전세난의 진실은?

전세난의 진실은?

서울 송파구 잠실 ‘트라지움(주공3단지)’ 110㎡형에 사는 회사원 김모씨(45). 전세기간이 끝나 재계약을 하려고 시세를 확인해본 김씨는 깜짝 놀랐다. 현시세가 3억7000만~4억원선으로 2년전 입주당시 2억7000만원보다 1억원이상 올랐기 때문이다. 김씨는 “집주인은 월세로 바꿔 재계약 하자고 하지만, 보증금 1억원에 월세만 150만원씩 내는게 쉽지 않아 급히 강동이나 멀리는 수서쪽까지 알아보고 있다”고 말했다.

작년 9월초 리먼 브라더스 사태로 폭락했던 서울지역 집값과 전셋값은 올들어 지난 2월부터 상승반전한뒤 지난달말까지 7개월 내리 올라 집 없는 서민들의 속을 태우고 있다.

실제로 정부가 공식통계로 삼는 국민은행의 ‘전국주택가격동향조사’에 따르면 8월말현재 아파트와 단독,연립을 포함한 서울 지역 전셋값은 지난 1월말보다 3.1% 올랐다.

특히 직장인이 선호하는 아파트 전셋값은 송파구가 14.4% 급등 한 것을 비롯해 강동 9.5%, 광진 8.7%, 송파 8.6%, 서초 8.6%, 강서도 7.7% 올랐다.

이같은 서울과 수도권 전세란에 대해 부동산전문가 등 일각에서는 재개발 이전수요는 늘어나는데 반해 서울 멸실 가구수는 증가하는 등 주택 수급불균형에서 원인을 찾는다.

그러나 국토해양부 통계를 보면 2006년부터 2010년까지 서울시 입주물량은 아파트 15만9000가구, 다세대를 포함한 기타 주택 6만4000가구 등 총 22만3000가구에 달해 재개발ㆍ재건축으로 없어지는 멸실주택 13만6000가구를 상회한다.

또 6월말현재 서울 2085가구, 용인 등 수도권에도 2만5624에 달하는 미분양 주택이 새주인을 기다리고 있다.

이 때문에 최근 전셋값 강세는 수급불균형 측면 보다는 작년 금융위기 직후 폭락했던 전셋값이 제자리를 찾아가는 ‘가격 회복’으로 봐야한다는 목소리도 있다.

실제로 국민은행 통계에 따르면 지난달말 서울 지역 아파트 전셋값은 작년 9월 금융위기 직전이던 8월말에 비해 아직도 1.1%가 하락한 상태다.지난달기준 송파구 아파트 전셋값도 작년 8월말에 비해 1% 하락했으며 서초구 -4.3%, 광진구 -4.3%, 강동구 -3.3%, 강남구 -2.9% 등이다.

수도권에서도 9.8% 상승한 과천을 제외하고는 남양주 -6.0%, 구리 -3.5%, 용인(-2.1%) 등으로 아직도 전셋값이 금융위기 직전 수준보다 낮은 상태다.

잠실주공5단지 K공인중개사 관계자는 “작년 주공1,2단지 재건축 입주로 1만8000가구에 달하는 물량이 한꺼번에 쏟아져 전셋값이 과도하게 하락한 측면이 있다”며 “개인적으로는 30평대를 기준으로 입주 1년이 지나지 않은 새 아파트가 4억원라면 적정한 가격으로 보고 있다”고 말했다.

부동산정보제공업체 ‘부동산1번지’ 박원갑 연구소장은 “일부지역의 폭등세에도 불구, 전체적으로는 작년 금융위기로 폭락했던 매매ㆍ전세시장이 회복되는 과정으로 볼 수 있다”고 진단했다.그는 “전세입자의 경우 전셋값 상승과 재개발 이전 수요에도 불구하고 살던 지역을 떠나 좀 더 싼 곳으로 주거지를 옮기지 않으려는 성향이 강하다”며 “전세시장은 심리에 의해 크게 요동치는 ‘롤러코스터’ 적인 성격이 강하고, 정부의 공급대책이 2~3년후에나 실효를 거둘 것으로 보여 당분간 상승세가 이어질 우려가 있다”고 말했다.

8월말현재 서울지역 매매가대비 전세비율이 39.1로 지난 2001년 63.4, 2006년 12월 43.8, 2007년 42.2에 비해 낮은 점도 전셋값 추가 상승이 우려되는 이유다. 매매가대비 전세비중이 50을 넘어서면 전세수요자의 매매전환 압력이 커지며 집값이 오르고, 반대로 40이하면 매매가와 전셋값간 갭메우기로 전셋값 상승 가능성이 높기 때문이다.

이에 대해 국토해양부 도태호 주택정책관은 “판교 신도시 1만7000가구를 포함해 하반기 수도권 입주 예정물량이 9만1000가구에 달하고 미분양 물량도 쌓여있어 일각에서 제기하는 수급불균형에 따른 전셋값 폭등론은 근거가 희박하다”며 “교통 인프라 확충으로 서울에서 부족한 전세물량 일부는 경기권에서 소화가 가능할 것으로 기대한다”고 설명했다.

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요지는 ......전세값은 이전수준으로 회복하는 진행중이라

지금의 전세값은 더 오를 여지가 있다는 것이고......현재 집값은 금융위기이전 수준으로 거의 회복을 했는데

그럼 전.월세값의 상승에 따른 집값상승분이..더 있을지....고민해 보는것도...

더 오를까요?? 아님...현재 값에서 바닥 다지기로 들어갈까요???....