재개발 용적률 최대 300% 확대에 따른 이익은?

정부가 재개발지역 용적률을 법정 상한선인 300%까지 허용키로 하면서 서울 재개발지역을 중심으로 사업성 개선에 대한 기대감이 커지고 있다. 구역 지정을 준비 중이거나 최근 구역 지정을 받은 대부분 사업장은 법이 개정되면 가구 수를 늘려 분담금을 줄일수 있어 다시 설계해 심의받겠다는 반응이다.

이에 따라 한동안 잠잠했던 강북 주요 재개발지역 지분값이 다시 한번 꿈틀거릴 것으로 보인다.

5일 서울시에 따르면 현재 서울시 전역 재개발지역 중 142개 사업장이 관리처분

이전 단계다.

재개발 사업단계는 크게 구역 지정-추진위 설립-조합 설립-관리처분 총회 등 순서로 진행되는데 관리처분 총회까지 마치면 이미 조합원들 이주와 철거가 시작돼 사실상

사업계획 변경이 어렵다.

법이 개정되면 가장 큰 수혜가 예상되는 지역은 대로변에 접한 '3종 일반주거지역 재개발구역'. 3종 일반주거지역은 도정법이 개정되면 법정 상한선인 최고 300% 용적률을

적용받는다.

권순형 J&K부동산투자연구소 대표는 "마포와 성동지역 대로변에 접한 초기 재개발구역 사업성이 상당히 좋아질 것"이라고 예상했다. 반면 서울 내 재개발구역은 대부분 2종 일반주거지역이라 300%까지 용적률 혜택을 볼 수 있는 곳은 제한적이다.

전반적인 용적률 상향 조정이 예상되면서 사업계획을 변경하는 재개발 사업장이 크게 늘어날 것으로 보인다.

정부의 용적률 상향 방침이 알려진 5일 대다수 서울지역 재개발조합들은 새벽부터 조합임원들이 사무실로 출근해 내용을 분석해가며 사업계획 변경 검토에 발 빠른 모습을 보이고 있다.

관악구 봉천동 봉천4-1-2구역조합 임섭 총무는 "다시 설계를 준비해 규제 완화 법령이 통과되는 대로 구청에서 재심의받을 계획"이라며 정비구역으로 지정되기 전인 인근 구역에서는 처음부터 설계내용을 바꿔 신청하겠다는 곳이 많다고 전했다.

지난해 11월 정비구역으로 지정된 봉천4-1-2구역은 용적률 249%를 적용받아 884가구를 건립하기로 돼 있다. 조합 측은 용적률 300%를 적용하면 최대 1045가구까지 지을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 일반분양분이 100가구 늘어나게 되면 가구당 분담금도 많게는 수천만 원 줄어든다.

 

오는 4~5월 관리처분 총회가 예정된 성동구 옥수 제13구역도 이번 도정법 개정 방침에 따라 사업계획 변경을 검토하고 있다. 옥수 13구역은 지난해 말 서울시가 재개발지역 용적률 20% 상향 조정 조례안을 발표했을 때 기존 199.4% 용적률을 210%로 상향됐을 때를 가정한 사업계획 변경안을 준비해 놓은 상황이다. 용적률 20% 상향을 가정했을 때 가구 수가 100가구 정도 늘어나고 개인별 분담금은 3000만원까지 줄어드는 것으로 나타나 도정법 개정안이 현실화되면 더 큰 사업성 개선이 예상되고 있다.

최무웅 13구역 재개발조합 사무장은 "도정법이 개정되고 이에 따른 서울시 조례 변경이 있기까지 다소 시간이 걸리지 않겠느냐"며 "4~5월에 관리처분 총회가 예정됐지만 정부 입법 방침이 확실하다면 다소 시간이 걸리더라도 조합원 이익을 위해 다시 사업계획을 짤 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

지난 3일 정비구역으로 지정된 중구 신당동 신당8구역도 구역지정을 받자마자 재심의를 준비하고 있다. 이상록 신당8구역재개발추진위원장은 "신당8구역은 서울시

용적률 20% 상향도 적용하지 않은 곳이라 도정법이 바뀌는 대로 설계 변경 절차를

밟을 가능성이 높다"고 말했다.

은평구 응암 제1구역(임대 포함 745가구 건립 예정)은 227% 용적률을 허용받은 상황이다. 이미 최대 용적률을 가정해 설계계획을 해놓아 지난해 서울시의 재개발지역 20%

용적률 상향 방침에는 큰 수혜를 입지 못했지만 이번 도정법 변경 시 10~20% 안팎 수준의 용적률이 늘어날 가능성이 높다.

 

일부 조합은 상황을 보고 판단하겠다는 반응이다. 강북구 미아3구역 조합 관계자는 "설계야 한 달이면 다시 할 수 있지만, 법이 바뀌는 데는 6개월~1년이 걸리니 상황이 확실해지면 사업성을 다시 판단해보겠다"고 말했다.

지난해 이후 잠잠했던 강북 주요 재개발지역 지분값은 또 한 차례 상승할 것으로

보인다.

권순형 대표는 "재건축사업과 똑같이 기존보다 평균 20~30%가량 용적률이 높아지는 셈"이라며 "2종 일반주거지역 용적률이 230~250%, 3종 일반주거지역 용적률이 260~270%로 올라간다고 시뮬레이션해 보면 재개발 지분 가격도 약 20%는

상승할 가능성이 있다"고 말했다.