분양권 매매와 관련한 양도세 절세방법 TIP

분양권 투자에 있어서 양도소득세 문제

 

부동산 매매는 기본적으로 많은 세금의 문제를 안고 있습니다.

살때도 세금. 팔때도 세금.

  

분양권은 취등록세는 없고, 차익을 남기고 매도하는 사람은 무조건 양도소득세를 내야합니다.

 

 

분양권은 분양권 매입과 매도로 인해서 차익이 생기게 되면 무조건 양도소득세를 내야합니다.

 

세가지의 항목에 있어서 양도소득세를 살펴보겠습니다.

 

1. 양도소득세는 어떻게 계산하는가? 세율은 어떻게 되는가?

 

양도소득세의 기본은 내가 판금액, 산금액 차익을 양도차익으로 놓고 이에 대해 세금을 계산하게 됩니다.

그런데 우리나라 소득세법, 개중 양도소득세를 판단하는 부분에서는 매우 중요한 요소가 있습니다.

 

얼마를 남겼느냐, 즉 양도차익의 문제 뿐 아니라

얼마나 보유하였느냐? 보유기간의 문제를 중요하게 본다는 겁니다.

 

이것은 단기매매에 따른 양도소득세 세율을 강화하여, 단기적인 투기수요를 억제하겠다는 의지가 깔려있는

세법 조항이지요.

 

매수한지 1년 이내에 매도한다면, 양도소득세 세율은 양도차익의 50%,

1년이 지난후 2년 이내에 매도한다면, 양도소득세 세율은 양도차익의 40%를 내게 하는 것이 바로 그것입니다.

 

이 규정은 다른 부동산에도 마찬가지로 적용되는 규정입니다.

 

그런데 분양권은 굉장히 특이한 특수성이 있습니다.

 

첫번째 집이 아니라 집을 받을 수 있는 권리다(라는 채권적인 특성).

두번째 그렇기 때문에, 집을 받을 수 있는 권리로 있는 시간은 짧다! 쉽게 이야기해서 아파트 지어지는 기간동안만 분양권이다.

 

세번째 그렇기 때문에 진짜 집으로 바뀌었을 때는 분양권이 아닌 주택소유로 봐야하기 때문에 보유기간을 다시 산정해야한다.

는 점입니다.

 

 

이게 단기매매에 대한 중과세 부분과 묶이면 양도소득세에 있어 굉장한 차이를 나타냅니다.

 

 

 

예를 들어서 설명드리겠습니다.

 

매봉산 씨가 흑석뉴타운 센트레빌 흑석5구역 분양권을 매입하는 경우를 가정해보죠.

 

올해 6월에 분양했으니까, 취득시기는 대략 2009년8월 정도로 잡겠습니다.

 

흑석뉴타운센트레빌은 2011년 3월 입주예정입니다.

2011년 2월에는 잔금 내고 입주하라고 시공사에서 안내문이 날아오겠죠.

 

 

자. 매봉산씨는 단기 매매를 목적으로 흑석센트레빌 분양권을 매수했습니다.

 

분양가 67000만원에

계약금 10%인 6700만원이 납부된 33평형 분양권을

프리미엄 5천만원을 주고 매입했습니다.

 

그럼 72000만원 정도 주고 사는 셈이 되겠네요(67000 + 5000).

 

1년이 지나고... 시간이 좀 더 흘러 2011년 2월이 되었습니다.

동부건설에서 입주하라고 안내문이 날아오네요.

 

매봉산 씨는 다시 양도하여 차익을 취할 목적으로 매수한 것이었기 때문에,

잔금을 내고, 취등록세를 내서 소유권 이전할 생각은 없었습니다.

취등록세만 해도 67000만원 x 2.2% ... 약 1500만원인데...

 

그냥 팔아서 차익실현하자 싶네요.

 

부동산에서 전화옵니다.

 

사장님~ 동부센트레빌 아파트 입주하실거에요? 매매하실 거에요? 아님 세놓으실거에요?

 

얼마받을 수 있나요?

 

사장님~ 음 사장님 물건정도면 원래 8.5억 정도는 받아야하는데,

분양권 상태에서 파실려는 분들이 많아서 파시려면 지금은 한 8.2억정도 내놔야 팔릴거 같네요.

 

 

음 8.2억이라...

7.2억정도 주고 산 셈이니까 대략 1억정도 남은거 같습니다.

 

아, 좋다~

 

매봉산씨는 부동산에 가서 계약하고 잔금도 받았습니다.

매수인에게 명의변경을 마무리 짓고 끝!!!

 

 

음. 1억 남았으니까 이걸로 차도 바꾸고, 맛있는 것도 사먹고... ...

 

끝난걸까요?

 

네, 끝난게 아니죠. 양도소득세를 내야합니다.

 

얼마를 내면 될까요? 1억 차익 남았으니까...

 

 

 

세율표대로 계산해보면...

 

2010.1.1 이후 양도분이니까 차익이 1억이면...

1억 x 33% 은 3300만원에다가

공제 1314만원을 빼면...

 

1986만원... 양도소득세 내면 되겠구나!!!

 

..... ^^;;

 

 

취득시기가 2009년 8월이었고, 양도시기는 2011년 2월이었기 때문에

1년이상~2년미만의 기간 내에 매도한 것으로 보아

 

매봉산씨는 1억에 대한 40%를 양도소득세로 내야합니다.

 

어이쿠 4천만원!!!

 

 

분양권은 그 분양권적인 특성...아파트가 지어지고 있는 중. 공사기간이 한정되어있기 때문에

오래 들고 있고 싶어도 위와 같은 사례처럼 2년이상의 보유기간을 채우기 힘든 경우가 왕왕 발생합니다.

 

때문에 양도소득세를 고려하여 매입시점을 잘 따지는 지혜도 필요합니다.

 

 

여기서 약간의 팁을 하나 더 드리겠습니다.

 

그럼 매봉산 씨가 만약 분양권을 매도하기 전에...

양도소득세를 이렇게 낸다는 것을 확인하였다면... 세금을 줄일 수 있을 방법이 어떤게 있었을까요?

 

퀴즈입니다.

 

세가지 예시를 들어보겠습니다.

 

① 취등록세를 좀 내고 잔금을 납부하여 등기를 치고 보유기간을 몇개월 더 늦춰서 팔면 세금을 좀 더 줄일 수 있지 않을까?

② 잔금을 안내고 버티다가 2년이 지나는 시점인 2010년 8월 이후에 분양권 명의변경을 하고 매수인이 등기한다.

③ 다운계약서를 쓴다.

 

 

① 먼저 잔금내고 등기친 이후에 파는 것은 전혀 옳은 방법이 아닙니다. 양도소득세 세율 50% 때려맞습니다.

취등록세등 비용은 비용대로 들고... 세금은 세금대로 더 내고... 이 내용은 연이어 설명하겠습니다.

 

② 잔금 안내고 버티면 시공사에서 물건 도로 뺏어가는거 아닌가요?

아닙니다. 분양계약서에 보면 대금 지급 지연에 대해서 분양계약자가 부담하게 될 불이익에 대해서 잘 기재가 되어있습니다.

통상적으로는 잔금연체금액에 대한 지연이자만 냅니다. 이게 기간에 따라서 1개월 3개월 5개월 이런식으로 지연이자가

늘어나는데요. 잔금이 많으면 굉장히 지연 이자가 크죠.

 

그래서 보통 어떻게 하느냐???

 

잔금을 다 안내고, 통상적으로 잔금의 10%~20% 정도를 남겨두고 일단 잔금을 내구요.

잔금 중 10~20%에 대해서만 지연배상 이자를 내면서 기다립니다. =ㅅ=;;

 

이해를 돕기 위해 설명을 덧붙이자면요.

매봉산 씨가 잔금을 다 내버리고 취등록세만 안내고 버텼다면 버틸 수 있느냐?

놀랍게도 구청에서 취득세 고지서 발송해버립니다. 등기를 안칠래야 안칠수가 없지요.

 

예를 들어 잔금이 1억5천이라면 대략 1억2천~1억3천 정도를 납부하구요.

2~3천 정도를 남겨둔 상태에서 이에 대한 지연배상이자만 내면서 버티는 겁니다.

 

그런데 여기서 굉장히 중요한 부분이 있습니다.

이런 경우들 있었습니다. 잔금 1억5천인데, 1억4900만원 잔금 내고 100만원 남겨두면

잔금이 다 들어간거 아니니까 취득세 고지서 안날아오지 않느냐???

 

놀랍게도 이렇게 잔금 조금만 남겨둔 분들에 대해서 구청에서 취득세 고지서를 보낸 사례들이

여럿 있습니다. 그래서 빼도박도 못하고 등기쳐야하는 케이스가 나온 다는거죠.

 

때문에 위와 같이 잔금연체를 하고 싶다면...

구청 세무과에다가 확인하셔서, 얼마까지 내면 취득세 고지서 발부 안하느냐를 확인하시고 잔금을 일부내셔서

입주지연을 하시는 쪽이 좋겠습니다. 대략 보통은 10%가 넘어 가야 받아들여지는 것으로 알고 있습니다.

 

분양권은 조합원 입주권과 달리 잔금이 다 들어가지 않으면 채권관계가 끝나는게 아니기 때문에

여전히 분양권으로 봅니다. 조합원 입주권은 이게 좀 다릅니다. 조합원 입주권의 세금문제에서도 이러한

사례들이 나오는데요. 조합원 입주권은 준공나면 해당조합원이 추가부담금 잔금납부 지연을 하더라도 입주권으로

안보고 다시 주택으로 봐버립니다. 이건 나중에 조합원 입주권 관련 스터디 할 일이 있으면 다시 언급하도록 하구요.

 

분양권 측면에서 이야기한다면 아무튼... 잔금이 완납 안된 상태라면 분양권이기 때문에...

지연배상이자 내면서 2년을 채워서 매매하게 되면 합법적으로 양도소득세 세율을 줄일 수 있다고 보시면 되겠습니다.

 

지연배상이자를 내는게 유리하냐, 아니면 그냥 양도소득세 더 내고 끝내는게 유리하냐 계산해보시고 판단하시면

될 문제겠지요. 위의 케이스에서라면 매봉산씨는 약 5개월 정도의 지연이자를 내면서 버티면 되겠군요.

 

이게 바로 합법적인 답안이 되겠습니다.

 

 

③ 다운계약서를 쓰면 된다!!!

 

다운계약서 불법이지요. 그 책임은 본인들에게 있습니다. 안걸리고 잘 할 자신이 있다면 ^^;; 

좀전에 논의한 내용중에 뒤에 다시 언급하겠다고 한 바로 그 부분...

 

2. 등기 치고 입주한 이후에 양도소득세 세율에 대한 이야기입니다.

 

분양권은 부동산에 관한 권리이기 때문에 주택과는 다른 성질을 가집니다.

 

등기를 치고 주택으로 매도한다면, 보유기간을 재산정하게 됩니다.

무슨 소리냐구요?

 

예를 들어서 설명하겠습니다.

 

만약 위의 사례에서 매봉산 씨는 아무래도 안되겠습니다.

그래서 일단 2011년3월 잔금을 내고 취등록세를 내고 소유권등기이전을 했습니다.

그리고 그로부터 6개월이 지난 2011년 9월에 매도하였다고 가정하겠습니다.

 

매봉산씨는 6.7억에 프리미엄 5천 그리고 취등록세 1500만원 정도를 냈네요.

취득하는데 들어간 비용은 73500만원 정도 되겠습니다.

 

매봉산씨는 잔금도 냈고, 취등록세도 1500만원이나 냈기 때문에 8.2억에는 못팔겠다고 생각했습니다.

 

부동산에서 전화옵니다.

사장님 혹시 아파트 입주하셨나요?

 

아, 입주는 안했는데... 그냥 좀 더 받아야겠습니다. 비용 이거저거 들어간게 있어서

8억4천 받아주세요.

 

 

다행히 시세가 좀 올라서 8억4천에도 손님이 있어서 매매계약을 잘 치르고, 잔금도 받았습니다.

 

매봉산씨 생각합니다.

 

84000(매도가격) - 73500(매입가격) = 10500만원

 

양도차익은 1억500만원이고...

어디보자 이제는 2년이 지났으니까 일반세율 적용하면...

 

10500 x 33%하면 3465만원이고, 1314만원 공제하면...

2151만원 세금 내겠구나!

 

 

양도세 4000만원 낼 뻔하다가...

세금을 반절로 줄인거 같아서 자신이 똑똑한거 같습니다. 으쓱으쓱.

 

 

이렇게 될거면 이 글을 제가 쓰지도 않았겠죠.

 

세금 문제는 세무사와 상담하세요.

좀 그러시면 국세청 콜센터에 문의하세요. ^^;;

 

위의 사례에서 매봉산씨는 양도차익의 50%를 세금으로 내야합니다.

 

이유는 매봉산씨는 분양권을 매도한 것이 아니라 주택을 매도한 것이기 때문입니다.

분양권으로 보유하였던 보유기간은 주택매도할때 합산을 하지 않습니다.

 

즉, 2011년 3월에 주택을 보유하게 되었고, 2011년 9월에 양도한 것으로 보아

1년이내의 주택 매매로 간주하여 매봉산씨에게는 1억500만원 차액의 50%인 5250만원을 세금으로 과세하여야 합니다.

 

그러니까, 절대로 이렇게 하면 안되겠지요?

 

분양권을 등기를 치게 되면 다시 2년 이상 보유하겠다는 마음가짐으로 전세 놓고 기다리는게 편합니다.

 

 

 

3. 분양권 투자에 있어서 다운계약서 문제

 

양도소득세... 짧게 쓰려고 했는데 글이 길어졌네요.

사실 아무 생각없이 그냥 자고 일어나서 컴퓨터 앞에 앉아 막 두들기고 있는 중이라서 빠진 내용도 많을거 같은데...

그건 나중에 보충하겠다 생각하고 글 마무리를 짓겠습니다.

 

 

분양권 투자에 있어서 다운계약서 문제는 고질적인 문제라고 할 정도로 항상 붙어다닙니다.

 

때문에 써야한다 말야아한다 등의 문제는 투자자들 개개인이 감내해야할 주관적인 문제라고 생각합니다.

 

정답이 없단 소리죠.

......

오늘 기사난 판교 분양권 매매사례를 겸해서 올려드리겠습니다.

 

기사내용을 읽어보시고 윗글과 연계하여 체크하시기 바랍니다.

................

 

  " (중앙일보) 판교 신도시 분양권 전매에 관한 기사중................

경기도 성남시 판교신도시에서 정식 입주가 끝난 뒤 뒤늦게 분양권 전매가 이뤄지고 있어 눈길을 끈다.

 

업계에 따르면 정식 입주가 6~10월 끝난 중대형(전용 85㎡ 초과) 8개 단지에서 지난달 16일 이후 24가구가 시행자인 LH를 통해 분양권 상태로 전매됐다.

이들 24가구는 잔금 완납이 안 됐기 때문에 소유권 이전 등기 전이어서 입주 권리인 분양권으로 처리된 것이다. 등기 이후에는 시행자와 상관 없는 개인 간 거래지만 분양권의 경우 시행자를 통해 명의변경을 해야 한다. 정식 입주기간이나 그 이후라도 잔금을 치르고 등기하면 바로 팔 수 있는 데도 정식 입주기간이 지난 뒤 뒤늦게 거래된 것은 분양권 전매제한 때문이라는 게 업계의 분석이다.

정부는 판교 중대형의 전매제한 기간을 계약 후 3년으로 정했다. 하지만 3년이 되지 않더라도 등기 이후에는 팔 수 있다. 입주하면 3년이 지난 것으로 간주돼서다. 하지만 잔금을 완납하지 못해 등기가 안되면 분양권 상태이므로 3년을 꼬박 채워야 전매할 수 있다. 때문에 자금 사정 등으로 잔금을 마련하지 못한 당첨자들이 전매제한에서 풀리기를 기다렸다 분양권 상태로 판 것이다. 이들 단지들은 지난달 16일부터 전매제한에서 풀렸다.

분양권으로 파는 게 절세 유리

업계는 투자 목적으로 분양 받은 뒤 입주하지 않고 일부러 분양권 상태로 판 경우도 있는 것으로 보고 있다. 등기를 한 뒤 파는 것보다 분양권으로 전매하는 게 양도소득세가 적기 때문이다.

분양권으로 팔 경우 양도세율은 당첨 이후 분양권 보유 기간이 2년 이상이므로 6~35%가 적용된다. 이에 반해 등기 직후 팔면 1년 이내 단기매매가 되므로 양도세율이 50%다. 등기 이후엔 잔금 완납일부터 보유기간이 계산되기 때문이다.

여기다 등기에 따른 취득ㆍ등록세(분양가의 2.7%)도 있다. 예를 들어 분양가 6억2000만원짜리 집을 8억6000만원에 파는 경우 등기 직후 팔면 취득ㆍ등록세를 포함한 세금이 총 1억2000여 만원인데 반해 분양권 상태라면 양도세에다 잔금 연체 이자를 합쳐도 6500만원 정도만 내면 되는 것이다.

 

황성욱 세무사는 “기간에 상관 없이 등기하면 전매제한이 해제되는 독특한 전매제한 제도로 인해 완공된 단지의 분양권 전매가 많아진 것 같다”고 말했다. "