부동산 교환으로 양도세 줄이기

매매 뿐 아니라 교환도 양도소득세 과세 대상이다.

교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권에 대해 상호 이전할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 유상계약이다. 이러한 교환도 돈 대신 다른 재산을 받았을 뿐 실질적인 매매와 다를 바 없으므로 세법에서는 양도소득세가 과세되는 거래로 규정하고 있다.

교환계약에는 동등가치의 두 부동산을 맞교환하게 되어 금전거래가 수반되지 않는 교환과, 교환대상 부동산의 가치가 서로 동등치 않아 금전거래가 수반되는 교환이 있는데, 금전거래 수반여부에 불구하고 교환차익에 대해 양도소득세를 과세하는 것이 아닌 교환자산 전체에 대해 과세토록 되어 있다. 따라서 양도소득세 과세대상자산 간 교환이 이루어진 경우에는 쌍방 모두의 자산이 양도소득세 과세대상이 되며, 교환으로 취득한 자산이 각각 취득세 및 등록세 과세대상인 경우에는 모두 취득세와 등록세를 납부하여야만 한다.

교환자산 취득시기는 언제인가?
교환자산의 양도 및 취득시기는 교환가액에 차이가 없으면 교환성립일이고, 차액의 정산이 필요한 경우는 이를 청산한 날이나, 불분명한 경우에는 교환등기접수일이다.

교환자산으로 인한 양도가액 및 취득가액은?
많은 사람들이 가장 혼란스러워하는 부분이며 가장 중요한 부분이기도 하다. 결론부터 말하자면 교환으로 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 실지거래가액이며, 교환으로 인해 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 실지거래가액이다. 목적물의 가격이 동일하지 않은 경우 그 차액에 해당하는만큼 현금을 주고 받는 것이 일반적인데 이러한 경우 인수한 자산 또는 양도한 자산의 가액에 수수한 금전의 가액을 가감해준다. 이해를 돕기 위해 예를 하나 들자면 다음과 같다.

A씨가 소유한 ‘ㄱ’아파트는 3억원이다. 교환대상인 B씨가 소유한 ‘ㄴ’주택은 2억원이라고 가정해보자. 상식선에서 교환이 이루어진다면 B씨는 본인의 아파트를 A에게 넘기며 두 물건의 차액 1억원만큼을 현금으로 더 얹어서 줄 것이다. 이 경우 A씨의 ‘ㄱ’아파트 양도가액은 3억원이 된다. 대가 중 일부를 부동산으로 받았을 뿐 ‘ㄱ’아파트를 넘기면서 받은 실제 재산적가치는 3억원이기 때문이다. 부동산 대신 해당 부동산 가치만큼 현금으로 받았다고 생각하면 이해가 쉽다.

그럼 A가 새로 취득하게 되는 ‘ㄴ’아파트는 취득가액이 얼마가 될까? 2억원이 된다. A가 현금 1억원을 추가로 받았다고 하지만 이 1억원이 ‘ㄴ’아파트의 가치를 3억원으로 올려준 것은 아니다. 교환당시 ‘ㄴ’아파트의 실제가치인 2억원이 A가 새로 취득하는 ‘ㄴ’주택의 취득가액이 되는 것이다.

구 분	양도가액	취득가액
A의 입장	‘ㄱ’아파트 양도가 : 2억+1억 = 3억	‘ㄴ’아파트 취득가 : 3억-1억=2억
B의 입장	‘ㄴ’아파트 양도가 : 3억-1억 = 2억	‘ㄱ’아파트 취득가 : 2억+1억=3억

교환으로 인한 양도소득세 계산은?
교환으로 인한 양도소득세의 경우 교환되는 두 재산간의 재산차액(교환차익)에 대해 세금을 물리는 것이 아니라, 교환자산 자체에 대한 양도차익을 기준으로 양도세를 과세한다. A가 ‘ㄱ’아파트를 필요경비 포함 5천만원에 취득했다면 양도가액 3억원에서 5천만원을 차감한 2억5천만원에 대한 양도차익에 대해 양도세가 과세되는 것이다. 당연한 말인 것 같지만 의외로 많은 문의가 들어오는 부분이다.

상기 사례에서 A가 교환으로 얻을 수 있는 실리는?
A의 경우 분당 아파트가 2009년 10월까지는 팔려야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2009년 10월 안에 B와 아파트 교환을 통해 양도를 할 경우 A는 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 같은 특례(일시적 1세대 2주택 과세특례)를 활용할 경우 교환으로 분당 아파트를 새로 취득한 지 2년 내에 현재 보유 및 거주 중인 서초구 아파트의 비과세 요건을 채워 양도한다면 서초 아파트에 대해서도 양도세 부담은 없다. 유예기간을 늘리는 셈이다.

서초구 아파트를 처분하고 싶은 생각이 없다면 분당아파트를 취득한 후 단기에 양도하는 방법을 생각해 볼 수도 있다. 단기양도시 40~50%의 세율이 적용되므로 부담이 큰 것 아니냐는 물음을 가질 수도 있는데 어차피 보유목적이 아닌 처분을 위해 계속 내놓을 집이었고 단기양도자라 해도 양도차익 자체가 존재하지 않거나 미미하다면 물어낼 양도세도 없거나 미미한 것이므로 불리한 점은 크지 않다. 교환으로 인해 당장 들어가는 취등록세 등 비용 측면을 감안해도 비과세를 통한 세부담 절감액보다는 작으므로 교환 등을 통해 비과세 혜택을 최대한 활용하는 것이 A씨에게는 세테크 측면에서 유리하다.