도로부지 투자

 도로부지 투자 중점요약!!

 

요즘 도로투자가 이슈인 것 같아 간단히 몇몇 사항을 올려봅니다.

 

1. 분양자격

-90제곱미터 이상은 지목/현황에 상관없음. 단일 지분이 아니고 몇개 지분의 합산이 90제곱미터를 넘어도 됨.

-30~90제곱미터 미만 : 세대원 무주택자일 경우 입주권 부여. 합산 가능하나 반드시 1필지의 토지가 30제곱미터를 넘어야 함. 

                               지목도 도로, 현황도 도로이면 청산 대상.

                               지목 대지/현황 도로이거나 지목 도로/현황 대지인 경우에만 입주권 부여.

                               주의할 점은 매매 이후 등기소에서 지목 변경을 요구할 수 있다는 것.

                               실례> 은평구 등기소 2006년 3월.

                                         지목 대지, 현황 도로인 토지(사실상의 사도)를 매매로 인한 등기변경시

                                         지목을 도로로 변경 요구.

                                         90제곱 미터 미만이라면 입주권 대상이 되지 않을 뻔함.

 

2. 공유지분

-2003.12.30일 이전 분할된 지분(90제곱미터 이상)만 입주권 부여.

 

3.공도/사도/사실상의 사도

-공도 : 공공정책상의 사유로 도로화. 감정평가시 인근 대지와 동일한 금액으로 평가.

           공공의 이익을 위해 개인의 사익을 손해보았기 때문에 감정평가시에는 보상. 매물은 거의 찾기 힘듬.

-사도법상의 사도 : 자치기관에 사도 개설을 신청하여 사도법에 의해 허가를 받은 도로.

                           인근 대지의 1/5 평가.

-사실상의 사도 : 개인이 통행을 위해 임의로 개설한 도로. 대부분의 도로가 이에 해당.

                        인근 대지의 1/3 평가.

 

4.실전사례(은평구 00지역)

-2005년말 추진위 단계에서 평당 180만 매수. 도로지분에 대한 인식이 드문 지역이라 저가 매수 가능.   

 당시 인근 대지 평당 900-1000만 수준.

 

-총 4명 매수.

 1)120평(단일 지분) / 50평(2003.12 이후 분할 지분)

 2) 60평

 3) 55평

 4) 27평

 사업 진행이 빨라 매수후 2년만에 관리처분단계까지 이름.

 

-감정평가액(비례율 100%) : 인근대지 평균 평당 1000, 도로지분 평균 평당 350)

 1)120평 본인 - 4억(30평 분양) / 50평 - 1억 6천(공유지분으로 청산대상이나 타공유자와 협의, 분할이 용이한 상가 신청)

 2) 60평 친척 - 2억(30평 분양)

 3) 55평 형제 - 1억 8천(30평 분양)

 4) 27평 친척 - 9천(24평 분양. 30평 커트라인에서 3천 이상 미달.

                    아파트 30평대 이상을 원한다면 도로지분은 40평 이상 매수가 안전) 

 

- 27평은 분양대상이 아니었으므로 도로 조각지분 1.5평을 구역지정후 600에 매수.

  합산 90제곱미터가 넘어 분양대상이 됨.

  도로지분 중 5평 이하의 조각지분은 가치가 없다고 보이지만,

  분양자격 획득 또는 감정평가액 상승을 위한 추가 매매 같은 경우 의외로 쏠쏠한 재미를 볼 수 있음.

  이같은 사유로 경공매에서 도로 조각 지분을 저가 획득 후 중장기보유도 유망.  

 

-해당 구역은 나대지/도로에도 이주비 지급. 감평가의 50%를 무이자 이주비 대출 받음. 투자비의 90% 이상 회수.

 

5. 주의사항 1 : 사도법상의 사도인가? 사실상의 사도인가?

-토지이용계획 확인원을 계약 이전에 반드시 확인.

 상기 물건들을 매수할 때, 매매가능한 도로물건이 10여건 이상 있었으며 그 중 1/3은 사도법상의 사도.

 평당 매매가는 같았지만 나중 감평가는 사도법상의 사도는 200만원대 초반에 그침.

 

6. 주의사항 2 : 90제곱미터 미만의 지분을 무주택자가 구입할 경우 지목 변경 여부

-도로 매물 중 상당수는 지목 대지, 현황 도로인 경우가 많음.

 무주택자라면 당연히 입주권 부여 대상이 되지만, 문제는 자치단체에 따라 등기시 지목이 바뀐다는 것.

 은평구는 현황과 지목을 일치할 것을 요구.

 계약전 등기소에 반드시 문의 바람.

 

7. 주의사항 3 : 인근 대지가 중 20평대 이상의 대지싯가를 기준으로 1/3 이하에 매수.

-도로는 건물 평가액이 없는 나대지로서 감평시 공동주택으로 플러스 평가를 받는 빌라나 연립의 대지지분에 비교할 수 없음.

 건물이 허름한 단독주택을 기준으로 1/3 이하 가격 구입이 타당.

 감평 단계 이후에는 다른 물건과 마찬가지로 프리미엄 계산법으로 접근하되

 만약 이주비가 나오지 않는다면 이주비 미지급을 금융비용으로 계산해 할인 매수하여야 함. 

 

8. 도로지분 저가 매수 가능한 방안.

 -단독을 몇채씩 큰 규모로 분양한 곳. 연립주택.

  건설업자 명의로 도로지분이 남아있는 곳이 아직 많음.  

  상기 매물의 매도자는 60-70년대 주택 분양업자로 서울 시내 곳곳에 대형 도로지분 보유. 

  자기 동네에서 연립이나 주택을 분양한 건설업자에 대해 잘 아는 중개업자를 섭외해

  단일 건이 아닌 몇 건의 매매를 동시에 신청한다면 저가 매수 가능. 단 재개발 초기 이전 단계일 경우.

  상기 매물이 평당 180이라는 저가매수가 가능했던 것도

  총 6건의 매매가 한꺼번에 이루어졌기 때문에 가능(일종의 공동구매 형식)

  재개발 가능지역의 경우 도로부분 소유자를 파악해 리스트를 만들어보는 것도 중요.

 

9. 단독 재건축 구역의 도로지분은 이자 높은 예금으로 생각하라.

-입주권이 나오지 않으므로 의외로 저가 물건들 다수. 평당가 100만원대도 볼 수 있었음. 

 입주권이 나오지 않지만, 감평액은 다르지 않을 거라 봄.

 청산을 당해도 2배 이상 먹을 수 있다면 꽤 훌륭한 투자라고 생각.

 만약 이번에 바뀐 조례(접도율 50%)에 의해 재개발 대상으로 신분이 상승한다면 대박 가능성.

 

 ...............실전 도로부지 사례를 기준으로 투자의 주의점을 요약하면.....

 

1. 도로부지의 매입시점은 최소 구역의 동의서 징수기간 이후가 유리..(사업기간대비 움직임 포착시..)

2. 관리처분 진행단계에서의 표준지 공시지가 대비 40%선에서 매입하면 유리..

(도로는 공시지가가 없기때문에 주변 표준지 공시지가로 감평기준임.)

3. 유주택자에게는 좋은 투자처..

(도로는 나대지가 아니므로 재산세가 나오지 않는다..따라서 유주택자의 투자대비 보유시 재산세.종부세 회피용으로 금상첨화다. 단..도로이다보니 이주비는 나오지 않을 뿐더러.전세비도 없기 때문에 현금 100% 묶인다는 단점이....)

4. 면적 90제곱미터를 맞추기위해 필지를 합필 해야 하지만 2003녀 12월30일 이후 공유분할된 분할지분은

합필해도 의미가 없다 (현금청산..공유지분 현금청산 기준일 2003녀 12월30일)

5. 같은 도로부지라도 토지이용계획원 열람시 사도개설신고가 명기된 도로부지는 감평가치가 1/5로 하락합니다.( 감평시 일반사도느 1/3..사도개설신고된 도로느 1/5평가)

6. 기왕이면 90제곱미터 이상 부지 추천...지복 대지/ 현황 도로 ..라 하더라도 등기시 지목을 도로로 수정하라고 등기소에서 요구한다는 점.....

 

암튼...좋은 투자되세여!!