금호 14,20구역 투자가치

◎ 금호ㆍ옥수동 입지 ▶ 금호 재개발 구역 거시 입지도   금호ㆍ옥수 재개발 구역은 왕십리 뉴타운을 배후로 우측에는 서울 숲, 남측으로는 압구정동과 마주하고 있으며 한강변과 가까워 조망권 확보가 가능한 서울 내 몇 개 남지 않은 주택재개발 지역 중 하나다. 강변북로 및 올림픽대로, 성수대교, 독서당길 등 사통팔달 도로망이 장점이며 지하철 3호선 옥수역과 금호역 그리고 5호선 신금호역을 도보로 이용할 수 있어 전반적인 교통 여건은 매우 우수한 상황이다. 대규모 오피스 밀집지역인 강남권 및 서울 도심권 모두 접근성이 우수한 관계로 해당 지역 근로자 수요를 흡수할 수 있는 지리적 이점상 대다수 재개발 구역이 사업 완료 될 때에는 강북권의 주요 주거지로서 성장 가능성이 예측된다.   ▶ 금호 재개발 구역 미시 입지도 다수의 구역으로 나뉘어 추진 중인 금호, 옥수 재개발 사업은 일부 사업구역이 완료되기는 했으나 대다수 사업들이 현재 진행형에 있다. 이들 사업 구역 중 가장 핵심 구역으로는 단연 한강변 구역들로 11, 14, 20구역이 그것들이다. 11구역은 지난 2007년 7월 재개발 사업이 마무리되며 현재 서울숲 푸르지오 아파트로 개발된 상황이며 31평 기준 비조망단지는 7억원, 조망가능 단지는 8억3000만원 정도에 매물 가격대가 형성돼 있어 3.3㎡당 평균 2200만~2670만원을 나타내고 있다. 14구역과 20구역은 11구역과 마찬가지로 한강변 특수를 기대할 수 있어 향후 개발 진행에 따라 수요자 관심이 매우 높아질 소지가 있으며 더욱이 이들 구역들은 인접한 서울 숲 공원 효과도 기대할 수 있어 금호, 옥수 재개발 구역을 분석하는데 기준으로 판단할 수 있을 것으로 보인다. 따라서 본 리포트에서는 대표성 있는 금호 14구역과 금호 20구역을 중심으로 재개발 투자가치에 대해 판단해 보도록 하겠다.   ◎ 구역별 개요   ▶ 금호 20구역 ▶ 금호 14구역   ◎ 투자가치 분석 ▶ 가격 경쟁력 분석 금호 14구역과 20구역의 총투자금액을 3.3㎡당 금액으로 환산하여 비교가능 단지들과의 가격 비교를 통해 투자금액의 경쟁력을 판단해 보고자 한다. 비교 대상 단지로는 가장 인접한 서울숲 푸르지오를 비롯해 성수동과 금호4가 배후에 입지한 행당동에 위치한 단지들을 골랐으며 지역적으로 대표성을 가진 단지들을 선정해 최대한 객관적인 가격비교가 가능하도록 하였다. 서울숲 푸르지오의 경우 현재 일대에서 가장 높은 가격대를 형성하고 있다. 한강변에 입지하고 있으며 신규단지라는 메리트를 바탕으로 가장 높은 선호도를 보이는 것으로 판단된다. 성수동에서는 주요 단지들의 가격선이 3.3㎡당 2000만원 전후로 형성돼 있는 것으로 확인된다.   일부 단지들의 경우 3.3㎡당 1700만원 정도인 것으로 나타나고는 있으나 이들 단지들은 노후화가 상당히 진행된 것으로 내용년수 측면에서 마이너스 요인을 감안하여야 한다. 금호 19구역을 재개발한 삼성래미안의 경우 현재 분양권 형태로 거래되며 대체적으로 1700만원 초반대의 가격을 보이고 있다. 이 금액선은 행당동 푸르지오의 가격과 비슷한 것으로 일대에서 비한강변 단지의 적정 가격선으로 판단된다. 이러한 지역의 가격수준을 감안할 때 현재 두 구역의 투자금액선 하에서 단기적으로 높은 투자수익을 기대하기는 어려울 것으로 판단된다. 서울숲 푸르지오의 가격대를 상한선으로 한다 가정할 때 14구역의 가격 상승여력은 3.3㎡당 100~200만원 정도이며 더욱이 20구역은 향후 관리처분계획인가 및 동호수 추첨 등 남은 재개발 사업절차에 따라 기간 리스크가 있어 14구역에 비해 투자가치는 낮은 것으로 판단된다. 따라서 두 구역 모두 단기 차익실현은 큰 의미 없다고 할 수 있으며 한강변 단지라는 메리트를 바탕으로 향후 가격 성장을 기대하여 중장기 투자 목적으로 접근하는 것이 용이할 것으로 판단되며 이러한 가정하에서는 실거주가 빠른 14구역이 20구역에 비해 유리하다는 점 밝힌다.   ◎ 결론 앞서 분석한 가격 등 모든 요인들을 종합적으로 고려하여 결론짓는다면 한강변 대표 구역으로 꼽은 금호 14구역과 20구역은 현 매물 가격선에서 매입시 단기적으로 시세차익 확보는 크지 않다는 점에서 이러한 투자접근 행위는 바람직하지 않은 것이랄 할 수 있다. 반면에 지역의 인지도 상승과 한강변이라는 상대적 우위성, 다양한 개발호재의 영향력 측면에서 3년 이상의 중장기 보유시에는 투자수익 확보가 가능할 것으로 판단되기에 자신의 가용 자금규모와 운용기간을 고려하여 접근할 것으로 권하며 Buy and Low 의견을 제시한다.