재건축 투자가이드

대지면적이 넓은 아파트가 좋습니다. 조합원 지분을 구입시 우선 건물면적보다는 대지면적을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 아파트의 평형을 배정할 때 대지면적을 기준으로 배정이 나오기 때문이기도 합니다만 그보다는 대지면적이 넓다는 것은 단지의 용적률이 낮고 그만큼 사업성(수익성)이 좋다는 점이 진짜 이유가 됩니다. 따라서 재건축 투자 아파트를 선택할 때는 반드시 토지등기부등본으로 대지지분을 확인 하고 1평이라도 대지지분이 넓은 아파트를 선택하는 것이 바람직합니다.

대지면적에 비해 가구수가 적은 아파트가 좋습니다. 일반적으로 저층아파트를 고층아파트로 재건축시 조합원분양 물량에 비해 일반분양 물량이 많으면 많을수록 조합원의 추가부담금이 적어져 유리합니다. 즉, 작은 평수가 집중되어 있거나 아파트 동간 간격이 좁으면 그만큼 조합원의 수가 많음을 의미하므로 일반분양 물량이 줄어들 수 밖에 없습니다. 재건축 아파트를 선택할 때는 반드시 아파트의 동간간격이나 평형구성도 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

용적률 100%이하, 대지면적 3,000평 이상 되는 아파트가 좋습니다. 기존아파트의 용적율이 낮을수록 유리합니다. 일반적으로 1가구당 분양면적 대비 대지면적이 1:1 이상되는 5층 이하의 저층 재건축아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 하지만 저층아파트의 경우에는 전체 대지면적에 비해 소형평수 및 가구수가 너무 많은 경우가 있으니 유의하셔야 합니다. 저층아파트 구입할 때도 1층과 5층을 구입하는 것이 구입가를 절약하는 방법입니다. 또한 대지면적이 넓은 아파트를 구입하는 것이 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 일반적으로 대지면적이 넓은 대단지 아파트는 브랜드 지명도가 높은 건설사가 수주를 맡을 확률이 높아 향후 브랜드가치도 기대할 수 있습니다. 물론 대지면적이 넓으면 주차장 등 기반시설을 충분히 확보할 수 있는 등 대단지 프리미엄을 볼 수 있게 됩니다.

지가가 높은 지역에 위치한 아파트를 선정하는 것이 유리합니다. 지가가 높은 지역은 분양가가 높아 일반분양시 확실한 이익이 보장되므로 조합원들의 추가부담금을 줄일 수 있어 유리하다. 다시 말해서 땅값이 높은 지역일수록 분양가가 높게 책정되므로 높은 기대수익을 예상할 수 있습니다. 한가지 더 살펴볼 점은 매매가 대비 전세가 비율이 높은 재건축 아파트에 투자하는 것이 좋다는 점입니다. 전세금으로 초기비용을 적게 할 수 있어 투자자의 자금부담을 덜어줄 수 있습니다. 또 전세가격이 높다는 것은 전세수요가 많다는 것을 의미하므로 세입자 유치걱정을 할 필요가 없다는 것도 장점입니다.

기반시설이 잘되어 있는 아파트가 좋습니다. 재건축의 경우에는 향후 인근에 도시기반시설을 대대적으로 건설하지 않습니다. 그러므로 재건축 이전의 기반시설이 잘 되어 있는 지역일수록 향후 생활여건이 좋게 됩니다. 사업의 진행에 있어서도 진입도로가 좁으면 도로확보를 위한 토지매입비가 소요되고, 주위에 단독주택지로 둘러 싸여 있으면 민원발생 소지가 있습니다. 최악의 경우에는 국,공유지나 나대지를 매입해야 하는 등 추가부담액 산정시 불리해 질 가능성이 높다는 점을 고려해야 합니다. 또한 고지대에 있거나 진입도로가 좁고 동네 한가운데에 위치한 단지는 건축심의를 통과하기 어렵습니다. 한가지 더, 기반 시설 및 도로가 갖추어져 있는 곳이라고 할지라도 공공 시설 용지 부담이 낮은 곳을 선택하는 것이 더욱 유리해 집니다.

후분양제를 피하는 아파트가 좋습니다. 지난 2003년 6월 30일 이전에 사업시행인가를 신청한 아파트들은 후분양제가 아닌 선분양제로 일반분양 할 수 있습니다. 물론 선분양제를 적용 받는 아파트들의 대부분이 개발이익환수제의 영향도 받지 않습니다. 더불어, 재건축 계획이 건설교통부나 시의 정책과 다르게 잡혀있는 경우는 피하는 것이 상책입니다. 예를 들어 시는 용적률을 220%로 잡고 있는데 재건축 계획은 250%이상으로 과다하게 책정되었다면 사업진행이 원활하지 못할 것이 분명하고 향후 용적율을 조정하는 과정에서 조합원 부담금이 훨씬 늘어날 것이기 때문입니다.