명의신탁과 경매/재건축

                                                        명의신탁과 경매/재건축

 

 

A는 부동산경매절차에서 부동산을 매수(낙찰)하고 싶어한다.

경매물건을 탐색하던 중 A는 마음에 드는 물건을 발견한다.

그런데 A는 현재 적지 않은 액수의 국세 등을 체납하고 있다.

A는 자신의 명의로 낙찰을 받는 경우 곧바로 압류당할 것을 우려하여 믿을만한 지인인 B에게 명의를 빌려달라고 부탁한다.

즉 B의 명의로 매각허가결정을 받아 A가 매수대금을 완납한다.

이러한 일은 다수가 경매물건에 투자하는 경우에도 발생한다.
A 등 소액투자자 여러 명이 돈을 모아, 대표인 B의 명의로 매각허가결정을 받아 매수대금을 완납하는 경우이다.

원칙적으로 제공한 매수대금 비율로 지분을 구분하여 공동입찰에 임하여야 할 것이나, 절차의 번거로움, ‘대표선수’인 B에 대한 신뢰 등을 이유로 B의 단독명의로, 그러나 A 등의 공동자금으로 입찰에 참가하여 매수대금을 완납하는 것이다.

또한 경매의 경우는 아니지만, 무주택자 우선분양권 등의 자격을 갖추지 못한 A가 그 자격을 갖춘 B의 이름으로 청약신청을 하게 하여 당첨되는 경우 B의 명의로 분양을 받도록 하면서 분양대금을 모두 A가 제공하는 경우에도 이러한 모습이 발견된다.

위와 같은 경우에 대금을 모두 자신의 부담으로 제공한 A(등)이 부동산의 소유권을 취득하는가? 그렇지 않다.

매수대금을 부담한 A(등) 와
명의를 빌려 준 B 사이의 위와 같은 명의신탁 약정은 모두 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 의하여 무효이므로, B가 소유권을 취득하게 되고 A(등)는 B에 대하여 그 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없고, B에게 제공한 매수대금에 상당하는 금액의 부당이득반환청구권만을 가질 뿐이다.

위와 같은 경우 B가 소유권을 유효하게 취득하게 되는 것이므로 A(등)을 배신하고 부동산을 제3자에게 처분하더라도 횡령죄 내지 배임죄로 처벌되지 아니한다.

그러므로 시가상승에 따른 이익은 고스란히 B가 취하는 것이다.

이러한 경우를 대비하여 사전에 B로부터 소유권 확인 내지 임의처분시 손해배상의 각서 등을 징구하여 두더라도 이는 법에서 금지하는 명의신탁 약정을 전제로 한 것이어서 그 역시 무효로 해석될 가능성이 높다.

참고로 A가 소유명의를 가지고 있던 아파트를 어떤 사정으로 B의 이름으로 명의신탁을 하여 두었는데, 그 아파트에 대하여 재건축사업이 진행되어 B가 조합원으로서 이후 신축아파트를 배정받은 경우 A는 B가 배정받은 신축아파트에 대하여 소유권이전등기를 청구할 수 있을까?
A가 자신명의로 소유하였다가 B에게 명의를 신탁하였다는 점에서 A가 애초에 명의 자체를 가지지 않았던 앞의 사례들과는 다르다.



이 경우는 재건축사업의 성격에 따라 다르다.


즉 재건축사업이 구 주택건설촉진법에 의하여 준용되는 구 도시재개발법에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거치거나 도시 및 주거환경정비법상의 관리처분계획 인가 및 이에 따른 이전고시 등의 절차를 거쳐 신 주택이나 대지를 조합원인 B에게 분양한 경우에는, 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사에 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있으므로 양자 간에 그 동일성이 유지된다고 할 수 있다.



그러므로 이러한 경우에는 A가 B를 상대로 재건축조합으로부터 분양받은 신축 건물 등에 관한 소유권의 이전을 청구할 권리가 있다고 할 수 있다.

그렇지만 이러한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 내지 이전고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 구 주택이나 대지가 재건축조합 명의로 신탁된 뒤 조합원에게 신 주택이나 대지가 분양된 경우에는, B는 조합원으로서 조합규약 내지 분양계약에 의하여 구 주택이나 대지와는 다른 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 불과할 뿐 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수는 없으므로 양자 간에 그 동일성이 유지된다고 할 수 없다.



그러므로 이러한 경우에는 A가 B를 상대로 재건축조합으로부터 분양받은 신축 건물 등에 관한 소유권의 이전을 청구할 권리는 없고, 명의신탁 부동산의 처분을 이유로 손해배상 등을 청구하는 것이 가능할 뿐이다.

높은 수익 등을 쫓아서 법에서 금지하는 명의신탁을 굳이 감행하고자 하는 경우에는 위와 같은 낭패를 볼 수 있음을 항상 유념해야 할 것이다.