공유물분할시 일부지분에 존재하던 담보물건의 처리

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A와 B가 절반씩 공유하고 있던 토지가 분할되는 경우, 분할 전에 A의 지분위에 설정되어 있던 근저당권이나 가압류는 A 앞으로 분할된 토지에만 전사되는 것인지, 아니면 분할된 B 단독 소유로 된 토지부분에도 전사되는 것인지 문제가 될 수 있다.

이와 관련해서 우리 대법원은 “A, B의 공유인 부동산 중 A의 지분위에 설정된 근저당권 등 담보물건은 특단의 합의가 없는 한 공유물분할이 된 뒤에도 종전의 지분비율대로 공유물 전부의 위에 그대로 존속하고 근저당권설정자인 A 앞으로 분할된 부분에 당연히 집중되는 것은 아니므로, A와 담보권자 사이에 공유물분할로 A의 단독소유로 된 토지부분 중 원래의 B 지분부분을 근저당권의 목적물에 포함시키기로 합의하였다고 하여도 이런 합의가 B의 단독소유로 된 토지부분 중 A 지분부분에 대한 피담보채권을 소멸시키기로 하는 합의까지 내포한 것이라고는 할 수 없다.”고 판단하여 분할 전 공유물 일부지분에 존재하던 근저당권, 가압류는 분할된 토지 전체에 그대로 전사된다는 입장이다(대법원 1989. 8. 8. 선고 88다카24868 판결).

한편 이러한 법원의 법리는 하나의 부동산을 특정하여 소유하고 있으면서도 분필이나 구분등기를 하지 않는 경우의 소유관계인 ‘구분소유적 공유관계’에도 마찬가지로 적용되고 있는데, 구분소유적 공유관계가 부동산을 특정하여 소유한다는 점에서 일반 공유관계와 이용형태가 다르긴 하지만, 기본적으로 공유에 해당한다는 점에는 변함이 없다는 입장으로 보인다.

이와 관련하여 실제 문제된 사안을 살펴보면, A와 B는 분할 전 토지를 구분소유적 공유관계로 소유하고 있었는데, A는 분할 전 토지 중 자신의 지분에 대해 근저당을 설정하고 C은행으로부터 대출을 받았다. C은행은 대출 실행 당시 A와 B가 위 분할 전 토지를 구분소유적 공유관계로 공유하고 있다는 점과 향후 A와 B가 위 분할 전 토지를 분할하여 공유관계를 청산할 것이라는 점을 알고 있었다. 그 후 위 토지는 분할되어 A와 B는 각각 분할 부분을 단독소유하게 되었고, C은행은 A가 대출채무를 변제하지 않자 A와 B가 각각 소유하고 있는 분할 후 토지에 대해 경매를 신청하였다. 이에 B는, C은행은 B가 소유하던 부분이 아닌 A가 소유하고 있던 특정부분에 대해 근저당권을 설정하였으므로 그 근저당권의 효력은 A의 토지부분에만 미친다고 주장하였다.

이에 대해 우리 대법원 2014. 6. 26.선고 2012다25944 판결은, “1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 1필지의 토지 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분을 목적으로 하는 근저당권이 설정된 후 구분소유하고 있는 특정 부분별로 독립한 필지로 분할되고 나아가 구분소유자 상호 간에 지분이전등기를 하는 등으로 구분소유적 공유관계가 해소되더라도 그 근저당권은 종전의 구분소유적 공유지분의 비율대로 분할 된 토지들 전부 위에 그대로 존속하는 것이고, 근저당권설정자의 단독소유로 분할된 토지에 당연히 집중되는 것은 아니다.”라고 판시하였다.

이러한 대법원의 입장은 구분소유적 공유관계가 대내적인 실제 소유관계와 무관하게 대외적으로는 일반 공유관계라는 점에 입각한 것이나, 저당권 설정당시 당사자들의 의사와는 다소 부합하지 않는 측면도 존재한다. 따라서 공유관계, 구분소유적 공유관계에서 공유자 간의 지분을 정리하는 경우 일부 지분에 존재하는 담보물건, 가압류를 어떻게 해소할 것인지 사전에 충분히 협의할 필요가 있다.

출처 김대갑/선릉역/토지분석

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....   공유지분은 참 어려운 물건 중에 하나입니다...대출도 까다롭고...공유자의 대출에 대한 부분도 신경써야 되고.....공부만이 살길입니다. ㅎㅎ