집값이 많이 올랐다고? 주금공 "작년 아파트값에 버블 없었다"

- "재개발 아파트 가격 고평가 맞지만 붕괴 우려되는 거품 없어"

  우리나라 아파트 가격에 거품이 끼어 있다고 보기는 어렵다는 분석이 나왔다.

우리나라 아파트값은 2008년 글로벌 금융위기 전후로 가격 조정 과정을 거친 상황이라 지난해 가격 상승세에도 불구하고 아파트값은 적정 수준을 유지하고 있다는 것이다.

8일 주택금융공사가 지난해 말 발표한 ‘적정성 지수를 통한 주택가격 거품 검증’ 보고서에 따르면 주금공은 “주택 가격이 자산가치보다 고평가된 상태인 ‘거품’이 존재할 가능성은 현재 낮은 것으로 판단한다”고 밝혔다. 보고서는 시장근본가치 대비 현재 주택가격의 비율(적정성 지수)을 측정하는 방식으로 1990년부터 2016년까지 주택시장의 거품 여부를 판단했다.

시장근본가치는 주택을 계속 보유할 때 발생하는 임대료나 자본이득 등의 수익을 모두 현재가치로 계산한 것이다.

현재 주택 가격이 시장근본가치를 크게 뛰어넘으면 집값에 거품이 끼었다고 볼 수 있다. 그 결과 주택의 시장근본가치 대비 주택 매매 가격을 나타내는 적정성 지수는 2016년 11월 기준 한국 아파트는 0.60, 서울 아파트는 0.72로 측정됐다.

재개발 대상 아파트도 일반아파트보다 고평가돼 있었지만 시장가치와 근본가치가 유사한 균형수준을 유지하고 있었다.

한국 아파트시장은 1990년대 1차 거품기를 경험했으나 1997년 외환위기를 계기로 균형점을 찾았으며, 서울 아파트시장은 2008년 글로벌 금융위기를 전후해 2차 거품기에 돌입해 2012년 가격이 조정됐다는 것이 주금공의 분석이다.

한편 주금공은 ‘아파트 거품론’의 대표적인 근거로 거론되는 인구 감소 역시 설득력이 없다고 반론했다.

주택의 소비단위는 인구가 아닌 가구인데 1인 가구 증가 등으로 가구 수는 2035년까지 늘어날 것이란 전망이다.

이데일리 정다슬 (yamye@edaily.co.kr)

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