분양받을 권리산정 기준일을 알고 투자하자

도시정비법 중 2009년 2월 9일 시행된 개정내용 중 법 제50조의2의 주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일이 신설됐으며 시행일로부터 효력이 발생했다.

도시정비법 제50조의2의 신설된 내용은 아래와 같이 토지의 분할, 다가구주택의 다세대주택으로 전환, 토지와 주택 등 건축물의 분리 소유, 다세대주택 또는 공동주택의 신축 등의 행위가 발생하는 경우에 정비사업으로 인해 주택 등 건축물을 공급하는 경우 정비구역지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위해 기본계획수립 후 정비구역지정·고시 전에 따로 정하는 날(이하 기준일)의 다음날을 기준으로 건축물의 분양받을 권리를 받도록 했다.

 

▲1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우 ▲단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 ▲하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 ▲나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택 기타 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우. 즉 이 내용은 기준일 이후 위의 4가지 형태로 분할이나 전환되는 경우 각각 분양자격을 주지 않고, 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보고 1개의 공유지분 형태로 공급하겠다는 것을 의미한다.

 

기존의 각 시·도별 도시 및 주거환경정비조례에서 시·도별로 재개발사업 및 도시환경정비사업에 있어서 분양대상 조합원의 기준이 서로 달라 혼선을 가져왔을 뿐만 아니라, 부동산투기 억제 대책에 따른 풍선효과가 발생하기도 했다.

또한 분양대상 조합원의 기준은 사실상 정비사업에서 관리처분계획의 핵심사항임에도 불구하고 각 시·도는 이를 제대로 인식하지 못하고 있었다.

 

따라서 향후 시·도에서 분양자격의 문제가 발생할 것으로 우려해 이번 개정안에서 전국을 대상으로 주택 등 건축물의 분양받을 권리산정 기준일을 통일되게 법으로 규정했다.

현 시점에서 분할 및 전환 등에 관한 시·도별 분양대상자격 기준이 되는 경과조치를 살펴보면 <표>와 같다.

 

 

표에서 살펴본 봐와 같이 기준일이 각 시·도별로 다를 뿐만 아니라 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택 기타 공동주택을 건축해 토지등소유자가 증가되는 경우에 대한 규정자체도 없는 시·도 조례가 많아 이번 법 개정으로 조례에서 규정하지 못한 것을 법으로 규정함으로서 아직 정리되지 않은 조례규정들에 대한 통일된 기준일을 정했다고 보면 될 것이다.

 

특히 시·도지사가 투기억제를 위해 기본계획수립 후 정비구역 지정·고시 전에 기준일을 따로 정할 수 있기 때문에 현재 일부

 

 시·도의 경우 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우나 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우에는 조례에 따르면 구역지정 공람·공고일이전일 경우 분양대상 자격이 되나 개정법에 따르면 기본계획수립후 정비구역 지정·고시전에 기준일을 정할 수 있기 때문에 구역지정 공람·공고일 보다도 이전으로 그 기준일을 정하게 되면 서로 상충하는 면이 있을 수 있다.

 

아울러 자칫 잘못하면 분양대상자격을 잃는 경우도 발생할 가능성이 있으므로 신중하게 투자해야 할 것이다.

또한 혼란을 방지하기 위해 신설된 법에 따라 각 시·도의 조례의 개정도 요구되는 사항이다.

시·도지사는 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일·지정사유·건축물의 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다.

 

따라서 투자자 입장에서는 필히 고시되는 내용을 참고하고 분양대상 자격여부를 결정하는 기준일을 철저하게 조사한 다음에 투자에 임해야 실패없는 투자가 될 것이다.