국토부 재건축 재개발의 활성화 방안 모색 중..

                         [국토부 업무보고] 소형주택 비율, 전매제한 완화 등 즉각적인 효과 기대

 

 

 

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정부가 민간 정비사업의 활성화를 도모하고자 재건축 초과이익 환수제 폐지, 소형주택 의무건설 비율 완화 등의 관련 제도 손질에 나선다.

19일 국토교통부는 대통령 업무보고를 통해 이같은 내용을 담은 정비사업 제도개선안을 내놨다.

부동산 과열기에 도입된 '족쇄'를 풀어줘 답보상태에 빠진 재개발·재건축 사업에 활력을 불어넣겠다는 취지다.

제도개선안은 이르면 내달 초부터 단계적으로 추진될 방침으로 '수익성'을 강화할 수 있는 방안이 포함돼 재개발·재건축 현장에 상당한 영향을 미칠 것으로 기대된다.

다만 분양가상한제와 초과이익환수제 폐지는 국회 문턱을 넘어야하고 무상양도 범위를 확장하는 방안에 대해서는 기획재정부의 반대가 만만찮아 일부 제도개선안은 추진 과정에서 상당한 진통이 예상되고 있다.

◇재건축 소형주택 건설비율, 지자체 '권한' 축소

이번 제도개선안 중 눈에 띄는 부분은 재건축과 관련된 지방자치단체의 권한을 대폭 축소해 원활한 사업진행을 유도하는 방안이 포함됐다는 점이다.

'도시 및 주거환경 정비법'은 시행령을 통해 과밀억제권역에서 진행되는 재건축 사업장은 지자체가 조례를 통해 정한 소형주택 의무건설 비율을 따르도록 규정하고 있다.

예를 들어 도정법은 전용 85㎡ 이하의 소형아파트 건설 비율을 전체 가구 수의 60% 이상으로 정하고 있지만 서울시가 조례를 통해 이 비율을 60㎡이하 20%, 60∼85㎡ 40%, 85㎡ 40%로 정하면 조례의 적용을 우선적으로 받는 식이다.

조창혁 한가람법무법인의 변호사는 "도정법으로 소형주택 건설과 관련된 권한을 지자체에 전부 위임해준 결과 지자체가 소형주택 건설을 늘려야 한다는 이유로 재건축과 관련된 인·허가를 내주지 않는 등의 문제점이 발생했다"면서 "이번 조치는 지자체 권한을 축소해 재건축 사업의 원활한 진행을 도모하겠다는 목적으로 풀이된다"고 덧붙였다.

실제 둔촌주공과 고덕시영 재건축 조합은 서울시가 새로 짓는 아파트의 30%까지 전용60㎡ 이하 소형으로 지으라는 방침을 제시하자 '불가' 입장을 고수하며 맞섰지만 각종 인·허가 절차에 제동이 걸리면서 서울시의 요구를 수용한 바 있다.

국토부는 이같은 문제를 해소하기 위해 지자체가 조례를 통해 소형주택 의무건설 비율을 정할 수 있도록 정한 도정법 시행령 조항을 삭제하는 방식을 검토하고 있다. 국토부 관계자는 "시행령 개정은 정부의 입법절차를 거친 뒤 대통령 재가를 받으면 시행이 가능하기 때문에 시장에 즉각적인 영향을 줄 것"으로 내다봤다.

◇분양권 전매제한 1년→6개월, 재건축 재산권도 '보호'

1) 국토부는 2가구 이상을 보유한 재건축 조합원의 분양기회를 확대해주고자 도정법을 개정해 조합원 분양신청의 가구수 제한을 폐지하는 방안을 추진한다.

그동안 과밀억제권역에 해당되는 재건축 사업장의 조합원은 아파트를 2가구 이상 보유해도 분양 아파트를 1가구만 받을 수 있다. 이번 제도개선안은 재건축 조합원의 재산권 행사 권한을 보호해주자는 취지로 마련된 것으로 3가구 주택을 보유한 조합원은 최대 3가구까지 조합원 분양을 신청할 수 있게 된다.

국토부 관계자는 "조합원 분양신청을 할 수 있는 가구수 제한을 폐지하는 것이기 때문에 결과적으로 자신이 보유한 기존 주택수 만큼 조합원 아파트를 분양신청할 수 있게 된다"고 설명했다.

2) 수도권 민간택지에서 분양가상한제가 적용되는 주택에 한해 적용되던 분양권 전매제한 기간은 종전 1년에서 6개월로 단축된다.

분양권 프리미엄을 노린 투자수요자들이 청약에 나설 수 있는 환경이 개선됐다는 점에서 아파트 분양시장에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다.

함영진 부동산114 리서치 센터장은 "강남권 재건축이나 위례 등 입지여건이 우수한 지역에서 공급되는 아파트의 경우 청약경쟁률이 더 치열해질 것으로 보인다"면서 "다만 투자수요자들이 몰리게 되면 분양권 프리미엄에 거품이 붙을 수 있고 실수요자들의 분양당첨 기회가 박탈하는 등의 부작용이 발생할 수 있다"고 말했다.

◇초과이익환수제 폐지, 분양가상한제 신축운영 '진통' 예상

부동산 시장 과열기에 도입된 규제가 현재 시장상황과 맞지 않는다는 이유로 추진되고 있는 재건축 초과이익환수제 폐지와 분양가상한제 신축 운영은 국회 의결을 통해 관련법 개정과 폐지가 필요하기 때문에 정치권이 의견을 조율하는 과정에서 상당한 진통이 예상된다.

국토부가 내놓은 분양가상한제 신축운영 방안은 공공성이 강한 보금자리주택이나 시장과열 우려가 있는 지역에 공급되는 주택에 한해서만 국토부 장관이 주택정책심의 위원회 심의를 거쳐 제도 적용대상으로 지정하는 방식이다.

이같은 내용을 담은 주택법 개정안은 현재 국토위 소위에 계류 중으로 제도가 폐지되면 건설기업의 폭리와 고분양가 논란이 재연될 수 있다는 이유로 민주당 등 야당의 반대가 만만찮은 상황이다.

국토부 관계자는 "시장이 과열되면 제도 적용대상을 확대돼 시장안정을 도모할 수 있고 반대로 시장 침체기에는 규제를 풀어 시장 활성화를 유도할 수 있는 유연한 정책이기 때문에 주택법 개정안의 연내 처리를 목표로 정치권과 의견을 조율할 방침"이라고 말했다.

내년 부활을 앞두고 있는 재건축 초과이익환수제는 재건축에 따른 개발이익이 조합원 한 가구당 3000만원을 넘어서면 최대 50%까지 국가에서 현금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입했지만 현재까지 환수대상으로 지정된 사업장은 4곳으로 실제 부과금을 납부한 단지는 송파구 풍납동 이화연립 한 곳에 불과하다.

국토부는 의원입법을 통해 이 법안의 폐지를 삽입하는 법률제안서를 국회에 상정하는 방식으로 제도 폐지를 추진한다는 방침이지만 야당은 '불로소득'은 반드시 환수해야한다며 '제도 유지'를 고수하고 있는 상태다.

두성규 한국건설산업연구원 박사는 "양도차익에 대한 이익을 세금으로 거둬들이고 있는데 이를 또 다시 현금으로 환수하는 제도가 부활하면 '이중과세' 논란이 다시 불거질 수 있다"면서 "재건축에 대한 개발이익 기대치가 과거와 같지 않기 때문에 불필요한 제도를 폐지해 재건축 시장에 확고한 시그널을 줄 필요가 있다"고 지적했다.

◇'무상양도' 범위 확대…기재부와의 의견조율 '시급'

재개발 등 민간 정비사업 활성화를 위해 도입이 검토되고 있는 '무상양도' 확대안은 국공유지 감소를 우려한 기재부와의 의견조율이 선결과제로 지목된다.

무상양도란 도로와 공원을 포함한 기반시설 확충과 개선을 위해 국가나 지자체 등 공공이 정비사업 조합에 국공요지 일부를 무상으로 제공하는 제도다.

예를 들어 기존의 기반시설이 100개가 있는 정비사업장의 경우 재개발·재건축이 완료되는 시점에는 이 기반시설을 200개까지 새로 짓는 내용의 정비계획이 수립될 수 있다. 이때 공공은 기반시설 확충을 책임지는 정비사업 조합에 국공유지인 기존의 기반시설을 무상으로 양도해 준다.

다만 무상양도 대상은 도시계획시설로 결정된 기반시설로 제한된다.

기존의 기반시설 모두가 도시계획시설로 지정되는 것은 아니기 때문에 조합이 나머지 기반시설을 돈을 주고 매입해 사업계획을 수립해야 된다는 점이 문제로 지목됐다.

국토부 관계자는 "이런 부담을 줄여주기 위해 도정법을 개정해 도시계획시설로 지정되지 않은 국공유지도 무상양도 대상에 포함시키는 방안을 추진하고 있다"고 말했다.

이렇게 되면 도시계획시설로 지정되지 않은 기반시설도 정비사업 조합에 무상으로 양도가 가능해 조합의 부담이 줄어드는 것은 물론 사업성을 개선할 수 있는 효과를 기대할 수 있게 된다.

하지만 도시계획시설로 지정되지 않은 국공유지까지 무상양도 대상에 포함되면 공공의 자산인 국공유지 비율이 줄어든다는 이유로 기재부가 반대하고 있어 제도가 실제 도입되기는 쉽지 않을 것으로 전망된다. 국토부 관계자는 "무상양도 범위를 늘려주는 방식을 우선적으로 추진하고 있지만 기재부와의 조율을 통해 조합의 기반시설 설치 부담을 줄여줄 수 있는 다른 방안을 모색할 수도 있다"고 덧붙였다.

(서울=뉴스1) 임해중 기자

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..... 재건축 , 재개발의 활성화가 본격적으로 준비 되고 있네요...수도권의 주택공급물량의 악화가 정책의 회귀로...기대해 봅니다.

 

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