투자수익율 계산하는 방법과 임대수익률의 비밀은? ..대출을 이용하는 이유는 ??

■ 투자수익율 계산하는 방법과 임대수익률의 비밀은? ■

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위의 사항은 실제로 3년 전에 거래되었던 원룸건물의 구체적인 내용입니다.
위의 기본적인 중요내용을 다시 정리 해보겠습니다.

1. 매매 가격 : 11.5억
2. 보 증 금 : 2.5억
3. 대 출 금 : 4억(금리 : 연 3.1%)
4. 월 수 입 : 540만원

투자수익률은 위의 네가지만 알면 쉽게 계산할 수 있습니다.
매매가격과 임대수익은 고정입니다.
그런데 이때 대출금액과 금리에 따라서 수익률이 크게 차이가 나지요

요즘같은 저금리시대에는 안전한 주거용수익형부동산 투자시에는 가능한 대출을 많이 받는 것이 좋습니다.


그럼 두가지 방법으로 투자수익률을 비교해서 계산해 볼께요 !!

▶첫째, 은행 대출을 받지 않을때
▶둘째, 은행 대출을 이용 할때

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▶첫째, 은행 대출을 받지 않을때 투자수익률

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위의 공식으로 계산하면 투자수익률이 알수 있죠. 한번 대입해 볼까요?

투자수익률 = { (540만원 X 12개월) / (11.5억 - 2.5억) } X 100

계산을 해보면 투자수익률은 7.2% 입니다.


이번에는 ...둘째 은행 대출을 이용했을 때의 자수익률을 계산해 볼께요 ^^


연금리 3.1%로 4억을 대출 받았습니다.
그럼 대출을 받았을 때 투자수익률을 계산하는 공식을 볼까요!

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자! 그럼 계산기 들고고 위의 공식에 숫자를 대입하시고 같이 계산해 보실까요

투자수익률 = { [(540만원 X 12개월) - (4억 X 3.1%)] / (11.5억 - 2.5억 - 4억) } X 100 = 10.48%


은행대출을 이용했을 때의 투자수익률은
무려 10.48% 가 나옵니다.

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왜? 대출을 이용하면
수익률이 더 높게 나오는 것일까요?

그건 대출이자률 보다 임대수익률이 더 크기 때문이죠
지금의 저금리시대는 활용을 못하는 분은 위기이지만 활용을 하는 분에게는 기회가 될 수 있습니다.


투자수익률을 다시 정리해 볼께요

▶대출을 활용시 : 10.5%
▶대출을 없을때 : 7.2%

보시는 대로 수익률이 3.3% 차이가 납니다. ..3.3%는 엄청난 차이입니다.

년간 임대수익으로 비교해보면
10억 투자시에 년간 임대수입이
- 대출 활용시 : 년 105,000,000원
- 대출 없을시: 년 72,000,000원

위와 같이 10억 투자시
은행대출을 활용하면 약 3천만원 더 많은 수익이 생깁니다.

즉, 지금의 저금리시대에는
대출이라는 지렛대를 적극적으로 활용하면 좋습니다.

<참고>
부동산 투자수익률 계산시 정확한 수익률을 위해서는 비용도 빼야 됩니다.
그런데 일반적으로 위와 같이 편하게 계산합니다.

그럼 실제 수익에서 빼야할 비용은 어떤 것들이 있을까요?
중개수수료, 법무사비, 각종세금, 기타비용..

출처 부동산재테크 단희쌤