남산기슭 달동네 신시가지로 재개발 된다

후암ㆍ동자ㆍ해방촌 친환경 고급 주택지로 개발

 

노후 단독주택 밀집지역인 서울 용산구 후암동 일대에 대규모 녹지축이 구축된다.

서울시는 2016년까지 용산구 용산2가동 해방촌 일대(10만4700㎡)와 후암·동자·갈월동 일대(33만4700㎡)의 역세권을 연계·개발해 남산에서 용산공원까지 훼손된 녹지축을 복원하는 ‘남산 그린웨이(근린공원) 사업’을 추진한다고 밝혔다. 이에 따라 이 지역은 대규모 공원과 함께 평균 12~18층 높이의 친환경 아파트 단지로 탈바꿈한다.

녹지축과 함께 특별계획구역 지정

시는 우선 1950년 한국전쟁 이후 무분별한 주거지 개발로 녹지축이 훼손된 용산2가동 해방촌 일대 5만7000㎡와 국방부 군인아파트 부지 4만7000여㎡ 등 총 10만4000㎡를 폭 100∼190m, 길이 700m 규모의 녹지축을 용산공원과 연결하기로 했다.

이 사업이 완공되면 기존에 수립된 한강∼용산공원 녹지축과 연결돼 한강∼남산에 이르는 대규모 녹지대가 형성돼 서울의 명소로 자리잡을 전망이다.

한편 국방부 소유인 군인아파트 4개 동 136가구는 국방부 계획에 따라 2011년 철거ㆍ이전될 예정이며, 군인아파트와 접해 있는 국방부 소유의 주차장 등의 부지는 국토해양부ㆍ국방부와 협의해 그린웨이에 포함시키겠다는 계획이다.

서울시는 또 한강로 서울역~숙명여대역 구간의 동자·후암·갈월동 일대의 역세권 33만4700㎡는 특별계획구역으로 지정해 고밀도로 개발한다는 방침이다.

이에 따라 이 곳에는 공동주택 건립이 가능해져 층수 규제를 현행 최고 5층 이하에서 평균 12∼18층으로 완화 후 개발해 해방촌 녹지축 개발에 따른 이주민을 수용할 계획이다.

동자구역은 평균 12층, 후암·갈월구역은 평균 18층으로 각각 높이 제한이 완화된다. 기반시설 부담비율을 동자구역이 15% 이하, 후암·갈월구역은 20% 이하로 정해졌다.

특히 한강로변은 주상복합아파트 등 고층 건물이 들어설 수 있도록 용도를 준주거지역으로 전환된다. 시는 해방촌 주민들이 후암동 지역으로 이주를 원할 경우 아파트 분양권을 주는 계획을 추진 중이다.

특히 녹지축 주변 후암동 개발관심 높아

녹지축을 중심으로 고밀도 개발이 이뤄질 후암동, 해방촌, 이태원동에 뜨거운 관심이 모아지고 있다. 거대 근린공원과 함께 친환경 고급주택단지로 조성될 예정으로 용산구 후암동 등의 대표적 타이틀인 ‘달동네’ 이미지를 떼어낼 수 있기 때문이다.

주변 중개업소들은 “해방촌은 남산 남쪽의 구릉지대로 한국의 비버리힐스를 가늠케 할 수 있는 입지여건을 가지고 있다”며 “주민들은 물론 투자자들은 최고의 주택단지로 개발될 예정으로 거는 기대가 크다”고 입을 모았다.

후암동은 서울역, 남산, 용산민족공원 예정지(미8군 캠프코이너)를 접하는 요충지다. 이번에 고밀도로 개발되는 지역은 서후암동이다. 서후암동은 33㎡ 빌라 기준으로 3.3㎡당 5000만원대인 반면 동후암동은 3000만원 대 시세를 형성하고 있다.

반면 전문가들은 동후암동도 배후주거단지로 손색이 없다고 평가한다. 시티파크 등 한강로 지역의 랜드마크 주상복합 아파트들이 북향이나 동향인 반면, 이 지역은 정남향, 동남향으로 주택배열이 가능해서다.

이태원 2동은 남산고도제한을 받아 5층 이상 건물이 없고 저층형 빌라와 다세대주택들이 주류를 이루고 있다. 최근에는 주변에 재건축 연한을 훌쩍 넘어선 주택들이 많아 재개발 얘기가 솔솔 나오고 있다.

이곳에 아파트가 들어서면 남산고도제한을 적용받는다 하더라도 건너편 용산한신아파트 정도의 높이(8층 96가구)는 무난할 것으로 보인다는 전문가들은 분석하고 있다.

투자유의점

후암동 일대에 대한 개발 계획이 발표되면서 투자자들의 관심이 커지고 있다. 이곳 주택시장은 동·서로 양분돼있다. 후암동길을 기준으로 서쪽은 재개발과 재건축 기대감에 집값이 들썩이는 반면 동쪽은 매수세가 끊겨 썰렁하기만 하다. 지난 3~4년 새 강북 개발의 핵심 축으로 떠오르면서 집값이 급등했지만 요즘은 한 동네서도 부동산시장의 행보가 엇갈리고 있다. 후암동 서쪽인 후암1구역은 10만㎡ 규모의 단독주택 재건축 사업이 진행 중으로 2007년 4월 추진위 승인을 받았다. 현재는 특별계획구역 지정을 위한 준비가 한창이다. 서쪽 지역은 동쪽에 비해 지역여건과 사업진행이 빨라 지분값이 비싼 편이다. 후암1구역 지분은 3.3㎡당 5000만원 선으로 2년 전 시세를 유지하고 있다. 후암1구역 이외의 서쪽 주변의 지분시세는 3.3㎡당 3500만원 선이다. 주변 중개업소들은 최근 경기불황으로 매수세는 끊겼지만 문의는 꾸준하다고 전한다. 반면 후암동 동쪽은 매수세는 물론 문의도 거의 없다. 현재까지 개발 계획이 전무한 상태이기 때문이다. 지분시세도 약세다. 다세대주택 대지지분 시세는 3.3㎡당 2500만~3000만원 선으로 2년 전에 비해 3.3㎡당 300만~500만원 정도 내렸다. 일대 중개업소들은 “동쪽은 뚜렷한 개발 계획이 없는 곳인 데다 최근 몇 년 새 한강 및 용산 개발 프로젝트 후폭풍으로 상대적으로 재료가 없는 동쪽에는 수요자들의 관심이 멀어진 상태다”고 말했다. 또 건축제한을 받지 않아 여러 곳에서 신축 다세대주택가 들어선 것도 후암동 투자 수요를 억제하는 요인으로 작용한다. 설령 재개발·재건축이 추진되더라도 2~3년 전 일었던 빌라 신축 붐으로 노후도를 충족시키기 위해서는 상당 기간이 걸릴 수밖에 없기 때문이다. 아울러 조합원 수 증가에 따른 사업성 악화도 불가피한 상황이다. 전문가들은 “신축 다세대주택이 많아질수록 해당 지역에 정비사업을 진행하기 어렵다는 점이 알려지면서 투자 수요도 크게 줄었다”고 분석했다.