다주택자 내년에 1채 팔면 양도세 덜 내

다주택자 내년에 1채 팔면 양도세 덜 내

최근 몇 년 새 정부가 부동산시장을 살리기 위해 한시적인 세제 감면 조치를 잇따라 내놓으면서 내년에 사고팔아야 절세 효과를 얻는 부동산이 적지 않다. 신방수 세무사는 “내년에 시한이 끝나는 부동산 세제를 제대로 활용하면 세금을 많이 아낄 수 있다”고 말했다.

◆다주택자에게도 일반세율=현재 집을 여러 채 갖고 있다면 내년 말까지 적어도 한 채는 팔아야 양도소득세 부담을 줄일 수 있다. 내년까지는 다주택자에게도 일반세율(6~35%)이 적용되지만 2011년부터는 양도세가 중과(2주택자는 50%, 3주택 이상 보유자는 60% 세율)되기 때문이다.

가령 두 채 가진 사람이 양도 차익이 3억원인 한 채를 내년에 팔면 양도세는 대략 8922만원이다. 하지만 2011년 이후 처분하면 1억4875만원으로 늘어난다. 김종필 세무사는 “세금을 줄이려면 재산세 부과 기준일인 내년 6월 1일 이전에 파는 게 좋다”고 말했다.

대출이 많고 차익이 적은 집부터 정리하는 게 유리하다. 다만 보유한 지 2년이 안 된 집을 처분하는 것은 별로 좋지 않다. 1년 미만 보유하다 팔 경우엔 50%, 2년 미만은 40%의 세율이 적용되기 때문이다. 곽정현 세무사는 “강남과 같은 투기지역의 경우 3주택자가 내년에 한 채를 팔더라도 기본세율에 10%포인트가 가산되기 때문에 이왕이면 강북이나 수도권 등 비투기지역의 집을 처분하는 게 낫다”고 권했다.

◆부재지주 토지도 처분을=집과 마찬가지로 부재지주(땅 소재지에 살지 않는 주인)의 토지에 대해서는 내년까지는 양도세가 일반세율(6~35%)로 매겨지지만 2011년부터는 60%로 중과된다.

따라서 1986년 12월 31일 이전부터 갖고 있거나 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지·임야·목장이 있다면 내년 말까지 파는 게 바람직하다. 예컨대 B씨가 25년 전에 산 용인 임야의 양도가액이 6억원이고, 취득가액 및 기타 필요경비가 1억원이라고 치자. 그가 내년에 팔 때 내는 양도세와 주민세는 1억6613만원이나 2011년에 팔면 양도세(세율 60%)와 주민세가 3억2835만원으로 껑충 뛴다. 땅값이 1년 새 1억6200만원 이상 오르지 않는다면 2011년에 파는 게 손해인 셈이다. 다만 내년부터는 장기보유 특별공제(양도 차익의 30% 공제) 혜택은 없어진다.

◆새로 집을 살 사람은?=여윳돈이 있는 유주택자나 투자자라면 내년에 기존 주택이나 토지를 추가로 사는 게 유리하다. 유주택자가 내년 말까지 새로 산 주택은 2년 보유 후 언제 팔더라도 일반세율을 적용받는다. 따라서 2주택자가 내년 말까지 집 한 채를 팔고(일반세율 적용) 대신 다른 한 채를 취득해 2년 보유 후 팔면(역시 일반세율 적용) 양도세를 이중으로 아낄 수 있는 것이다. 이 과정에서 취득·등록세 등을 지출하더라도 절세에서 유리하다.

분양 아파트 매입을 고려한다면 서둘러야 한다. 내년 2월 11일까지 서울을 뺀 지역의 신규 분양 및 미분양 아파트(과밀억제권역의 전용 149㎡ 초과는 제외)를 계약한 뒤 5년 안에 팔면 주택 수와 관계없이 5년간 양도세 면제 또는 감면 혜택이 주어지기 때문이다.