우보다 양도차익이 많이 나올 수 있으니 주의해야 한다.

증여를 하게되면 실무적으로는 위와 같이 단순증여만 일어나는 경우는 드물고 절세의 일환으로 부담부 증여를 택하게 된다. 즉 전세나 융자금을 증여받는 사람이 떠안는 조건으로 증여를 하게되면 그 부담부분은 양도세가, 순수 증여 부분은 증여세가 과세되어 높은 한계세율을 피할 수 있게 되는 것이다. 이외에도 증여받는 사람을 단지 한사람으로 하지 않고 며느리나, 사위, 손자 등으로 분산하여 증여하게 되면 더욱 절세가 된다. 이러한 사안은 매우 복잡하고 정교한 계산이 뒤따라야 하므로 반드시 세무대리인과 상의를 하여 처리하는 것이 좋다.