서계동 33일대 정비구역지정 및 정비계획 결정

추정비례율, 분담금 추산액

건축물에 관한 계획

 

임대주택및 공급규모

서울 도심 속 마지막 기회지, 투자자들이 서계동에 주목하는 이유

서울 한복판, 서울역 도보권의 서계동이 재개발 이슈로 다시 떠오르고 있습니다.
오래된 주택과 저층 건물들, 좁은 골목길로 가득했던 이 지역이 도심형 주거단지로 탈바꿈할 준비를 하면서, 부동산 투자자들 사이에서는 “마지막 노른자 땅”이라는 말까지 나올 정도입니다

그렇다면, 서계동 재개발은 투자처로서 어떤 가치를 지니고 있을까요? 지금부터 찬찬히 분석해볼게요.

🏙 1. 입지: 더 말할 것도 없는 프리미엄

• 서울역 도보 5~10분 거리
• 1호선, 4호선, 공항철도, GTX 등 사통팔달 교통 허브
• 용산, 남산, 중림동, 회현동 등 핵심 도심지와 인접
• 주변에 백화점·호텔·오피스·병원 등 상업시설 밀집

👉 입지만 보면 서울에서도 손에 꼽는 도심 입지입니다.
GTX-A·B 노선이 개통되면 전국 어디든 빠르게 이동 가능한 중심지가 되죠.

📈 2. 가격 상승 여력

• 현재는 아직 재개발 초기 단계, 시세 대비 가격이 눌려 있음
• 재개발 인가 → 분양 → 입주로 갈수록 프리미엄 형성
• 타 지역 재개발 사례 참고 시, 입주 전후 2~3배 상승도 가능
• 특히 소형 필지나 노후 건물 매입 후 보상/분양 전환 전략이 인기

👉 아직 상승 여지가 충분하며, 타 도심 재개발 구역(예: 흑석, 노량진 등)과 비교해도 상대적으로 저평가 상태입니다.

🧱 3. 정비사업 속도 및 리스크 분석

• 일부 구역은 정비구역 지정 확정, 나머지는 절차 진행 중
• 철도시설·문화재 등으로 인한 규제 리스크 존재
• 재개발 반대 여론이나 사업 지연 가능성도 체크 필요

👉 투자 전에는 반드시 구역별 진행 단계 확인, 조합 설립 여부, 현지 부동산 인터뷰 등을 통해 리스크 분산이 중요합니다.

💼 4. 수익성 관점: 단기 vs 중장기

구분단기 투자자중장기 투자자

전략	권리산정 이전 매물 매입 → 프리미엄 형성 후 매도	조합원 분양권 확보 → 입주 후 시세차익
장점	빠른 회전율, 자금 회수	안정적 수익, 자산 가치 보유
리스크	사업 지연, 환금성	장기 보유 부담, 초기 자금 크기

👉 투자 스타일에 따라 접근법이 달라야 하며, 소액 투자자는 입주권 프리미엄 매수보단 지분 쪼개기 투자 등을 고려해볼 수 있어요.

🏗 5. 주변 개발과의 시너지

• 용산 정비창 개발, 서울역 북부역세권 개발과 맞물려
• 전체 지역 가치가 동반 상승할 가능성
• 향후 남산 뷰 확보 아파트 단지 탄생 가능성도 거론 중

👉 서계동 단독 개발이 아니라, 인접 개발지와의 연계 가치까지 고려하면 장기적으로 더 높은 투자 매력도가 기대됩니다.