부동산 매매와 부동산보유법인의 법인(주식) 양수도(매매)의 차이, 영업 승계 [출처] 부동산 매매와 부동산보유법인의 법인(주식) 양수도(매매)의 차이, 영업 승계.

 

부동산 매매와 부동산 보유 법인의 법인(주식) 양수도(매매)는 모두 궁극적으로 부동산을 취득하게 되는 점에서는 동일하나, 사법적 계약 형식 및 절차, 효과와 세법적, 행정법적 효과가 다르니 장단점을 확인하여 선택할 필요가 있다

 

1. 부동산 매매계약의 경우

 

1)사법적 효과

 

 

법인 간 부동산 매매의 경우는 부동산 매매 계약(실거래 신고 포함)과 함께 매수인 법인 명의로 소유권 이전등기를 함으로써 부동산의 소유권이 매수인 법인에게 이전되는 법률효과를 발생시킵니다(민법 제186조). 일반적으로 이전 등기는 잔금 지급과 동시 이행으로 진행합니다.

 

이 경우 계약 당사자는 양쪽 법인이고 양쪽의 대표자가 기명 및 법인 인감을 날인을 하게 됩니다. 물론 매매대금의 액수가 크다면 상법상 매도 법인의 이사회 결의 등 내부 절차(상법 제393조)를 거치는 것이 바람직합니다.

 

한편 부동산 매매에서는 부동산에 대한 등기부 상 저당권 등의 권리제한이나 등기부 밖의 임차권, 유치권 등의 권리 제한 및 공법상 위법 사항의 존재 여부 등의 권리 분석이 필수적입니다.

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근저당 등 권리 제한 사항이 있는 경우 말소조건으로 하고 대금을 모두 지급하거나 인수하고 그 만큼 공제한 대금을 지급하는 형식으로 합니다.

 

2)세법적 효과

 

이 경우 매수인 법인은 부동산을 취득한 것이므로 취득세를 부담하고, 매도인 법인은 부동산의 양도 차익에 대해 법인세를 부담하게 됩니다.

이후 매매대금이 주주 개인에게 배당 등으로 지급될 때에는 개인에게 배당소득세 등이 발생하게 됩니다.

 

3)행정법적 효과

 

한편, 매도인 법인이 매도 대상 부동산을 이용하여 장례식장이나 음식점 영업(신고 주의) 등을 하고 있었던 경우 매도 법인은 원칙적으로 당해 영업을 폐업신고하게 되고(장사 등에 관한 법률 제29조 제6항, 식품위생법 제37조 제4항 후단) 매수인 법인은 신규로 영업 신고를 하여 동종 영업을 운영할 수 있습니다(장사 등에 관한 법률 제29조 제2항, 식품위생법 제37조 제4항 전단).

 

다만, 관계 법령에서 영업 승계를 허용하는 경우에는 승계한 매수인 법인이 양도 신고를 함으로써 신규 신고를 대신할 수 있습니다(식품위생법 제39조 제1항 및 제3항).

 

그런데, 장사 등에 관한 법률에서는 영업을 신고한 자의 변경신고제도는 두고 있으나(장사 등에 관한 법률 제29조 제1항 및 동법 시행규칙 제20조) 식품위생법과 같은 영업 승계 제도는 명문의 규정을 두고 있지 않습니다.

 

한편 장사 등에 관한 법률 시행규칙 제20조 제4항 제2호는 변경신고사항의 하나로 영업자 변경을 규정하고 있는바, 이것이 기존 영업자 자신의 상호나 본점 등의 변경만을 의미하는지 아니면 영업 승계를 포함하고 있는지 법률해석의 여지가 있습니다.

 

이에 대해 실무 구청에 따라서 다르게 해석 운용하고 있는 실정입니다.

 

한편 신규 신고든 영업 승계 신고든 영업자의 교육이수의무는 동일하다고 판단됩니다.

 

※ 관련 법령

장사 등에 관한 법률 제29조(장례식장 영업의 신고 등)① 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 아닌 자가 장례식장을 설치ㆍ운영하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 시설ㆍ설비 및 안전기준을 갖추어 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 장례식장 소재지를 관할하는 시장등에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 같다.

 

장사 등에 관한 법률 시행규칙 제20조(장례식장 영업의 신고 등)

④ 장례식장 영업신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나를 변경하려는 경우에는 법 제29조 제1항 후단에 따른 변경신고를 해야 한다. <개정 2019. 12. 27.>

1. 장례식장의 시설에 관한 사항

2. 법 제29조 제3항에 따른 장례식장 영업자(이하 "장례식장영업자"라 한다)에 관한 사항

⑤ 제4항에 따라 변경신고를 하려는 경우에는 별지 제23호의2서식의 변경신고서(전자문서로 된 신고서를 포함한다)와 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 시장등에게 제출하여야 한다. 이 경우 시장등이 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류에 대한 정보를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음한다.

1. 제3항에 따라 발급받은 장례식장영업 신고 확인증

2. 변경사실을 증명하는 서류

 

 

2. 법인 양수도 계약의 경우

 

1)사법적 효과

 

법인 양수도 계약은 법인의 주식 양수도를 주요 내용으로 하면서 경영권 이전(임원 교체) 내용을 포함하는 내용의 계약입니다. 일반적으로 세무서 신고용으로 별도의 주식 양수도 계약을 병행하여 작성합니다.

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이 경우 계약 당사자는 주식을 양도하려는 기존 주주 개인과 이를 인수하려는 매수 법인이 됩니다. 따라서 계약서에는 양도 주주 개인이 기명하고 자신의 인감을 날인하여야 하고 양도 법인의 대표자는 보증인으로 기재되기도 합니다.

 

법인 양수도 절차는 매도 대상 법인의 회계 장부를 기준으로 실사를 거쳐 주식 양수도 대금을 결정하고 잔금 지급과 동시 이행으로 양도인은 회사에 대해 주주가 변경되었음을 알리는 주식 양도 통지(주권 미 발행의 비상장 법인 기준)를 함으로써 회사에 대해서 주주가 변동되는 효과가 발생합니다.

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한편 잔금 지급과 동시이행으로 기존 임원의 사임서 및 회사 운영관계 서류 등 경영권 이전에 필요한 제반적 사항도 인수받게 됩니다.

 

결국 양수인은 주식 양수로 회사의 주주(주인)가 되고 양수인 측으로 임원을 교체하여 법인등기를 완료함으로써 회사의 경영권도 취득하게 됩니다.

 

법인 양수도 계약에 있어서는 특히 주식 양수도와 관련하여 주식에 대해 정관 및 등기부상 양도 제한이 있는지와 주식에 대한 가압류나 압류 또는 질권 설정 등의 제한이 있는지 등의 권리 분석이 필수적입니다.

 

또한 주식 양도 대금은 회계 장부 검사와 실사를 거쳐 산정한 회사의 재산 가치를 기초로 산정한 것인데, 양도인이 고의 또는 과실로 부채의 존재를 누락시킬 위험이 있습니다.

 

 

이러한 우발 부채의 존부는 사전 검증이 거의 불가능한바 계약의 성사를 원하는 양수인은 이러한 부담을 감수할 수밖에 없고, 다만 계약서에 우발부채에 대해서는 양도인이 민, 형사상 책임을 진다는 내용을 기재하여 사후 책임추궁에 의존할 수밖에 없습니다.

 

2) 세법적 효과

 

부동산의 매매와 달리 법인 양수도는 주식을 취득하는 것인바 주식은 취득세의 과세대상이 아니므로 취득자인 양수 법인에게는 원칙적으로 취득세는 없습니다.

 

한편 주식 양도자 개인에게는 주식에 대한 양도 소득세(대금의 10% 내지 20%) 및 증권 거래세(대금의 0.5%)가 발생합니다. 양도 법인의 경우는 주주와 경영자만 교체되고 나머지 현상은 그대로이므로 아무 세금이 발생하지 않습니다.

 

그러나 양도대상 법인이 부동산을 보유하고 있는 경우는 부동산 매매를 목적으로 하면서 취득세를 면탈하고자 법인 양수도로 하는 경우가 있으므로 지방세법은 부동산 보유 법인의 주식을 취득하여 과점 주주(특수관계인 포함 지분 50% 초과)가 되는 경우는 주식을 양수한 자가 과점 비율만큼 그 법인의 부동산을 취득한 것으로 간주하고 취득세(간주 취득세)를 부과하고 있습니다(지방세법 제7조 제5항, 지방세법 시행령 제11조).

 

이 경우 간주 취득 세율은 주식 양수를 실질적으로는 부동산 취득으로 간주하지만 이전 등기는 없으므로 이를 고려하여 일반적 취득세율의(상가 등 4%)의 반에 해당하는 2%입니다.

 

물론 간주 취득세를 피하는 방법으로는 양수인을 여러 명으로 하여 누구도 과점이 되지 않게 하는 방법을 활용할 수 있지만 양수인 간은 서로 인척 관계 등 특수 관계인이 아니어야 하는 문제가 있습니다.

 

 

3)행정법적 효과

 

법인 양수도의 경우 법인은 그대로 있고 주주와 경영진만 변경되므로 영업은 기존 신고를 기초로 계속 할 수 있고 다만 상호 변경 등 단순히 변경된 내용의 신고만 하면 족합니다.

 

 

[출처] 부동산 매매와 부동산보유법인의 법인(주식) 양수도(매매)의 차이, 영업 승계|작성자 법무사 정경표