용적률 최고 600%…강남 안 부럽네

여의도지구, 고급주거지로 떠올라!!

 

서울의 금융허브인 여의도가 1970년대‘신도시’로 개발된 이후 40년 만에 대변신을 꿈꾸고 있다. 정부의 지원을 받는 국제금융중심지 개발이란 호재를 업고 초고층 주상복합아파트촌으로 탈바꿈하는 것.

일대 중개업소에선 강남과 목동·용산에 가려져 있던 여의도가 이들 지역과 경쟁하는 고급 주거지로 떠오를 것이라고 입을 모았다.

1만 가구 초고층 주상복합촌 변신

여의도에는 1만 가구 정도의 아파트가 들어서 있다. 2002년 이후 지어진 2100여 가구의 주상복합을 제외하고는 모두 70년대 개발 당시 들어선 12~15층 중층의 낡은 단지다.

서울시가 발표한 한강변 초고층 재건축 개발계획에 따라 이들 중층 단지는 50층가량의 초고층 주상복합촌으로 바뀐다. 서울시가 중점적으로 개발키로 한 한강변 5개 전략정비구역 중 여의도만 주상복합으로 재건축된다.

서울시는 연말까지 땅 용도를 현재 3종 주거지역에서 일반상업지역으로 바꿀 계획이다. 이건기 서울시 건축과장은 “국제금융중심지 배후 주거지로 개발하기 위해서는 다양한 업무시설 등을 갖출 수 있는 일반상업지역으로의 용도변경이 필요하다”고 말했다.

일반상업지역이 되면 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율)을 600%까지 올릴 수 있다. 정부의 재건축 용적률 법적 상한 허용 방침에 따라 최고 300%를 적용받을 수 있는 다른 한강변 지역들보다 훨씬 많은 개발이익이 예상된다.

여의도의 기존 재건축 용적률은 다른 곳들과 같은 230%. 법적 상한인 300%로 계산하면 용적률이 70% 올라간다.

서울시 계획대로 여의도가 사업부지의 40%를 기부채납(공공용지로 무상 제공)하고 600%의 용적률을 적용받으면 기존 부지를 기준으로 용적률이 360%로 130% 높아진다. 용적률 상향 폭의 절반을 보금자리주택(임대주택)으로 짓더라도 여의도의 용적률이 다른 지역(35%)의 두 배에 가까운 65% 증가한다.

서울시는 여의도 낡은 아파트들을 3개 구역으로 나눠 합동개발할 예정이다. 서울시는 최근 발표 때 대상에서 제외한 서울·공작·진주 아파트도 포함시키는 방안을 검토 중이다.

강남 넘볼까

용적률 상향과 초고층 허용으로 여의도 재건축이 탄력을 받을 것으로 보인다. 이제까지는 기존 아파트 용적률이 평균 190%로 높아 재건축 용적률 230%로는 집 크기를 키우기 힘들고 사업성도 떨어져 사업이 지지부진했다.

한양 등 일부 단지는 기존 용적률이 재건축 용적률보다 높은 250%대여서 재건축이 불가능했다. 기부채납 40%와 용적률 600%로 계산하면 재건축으로 주택수(현재 6652가구)가 3600여 가구(55%) 늘어난다.

평균 주택형도 124㎡에서 143㎡로 15% 커진다. 기존 주민 몫을 빼고 일반분양할 물량도 700여 가구가 나온다.

여의도 삼성공인 강현옥 사장은 “그동안 재건축하고 싶어도 지금보다 집 크기를 키우기 어려워 사업을 할 수 없었다”고 말했다. 재건축이 진행되면 여의도에는 한강조망권을 갖춘 대형 아파트가 많이 들어선다. 231㎡(70평형)가 넘는 초대형 주택들이 적지 않게 들어서고 331㎡(100평형)도 100가구 정도 지을 수 있다.

고급 주택 수요는 충분할 것으로 예상된다. 금융산업이 발달하면 인구가 늘고 올해 지하철 9호선 개통 등으로 도심과 강남 방면 교통편이 더욱 좋아지기 때문이다. 여의도 삼익공인 김미중 사장은 “70년대 ‘아파트 1번지’였다가 강남 개발로 빼앗긴 명성을 되찾을 것”이라고 말했다.

현재 여의도 아파트 시세는 강남·목동·용산에 뒤진다. 고층 주상복합을 기준으로 3.3㎡당 2500만원 선인데 목동과 용산이 3000만원 선, 강남은 3500만~4000만원이다. 하지만 교육여건이 강남·목동보다 못해 가격 상승에 한계가 있다는 분석도 있다.

합동개발을 통한 재건축에 걸림돌이 적지 않기 때문에 낙관하기에는 이르다는 지적도 나온다. 단지별로 대지지분 등의 차이가 커 이해관계를 조정하기가 쉽지 않다는 것이다.

서울시의 용적률 등 최종 개발계획이 어떻게 되느냐에 따라 예상 개발이익이 줄어들 수도 있다. 여의도 공작공인 홍석주 사장은“여의도가 이전에 볼 수 없던 개발 기대감에 들떠 있지만 넘어야 할 고비가 많다”고 말했다.

투자포인트 용도 변경 땐 가격 들썩일 듯 1구역, 여의도 중심지 될 수도

서울 여의도는 정부의 초고층 개발 발표 이후 거래도 살아나고 시세도 2006년 말 최고점의 80% 정도로 회복됐다. 지난해 연말 여의도동 목화아파트 89㎡는 6억5000만원 선에서 급매물이 쌓였었는데 지금은 8억원 이하는 찾아볼 수 없다. 개발 발표 이후 3달 째 접어들면서 거래 건수는 눈에 띄게 줄었지만 관심을 갖는 투자자들의 발길은 여전히 이어지고 있다. 여의도 굿모닝공인 윤정상 사장은 “구체적인 액션이 아닌 개발 계획만으로도 매물이 자취를 감추고 가격이 많이 올랐는데 상업지역으로 용도변경이 되면 가격은 강남 재건축 못지 않게 치솟을 것”이라고 말했다. 여의도는 3개 구역으로 묶여 합동개발되기 때문에 투자 시 아파트의 대지지분, 용적률 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 2구역(시범·삼익·은하)에선 시범아파트가 삼익·은하 아파트보다 대지지분이 크다. 하지만 삼익·은하아파트는 평형에 비해 전용면적 비율이 많고 4년 늦게 지어져 건물 상태도 나은데도 단순히 대지지분을 따져 사업을 추진한다면 많은 추가부담금을 낼 수도 있다. 인근 중개업소에선 구역별로 투자성을 따졌을 때 1구역(목화·삼부·장미·화랑·대교·한양·수정)을 높게 평가했다. 지하철 5호선과 가깝고 여의도 개발이 완료됐을 때 여의도의 중심지가 될 것이라는 금융센터 바로 옆이기 때문이다. 쾌적성을 따진다면 2구역도 괜찮다. 화랑공인 최재경 사장은 “합동개발로 지지부진했던 사업에 탄력이 붙게 됐다”며 “개발이 끝나면 3.3㎡당 4000만원을 호가하는 서울의 인기 주거지역이 될 것”이라고 말했다. 사업에 걸림돌이 없는 것은 아니다. 다른 지역보다 사업 추진 의지가 약하다는 분석이다. 재건축 추진 논의가 10년 전부터 나왔지만 아직 추진위원회가 설립된 곳은 수정아파트와 시범아파트뿐이다. 젊은 층보다 60세 이상 되는 주민이 많아서다. 합동개발은 구역별로 추진위를 다시 설립해야 하는데 조합원 수가 크게 늘어 오래 걸릴 것 같다. 서울시 주택국 관계자는“서울시는 사업 활성화를 위해 자치구 중심의 주민 협의체를 만들도록 지원할 계획이며 조만간 구청에서 아파트별로 공동대표를 모아 의견을 수렴할 것”이라고 말했다.