임대주택 의무비율 완화돼 조합원 부담 줄어 ..지자체 조례가 변수.

정부가 수도권의 재개발·재건축 사업장에만 적용하던 '용적률 인센티브' 제도를 전국으로 확대하고 임대주택 의무비율은 완화하기로 하면서 정비사업지역 조합원의 부담금이 다소 줄어들 전망이다.

용적률 인센티브란 법정 상한선까지 용적률(대지면적 대비 건물 지상층 바닥면적 합계 비율)을 허용하고 늘어난 용적률의 일부를 임대주택으로 짓는 것이다. 과밀억제권역 내 뉴타운 지역은 늘어난 용적률의 50~75%를 임대주택으로 지어야 하는데 정부는 이 비율을 30~75%로 조정했다.

임대주택 비율이 줄면 그만큼 일반분양 물량이 많아져 조합원 수익은 늘어나게 된다.

한 대형 건설사가 조합원 461명, 용적률 245%로 1100여 가구를 신축할 계획인 서울의 재개발 구역을 시뮬레이션한 결과, 용적률을 300%로 높이고 늘어난 용적률(55%포인트)의 30%를 임대주택으로 지을 경우 50%를 임대주택으로 지었을 때보다 조합원 1인당 평균 약 8600만원의 수익이 생기는 것으로 계산됐다.

임대주택 비율 50%를 적용하면 53㎡(16평)짜리 임대주택 300가구와 109㎡(33평)짜리 일반분양 아파트 150가구를 더 지을 수 있다. 임대주택 비율을 30%로 낮추면 임대주택은 190가구로 줄고 일반분양은 210가구로 증가한다.

 일반 분양가를 3.3㎡당 2000만원으로 책정하면 조합의 총 수입은 50%일 때보다 395억원 더 많아지고 개별 조합원의 부담도 줄어든다. 

정부는 보금자리주택 인근에서 진행되는 재개발·재건축 사업장은 임대주택 건설비율을 최대 50%까지 추가로 완화하기로 해 서울 강동구나 경기도 과천시에서 진행 중인 재건축 사업장의 수익성도 좋아질 전망이다.

부동산 컨설팅업체인 'J&K 부동산투자연구소'에 따르면 총 890가구인 서울 강동구 고덕주공 7단지 아파트의 경우 임대주택 비율이 현재의 절반으로 줄어들면 가구당 부담금이 평균 약 2600만원 줄어드는 것으로 추정됐다.

그러나 정부는 임대주택 비율을 일괄적으로 줄이지 않고 지자체가 임대주택 수요 등을 고려해 조례로 정하게 해 실제 비율은 변함이 없거나 변동폭이 미미할 수도 있다.