헷갈리는 아파트 재개발 요건

헷갈리는 아파트 재개발 요건 노후도•호수밀도 기준 서로 달라

낡은 아파트는 허물고 다시 지을 경우 대개 단지별로 재건축 방식을 따른다. 재건축을 하려면 재건축 허용 연한이 돼야 하고 안전진단을 통과해야 한다. 마음대로 재건축하지 못하는 것. 그런데 재건축 허용 연한이 되지 않더라도 다시 지을 수 있는 방법이 있다. 재개발 구역에 포함되면 된다. 낡은 단독주택 등에 묻어서 재개발할 수 있는 것이다. 특히 재개발이 사업부지를 넓게 잡는 광역개발 추세여서 재개발 구역에 포함되는 아파트들이 잇따르고 있다. 재개발 구역에 포함되는 아파트는 어떻게 처리될까. 아파트 가구수가 단독주택이나 다세대주택 등에 비해 훨씬 많아 재개발 구역에 포함되면 불리하지 않을까. 재개발 구역 안의 아파트는 재건축 허용 연한과 상관 없이 해당 구역의 노후도 등 재개발 요건에 맞으면 함께 재개발된다. 아파트는 지어진 지 얼마되지 않더라도 다른 건물들이 요건에 맞으면 되는 것이다. 서울의 경우 재개발 요건은 노후•불량건축물 수가 구역 내 전체 건축물 수의 60% 이상(노후도), 호수밀도(1ha당 건축물 수) 60 이상 등이다. 이때 아파트는 노후도•호수밀도를 산정할 때의 기준이 단독주택과 다르다. 단독주택은 노후도나 호수밀도를 계산할 때 하나로 처리된다. 하지만 아파트는 가구수가 아니라 동별로 따진다. 가구수보다 건물 개수가 기준인 것이다. 다세대나 연립 등 다른 공동주택도 그렇다. 그런데 노후도를 따질 때와 호수밀도를 계산할 때 계산방식이 다르다. 노후도를 따질 때는 건물 개수 즉 동이 기준이다. 한 아파트 단지가 5개 동으로 돼 있다면 건축물 수는 5인 것이다. 노후도는 동 기준, 호수밀도는 동별 기준층 가구수 이에 비해 호수밀도를 따질 때는 기준층 가구수를 본다. 개별 동의 기준층에 들어서 있는 가구수를 모두 합치는 것이다. 5개 동이고 각 동마다 한 개 층에 4가구씩 들어서 있다면 20이 되는 것이다. 때문에 아파트 단지는 가구수에 비해 재개발 요건에 미치는 영향이 단독주택보다 훨씬 적다. 재개발 여부가 아파트보단 단독주택의 노후도•호수밀도에 좌우되는 셈이다. 이는 노후도와 호수밀도 산정의 취지가 다소 다르기 때문이다. 노후도는 건물의 낡은 상태를 따지기 위한 것이고 호수밀도는 얼마나 빼곡하게 사느냐를 보는 것이어서다. 일부에선 노후도 산정을 할 때 아파트의 경우 동별로 따지는 문제점을 지적하기도 한다. 주변 낡은 단독주택이 많다고 멀쩡한 새 아파트가 재개발될 수 있기 때문이다. 호수밀도를 따질 때처럼 기준층 가구수로 계산해 요건을 좀더 엄격하게 해야 한다는 주장이다.