토지거래허가 구역에서 양도세 신고하는 방법

토지거래허가 구역에서 부동산을 매매한다면 이에 대한 양도세 문제, 곧 양도세 신고 방법과 신고 시기 등은 어떻게 해야 할까? 막연한 두려움을 갖고 있는 이들이 많을 듯하여 이번 주는 이에 대하여 알아 보도록 하자.


사례 소개

2002년 5월 경기도 용인에 밭을 취득했던 화수분씨는 2006년 7월 그 토지를 매도하였다. 매도 후에 잔금까지 모두 받았지만 아직 명의는 화수분씨 명의로 되어 있었다. 이유인 즉 슨, 이 지역이 토지거래허가구역 이었는데 땅을 구입한 매수자가 아직 토지거래허가를 받지 못하였기 때문이었다. 그러던 중 2009년 2월에 토지거래허가구역이 해제되었다. 화수분 씨는 명의가 넘어가지 않아 양도세 신고를 아직 하지 않았는데 가산세까지 부담해야 하는 걸까?


토지거래허가구역 내에서는 허가 받은 이후 양도소득세 신고해야

그렇다면 화수분 씨는 2006년 9월에 양도세 예정신고를 했어야 할까?

위의 사례에서 세법상으로 화씨의 부동산 양도시기는 아직 명의는 이전되지 않았지만 잔금을 수령한 2006년 7월이 된다.

하지만, 토지거래허가구역 내에서 부동산을 매매할 경우 허가를 받기 전에 대금을 청산하더라도 허가 받은 이후 양도소득세 신고를 하도록 되어 있다.

그렇다면 양도소득세 확정신고는 토지거래허가일이 속하는 연도의 다음 해 5월1일까지 하면 된다.



토지거래허가구역의 해제는 토지거래허가와 동일한 효과

토지거래허가구역이 해제되었다면 토지거래허가를 받은 것과 동일한 효과를 가져 온다.

곧 화수분 씨는 토지거래허가구역이 해제된 후 양도소득세 신고를 해야 한다.

한편 화수분 씨의 양도소득세 귀속연도는 잔금이 청산된 2006년도가 된다.


시사점

2006년 세법을 따르고 화수분 씨의 밭이 비사업용이거나 투기지역에 해당한다면 실지거래가액에 의해 양도세를 계산해야 하며 만약 그렇지 않다면 기준시가에 의해 세액계산을 하게 된다. 위에서 화수분 씨가 양도한 후 2006년 9월 말에 양도세 예정신고를 했을 경우 추후 토지거래허가를 받으면 유효한 신고로 인정이 된다. 하지만 토지거래허가를 받지 못했다면 인정이 되지 않는다는 점에 유의해야 한다. 토지거래허가구역에서 허가 없이 토지를 양도한 경우 토지거래허가를 받기 전 또는 당해 토지가 토지거래허가구역에서 해제되기 전까지는 유효한 양도로 보지 않는다.