중층 재건축 '1대1'이 해답

중층 재건축 '1대1'이 해답

 

 최근 서울시가 재건축 단지의 전체 건립가구수 가운데 전용면적 60㎡ 이하를 20% 이상 짓도록 하자 중층(10~15층)아파트 단지들이 바짝

긴장하고 있다.

소형의무비율을 적용하면 중대형 주택이 많은 중층 단지의 재건축 사업성이 불투명해진 게 아니냐는 우려 때문이다.

그러나 1대1 재건축을 통하면 중층 아파트가 살아날 방법을 얼마든지 찾을 수 있을 것 같다. 소형의무비율도 피하고 기존 주택보다 10% 정도 더 크게 새 아파트를 가질 수 있는 것이다. 정부의 용적률 완화로 재건축 연면적도 크게 늘면서 일반분양분도 많아져 조합원 부담도 줄어들 것으로 예상된다.

실제로 이런 방식의 중층 재건축 움직임이 본격화됐다. 서울 논현동 경복아파트가 최근 1대1 재건축 시동을 걸었고 다른 단지들도 사업계획을 짜고 있다. 서울에서 재건축을 추진하는 중층 아파트는 8만여 가구다.

◇1대 1 재건축의 매력＝1대1 재건축은 주택크기 기준으로 가구수는 상관 없다. 1대 1 재건축의 매력이 부각된 것은 전용면적을 10% 더 늘릴 수 있다는 이유에서다.

정부가 올 상반기 내놓은 용적률 완화 규정이 중층아파트 재건축의 길을 열어주는 셈이다. 용적률 상향으로 재건축 때 연면적이 최고 30% 가까이 늘어나면서 중층 단지들은 충분히 전용면적을 10%까지 넓힐 수 있게 됐다.

여기다 조합원 몫을 제외한 주택을 일반분양할 여유도 생겼다. 조합원 물량과 임대주택을 제외한 나머지는 일반분양분이 된다. 다만 일반분양분은 전용 85㎡ 이하여야 한다. 디에스포럼건축사무소의 시뮬레이션에 따르면 강남구 대치동 은마아파트를 1대1로 재건축하면 전용 85㎡ 짜리 일반분양분이 774가구나 나온다. 송파구 잠실주공5단지는 2830가구를 일반분양할 수 있다.

디에스포럼건축사무소 박형준 이사는 “1대1 재건축에서 전용면적을 넓히면 건축비가 많이 들지만 일반분양 수입도 늘어 조합원의 추가부담금 증가는 많지 않을 것”이라고 말했다. 최근 1대1 재건축 계획을 마련한 논현동 경복 재건축조합 하현철 조합장은 “중대형이 많고 기존 용적률이 높은 중층 단지들은 1대1 재건축이 가장 좋은 방법”이라고 말했다.

◇초고층 재건축은 임대 안 지어＝압구정동ㆍ이촌동 등 한강변 중층 단지들에서 추진되는 초고층 재건축은 임대주택을 짓지 않아도 될 것으로 보인다. 사업부지 가운데 도로 등 공공시설로 제공하는 기부채납 면적이 많다 보니 용적률 완화 혜택 대상이 아니기 때문이다.

서울시는 초고층 재건축을 위해 사업부지의 25% 이상을 기부채납토록 했다. 이럴 경우 기부채납에 따른 인센티브 용적률을 포함해 재건축할 수 있는 용적률(정비계획 용적률)이 법에서 정한 상한(300%)을 넘는다. 정비계획 용적률이 법적 상한보다 높게 나오면 임대주택을 짓지 않아도 되는 것이다.

이에 따라 이촌동에서 처음으로 초고층 재건축을 추진 중인 렉스는 임대주택 없는 1대1 재건축 계획을 마련해 최근 서울시에 심의를 요청했다. 사업부지의 25%를 기부채납하는 렉스의 정비계획 용적률은 340% 정도다.

초고층 재건축 단지도 1대1 재건축을 하면 상당한 물량을 일반분양할 수 있다. 압구정동 신현대의 일반분양 예상 물량은 전용 85㎡ 짜리 370가구다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “법적 상한 용적률과 현재 용적률의 차이가 커 재건축으로 연면적을 많이 늘릴 수 있는 단지의 사업전망이 밝다”고 말했다.