신당~ 장충 뉴타운 타당성 검토 자료

2005년 중구에서 3차뉴타운 지정을 서울시에 건의하였으나 주민들의 반발로 무산된 경험이 있습니다. 당시 주민들은 신당지역을 주거중심형

뉴타운사업지구보다는 동대문시장등 주변환경과 지역적 특성을 살린 고밀도 상업지역 개발을 요구하며 구청업무가 마비가 될 정도로 매일같이 구청에서 항의시위를 했습니다. 결국 뉴타운사업은 무산되었고 아직까지 신당지역은 서울의 중심에 위치하면서 가장 낙후된 지역으로 남아있게 되었습니다. 현재 신당동은 신당~약수 역세권개발대상지와 신당10구역의 구역확장과 시프트공급을 위한 역세권개발 타당성조사로 어느 때보다 개발에 대한 현실성과 기대감이 높아가고 있습니다.

아래는 2005년 3차 뉴타운 지정 당시 서울시에 올린 신당 뉴타운지구 후보지 현장조서 요청서의 내용 일부입니다.

4,5년 전 자료이지만 그 당시와 현재 별반 달라진 것이 없는 것을 감안한다면 충분히 신당지역을 분석하는데 도움이 되리라 봅니다.

먼저 다시 한번 역세권대상지 지도를 보시고 신당지역 전체와 역세권지역을 비교검토해 보시길 바랍니다.

 

 

                                                          <신당~약수 역세권개발 타당성조사 대상지-붉은 점선內 299,200제곱미터>

 

 

* 신당뉴타운 기본구상 및 기본계획

 

 -도시전체, 주변지역과의 형평성 및 연계성을 고려한 생활권단위 위계설정

 -생활권 위계(장충,필동생활권/신당생활권/약수역세권)와 연계된 각종 생활지표설정 및 도시기반시설, 생활편익시설 계획을 고려한 설정

 

 

 

                                                                                               <신당 뉴타운지구 후보지 713,790제곱미터(218.946평)>

 

위 두 지도로 기본 구상 및 계획을 살펴보시고 신당 주변도 넓은 시야로 보세요. 뉴타운사업지구의 구청의 생각을 알 수 있는 대목입니다.

계속해서 당해 지역의 건축물 경과년도 현황 / 건축물 용도현황 / 건축물 층수현황 / 토지소유자 현황 / 용도지역 현황을 차례대로 표와 그림으로 나열할 것이니 역세권개발 대상지의 전체적인 것을 살펴보시기 바랍니다.

 

1. 건축물의 경과년도 현황

 -사업대상 후보지내 건축물은 20년 이상의 노후건축물이 전체 건축물 동수 2.947개동 중 1,739개동으로 59.0%로 나타나고 있으며 최근

   5년 이내에 신축된 건축물은 3.2%로 나타나 대상지는 전체적으로 노후화된 건축물이 입지하고 있음

 

 

  

2.건축물의 용도현황

 -사업대상 후보지내 건축물은 단독주택, 다가구.다세대, 공동주택 등 주거용도가 전체 건축물 동수 2,947개 동 중 2,071개동으로 70.2%를

  차지하고 있으며, 대부분이 단독주택임을 알 수 있음

 

 

  

3.건축물의 층수현황

 -사업대상 후보지내 건축물은 4층 이하의 건축물이 전체 건축물 동수 2,947개동 중 2,784개동으로 전체의 94.5%를 차지하고 있으며, 특히

  2층 이하의 건축물은 전체의 70,7%의 비율을 보이고 있어 대상지가 전체적으로 낮은 층고현황을 보이고 있음

 -5층 이상의 건축물은 훈련원길과 흥인문로변의 업무빌딩으로 나타남

 

 

  

4.토지 소유자 현황

-사업대상 후보지내 토지의 소유별 현황은 사유지가 전체 면적의 67.1%를 차지하고 있으며, 국공유지가 전체면적의 32.9%를 차지

-국공유지 대부분은 도로이며, 그 밖에 공공청사, 학교 등으로 나타남

  

 

 

5.토지이용현황

 -사업대상 후보지내 용도지역은 주거지역이 94.1%, 상업지역이 5.9%를 차지하고 있음

 -주거지역은 제2종일반주거지역이 62.8% 로 가장 많은 비율을 차지하고 있으며, 제3종일반주거지역 28%, 준주거지역 2.4% 제1종일반주거

   지역 0.9%순의 비율을 차지하고 있음

 -상업지역은 퇴계로변을 따라 일반상업지역이 분포하고 있음

 

 

 

 

  

이상으로 2005년 당시의 신당 뉴타운후보지역의 토지 및 건축물의 현황을 살펴보았습니다. 재개발이던지 뉴타운이던지 아니면 역세권개발도 모두 건축물의 노후도 등과 같은 개발을 하기위한 충족조건들을 가지고 있습니다. 그래서 개발예정지에 투자를 하기에 선행되는 것이 그 지역의 현황을 파악하는 것입니다.  아쉬운 부분이라면 2009년 현재의 역세권대상지에 대한 정확한 현황을 파악하여 알려드렸으면 하는 것이었는데 그러자면 제 능력이 부족하고 인력과 자본이 굉장히 필요한 작업이라 아쉬운대로 예전 자료와 비교할 수 밖에 없습니다.

이번 기회로 저도 지난 자료를 보면서 다시 한번 신당지역의 개발 가능성과 가치를 다시금 파악하게 되었습니다.

개인적인 판단으로 신당지역투자 순위를 매기자면 첫째 신당~약수 역세권개발 대상지와 신당 10구역이며 둘째로 신당 8구역 그리고 두지역

외로는 뉴타운 후보지역내입니다.   프리미엄이 형성된 6,7구역의 래미안과 대림아파트는 제외시켰습니다. 물론 두 재개발 아파트의 가치도

현재 진행되는 신당지역의 개발계획과 굉장히 밀접한 관계를 갖고 있습니다.