재개발 추가부담금 30% 줄어든다

최근 1년동안 침체에 빠졌던 서울 재개발 시장이 기지개를 켜고 있다. 최근 전셋값 급등 등의 영향으로 아파트 값이 뛰면서 재개발 지분(새 아파트를 받을 권리) 가격도 연초보다 많이 올랐다. 앞으로는 시장이 더 활성화할 것 같다.

서울시가 14일 전셋값 안정을 위해 공급을 늘리겠다며 재개발 단지의 기준 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 면적 비율)을 20%포인트 올려주기로 했기 때문이다. 이러면 일반분양 아파트가 늘어 조합원 추가분담금이 30% 정도 줄어들 것으로 보인다.

재개발 투자에 드는 전체 비용도 10% 정도 줄어들어 사업성이 쑥 올라간다. 기준 용적률 상향은 시 조례만 바꾸면 돼 이르면 10월께 시행될 전망이다. 9·14 전세 대책의 세부 내용을 문답풀이로 알아봤다.

-용적률을 올릴 수 있는 대상은.

“재건축 단지와 뉴타운을 제외한 모든 재개발 구역이다. 이미 착공한 재개발 단지라도 공사가 초기 단계라면 조합원 4분의3 이상의 동의를 얻어 구청에 정비계획변경 신청을 하면 된다. 뉴타운은 특별법에 따라 광역개발되는 지구여서 이번 대상에서는 빠졌다.”

-늘어난 용적률만큼 임대주택을 더 지어야 하나.

“아니다. 임대주택은 원래 계획대로만 지으면 된다. 대신 늘어난 용적률은 모두 전용 60㎡ 이하로 지어야 하는 데 모두 일반분양할 수 있다. 또 용적률을 올리기 위해 추가로 기부채납을 하지 않아도 된다.”

-결국 조합원들이 내는 돈이 줄어든다는 얘기가 아닌가.

“그렇다. 용적률 증가분이 고스란히 일반분양 수입으로 돌아오기 때문이다. 용적률이 20%포인트 오르면 건축 연면적은 10% 정도 늘어난다. 이를 서울 신당동 A구역에 적용할 경우 일반분양 물량이 크게 늘어 조합원당 8500만원 정도의 부담이 감소한다.”

기준 용적률 상향은 재건축 제외

-이번에 종 상향(☞) 대상도 있던데.

“단독주택을 포함한 모든 재건축 단지가 대상이다. 재개발은 대상에서 빠졌다. 그러나 재건축 단지라도 일률적으로 상향 혜택을 받는 것은 아니다. 해당 단지 주변의 도로나 건물 높이 등을 서울시 도시계획공동위원회가 종합적으로 심의한 뒤 상향 여부를 결정한다. 기반시설이 좋지 않고 높은 건물이 없다면 종 상향이 안될 수도 있다. 또 강남구 개포지구와 같은 아파트지구의 경우 일단 지구단위계획이 변경돼야 한다.”

-2종이 3종으로 바뀌면 용적률을 3종 상한선인 300%까지 올릴 수 있나.

“그렇다. 2종 법정 상한선인 250%까지 계획했다가 이번 대책으로 3종으로 바뀐다면 300%까지 올릴 수 있다.”

-재개발과 마찬가지로 늘어난 용적률은 모두 전용 60㎡ 이하로 지어야 하나.

“아니다. 늘어난 용적률의 50%는 전용 60㎡ 이하로, 50%는 전용 60~85㎡ 이하로 지을 수 있다. 하지만 재개발과 달리 모두 일반분양할 수 있는 게 아니다. 전용 60㎡ 이하는 모두 서울시에 장기전세주택용으로 팔아야 한다. 기부채납이므로 장기전세주택에 대해서는 땅값을 받을 수 없다. 건축비도 표준형 건축비가 적용돼 최소한만 받을 수 있다.”

-종 상향을 위해 추가로 기부채납을 해야 한다는 것인가.

“종 상향을 위해서는 이번 대책과 관련 없이 기본적으로 사업부지의 15%(1단계 올릴 경우)를 추가로 기부채납해야 한다. 이렇게 한다고 해서 용적률을 더 높여주지는 않는다(인센티브 부여는 없다).”

-그렇다면 사업성이 재개발보다 떨어진다는 뜻인데.

“기부채납을 추가로 해야 하고, 늘어난 용적률의 50%만 일반분양할 수 있기 때문에 사업성이 재개발보다는 못할 것 같다. 특히 일부 단지는 일조권이나 사선제한(도로 폭에 따라 건물 높이를 제한하는 것) 등의 규제 때문에 3종으로 오르더라도 법정 상한선까지 용적률을 모두 챙길 수 없으므로 투자 때 주의해야 한다.”

☞종(種) 상향=일반주거지역의 경우 도시기본계획에 따라 1~3종으로 나뉘는데, 종별로 건축물을 지을 수 있는 높이나 용적률 등 건축규제가 모두 다르다. 주택 사업 때 1종을 2종으로, 2종을 3종으로 올리는 것을 종 상향이라고 한다. 1종이 가장 까다롭고 뒤로 갈수록 덜하다.

 

용적률 올려 좋아지는 재개발 사업성
구분	현재(기준 용적률 190%)	용적률 완화시(기준 용적률 210%)
주택형별 가구수	80㎡ 302가구, 112㎡ 336가구, 149㎡ 146가구(총 784가구)	80㎡ 420가구, 112㎡ 336가구, 149㎡ 146가구(총 902가구)
조합원수	500명
일반분양 가구수	284가구	402가구
일반분양수입	1318억6000만원	1748억1200만원
조합원당 평균 일반분양수입	2억6372만원	3억4962만원
※서울 신당동 한 재개발구역을 대상으로 한 시뮬레이션. 분양가는 주변 시세 적용               자료:업계 종합

 

“재건축 단지와 뉴타운을 제외한 모든 재개발 구역이다. 이미 착공한 재개발 단지라도 공사가 초기 단계라면 조합원 4분의3 이상의 동의를 얻어 구청에 정비계획변경 신청을 하면 된다. 뉴타운은 특별법에

따라 광역개발되는 지구여서 이번 대상에서는 빠졌다.”