도시재생사업 - 세운상가

문재인 정부의 부동산 핵심 정책인 ‘도시재생 뉴딜’은 간단히 말해 낙후된 도심 주거환경을 개선해 살 만한 주거지를 만드는 사업이다. 취지는 좋지만 우려의 목소리도 만만찮다. 이명박 정부 보금자리주택, 박근혜 정부 행복주택·뉴스테이 등 역대 정부들이 내놓은 부동산 정책과 기존 도시재생사업이 별다른 성과를 거두지 못한 데다 재개발·재건축과 달리 소규모 주거환경 정비에 그치면 예산 낭비 사례로 전락할 것이란 지적도 나온다. 정부·공공기관 등 공공 재원 위주로 매년 10조 원씩 조달해 총 50조 원을 투자한다는 계획인데, 현행 연간 1,500억 원 규모인 도시재생사업을 감안하면 역대급 투자 규모이기 때문이다.

새 정부는 재개발·재건축과 달리 기존 모습은 유지하면서도 노후 거주환경을 정비한다는 계획을 내세웠다. 뉴타운 등 재개발 사업이 중단된 노후 저층 주거지를 개량하고 마을에 주차장과 도서관, 어린이집 등 생활 편의시설을 설치하는 방식이다. 전면 철거 후 그 자리에 아파트를 짓는 천편일률적인 개발이 아니라 역사와 문화, 생태를 보존하면서 노후 주거환경을 개선해 도시에 활력을 불어넣겠다는 것이다. 이에 더해 정부가 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」을 제정하면서 도시재생 뉴딜사업이 벌써부터 속도를 내는 분위기다.

특례법 시행령에 따르면, 내년 2월부터는 면적이 1만㎡ 미만이면서 노후·불량 공동주택이 200가구 미만인 경우 소규모 재건축이 가능해진다. 이보다 적은 규모인 자율주택정비사업은 지구단위계획구역 등 시·도 조례로 정하는 지역에서 10가구 미만 단독주택이나 20가구 미만의 다세대 주택을 대상으로 실시할 수 있다. 또 재건축·재개발과 달리 소유자가 20명 미만이면 조합을 만들지 않고 주민 합의체만 구성해도 돼 사업 절차도 한결 간소해진다. 도시재생 뉴딜 정책의 주요 정비제도로 거론되는 소규모 재건축과 자율주택사업 등에 대한 구체적인 내용이 윤곽을 드러내면서 도시재생 뉴딜이 탄력을 받을지 주목된다.

새 정부가 추진하는 도시재생 뉴딜사업은 서울 강북권 부동산 시장에 적잖은 영향을 미칠 전망이다. 도시재생 뉴딜사업 수혜지로 광화문, 세운상가, 숭인동 등이 꼽힌다. 세운상가, 숭인동은 기존에 서울시가 추진해 온 도시재생사업지역이기도 하다. 이 중 세운상가는 청년층의 유입을 통해 상가 전체가 활기를 되찾으리란 기대감 때문에 벌써부터 세운상가 및 주변 부동산 가격이 들썩이고 있다. 개발이 완료되면 세운상가와 충무로역 일대 상가 매출은 30%, 유동 인구는 5배가량 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 부동산 관계자들에 따르면, 현재 세운·대림·청계상가의 66㎡ 안팎 점포 임차료는 보증금 1,500만~2,000만 원에 월세 100만~150만 원 수준이다. 1년 전만 해도 월세는 80만~100만 원 수준이었다. 1년 새 30~40%가량 상승한 것이다. 그러나 개발 후 당분간 급등 현상은 없을 것으로 보인다. 건물주와 임차인들이 개발 후 일어날 수 있는 젠트리피케이션을 막고자 5년간 임대료 상승률을 9%로 제한하는 상생협약을 맺은 덕분이다.

새 정부도 지난 26일 열린 국정기획자문위원회 업무보고에서 국토부에 도시재생사업에 따른 젠트리피케이션 방지책을 만들어달라고 주문했다. 앞서 문 대통령은 후보 시절부터 법 개정을 통해 임대료 상승 억제를 주장한 바 있다. 문 대통령은 임대차보호법 개정을 통해 임대료 상한 한도를 연 9%에서 5%로 낮추고, 상가임대차 계약갱신청구권 행사 기간을 5년에서 최장 10년으로 늘리겠다고 공약했다. 젠트리피케이션은 낙후됐던 지역이 활성화되며 사람들과 자본이 몰리고, 결과적으로 그 지역에서 생활하던 원주민이 밀려나는 현상을 뜻한다. 이 같은 모습은 소위 ‘뜨는’ 상권과 재개발·재건축 등 리모델링이 진행 중인 지역에서 볼 수 있다. 도시재생의 진정한 성패는 젠트리피케이션 같은 문제를 얼마나 내실 있게 다루느냐에 달렸다고 볼 수 있다.

출처 도시미래신문