재개발 조합원의 분양자격과 재개발 투자 시 유의할 점 등에 대한 정리

지분쪼개기 물건 가급적 피해야

재개발 투자에서 가장 복잡하면서도 유념해야 할 것은 분양자격이다.

분양자격은 각 시 도의 조례에 따라 다르다. 반드시 각 시 도별 도시환경정비조례를 숙지해야 한다.

지금부터의 분양자격은 서울시를 기준으로 한다.

 

재개발은 재건축과는 달리 조합원 분양자격이 복잡하다.

토지만 소유했거나 건물만 소유한 조합원도 있고, 주택이나 토지를 여러 사람이 공유한 경우도 있다. 또한 다가구주택을

다세대주택으로 전환했거나 단독이나 다가구주택을 허물고 다세대주택으로 전환한 사례도 있다.

우선 재개발에서 가장 문제가 되는 것은 분리다세대다. 일명 '지분쪼개기'다.

분리다세대란 최초 다가구에서 각자 별도로 등기해 다세대로 전환한 것을 말한다.

2003년 12월 30일을 기준으로 그 이후에 분할된 것은 각 세대가 따로 등기를 했다고 해도 한 개의 분양권만 주어진다.

2003년 12월 30일 이전에 분리된 것은 지분 면적에 따라 다르다.

전용면적이 60m2 이하라면 전용면적 60m2 이하의 주택을 공급받거나 임대아파트를 배정받는다.

다만 구역에 따라 85m2 이하의 주택을 배정할 여력이 있으면 큰 평형으로 배정받을 수 도 있다.

전용면적이 60m2를 넘는다면 권리가액 순서에 따라 전용면적이 60m2를 초과하는 주택을 공급받을 수 있다.

이 때는 자투리 지분을 구입해 합칠 수도 있다.

90m2 넘는 도로, 투자목적 좋아

토지(나대지)를 소유한 조합원은

분양자격에 대한 경우의 수가 여러가지다.

1.30m2 미만의 토지를 소유한 사람은 현금 청산이다.

2.30m2~90m2(주거지역)의 토지 소유자는 사업시행인가~입주 시까지 무주택자격을 유지해야 한다.

또한 1필지 기준이며 지목이 도로이면 분양자격이 없다.

 3.90m2 이상 토지 소유자는 유주택자이거나 지목과 현황이 도로여도 분양자격이 있다. 이 때는 1필지가 아닌 총면적을 기준으로 한다.

 90m2가 넘는 도로 물건이 좋은 틈새 투자처일 수 있다.

일반적으로 도로의 감정평가액은 인접 대지 평가액의 3분의 1 수준이다.

서울시에서 뉴타운이나 재개발구역의 일반 물건 프리미엄은 1억원 이상 붙어 있다.

하지만 도로 물건은 잘만 고르면 프리미엄이 없거나 프리미엄이 낮은 것을 찾을 수

있다.

 이런 도로 물건을 고른다면 일반 물건에 비해서 1억원 이상 저렴하게 조합원이 되는 것이다. 조합원분양가가 일반분양가에 비해

1억원 이상 낮은 것을 감안한다면 상당한 수익을 기대할 수 있다.

뉴타운지역에서 토지거래 허가를 받아야 하는 면적이 완화된 것도 호재다.

과거에는 재정비촉진지구에서 허가를 받아야 하는 면적이 20m2 이상이었으나

작년 3월부터는 주거용지 180m2 초과, 상업용지 200m2 초과, 공업용지 660m2 초과로 크게 완화됐다.

건물만 소유한 조합원은 등기된 건물일 경우 최초 준공 당시부터 분리되어 있으면 분양자격이 주어진다.

 

무허가건물이라면

1.1981년 12월 31일을 기준으로 무허가 대장에 등재되어 있거나

2.1981년 2차 항공사진에 존재해야 한다.

3.또한 재산세 납부대장 등으로 1981년 12월 31일 이전에 건축한 것을 확증하거나

4.1982년 4월 8일 이전 사실상 건축된 85m2 이하의 주거용 건축물로서 1982년 1차

항공사진 또는 공부상으로 확증되면 조합원자격이 주어진다.

 

토지를 공유하고 있다면

2003년 12월 30일 이전 공유하고 그 면적이 90m2(주거용) 또는 150m2(상업 농업) 이상이어야 분양자격이 있다.

 

건물을 공유하고 있으면

1.다가구 주택은 1997년 1월 15일 이전 공유하거나

사실상 다가주 주택으로 1990년 4월 21일 이전 구분 등기를 필해야 분양자격이 생긴다.
2.주택이 아닌 공장이나 점포, 근린생활시설은 귄리가액이 최소 분양 평형의 분양가 이상인 경우에 분양자격이 있다.

3.신종 지분 쪼개기라고 할 수 있는 신축 다세대주택은 2008년 7월 30일 이전 건축허가를 득해야 각각 분양권을 받을 수 있다.

대단지 일반분양분 많은 곳 유리

재개발이나 뉴타운은 줄잇는 소송과 다툼, 세입자의 격렬한 반발 등으로 원활하게

추진되는 곳을 찾기가 어려울 정도다. 사업기간이 지연될수록 조합원에게는 손해인

만큼 사업속도가 빠르고 조합원의 동의율이 높은 곳을 고르는 곳이 좋다.

지분쪼개기가 성행한 곳은 피해야 한다. 조합원수와 건립세대수가 비슷하다면 조합원의 추가부담금이 높아져 수익을 기대하기

어렵다. 선호도가 높은 시공사를 고르는 것도 중요하다.
그리고 원하는 평형에 가장 근접한 지분을 사는 것이 좋다.

지분이 클수록 프리미엄이 높게 붙어 있으므로 투자수익이 적을 수밖에 없다.

공시지가와 감정평가액이 반드시 정비례하지는 않지만 같은 면적의 지분이라면

공시지가가 높은 곳을 선택하는 것이 유리하다.

분리다세대 물건은 위에서 설명한 것처럼 분양자격에 유의해야 한다.

서울시에서 추진 중인 '공공관리자 제도'도 눈여겨 봐야 한다.

서울시가 작년 7월 1일 도입을 발표한 공공관리자 제도는 재개발이나 재건축 사업에서 구청장이나 SH공사 등 공공관리자가

사업 초기부터 적극 개입해 사업추진 과정을 투명하게 관리하자는 취지에서 도입됐다.

정비업체나 설계업체, 시공사 등을 추진위나 조합이 선정하되 구청장이 직접 개입해 비리를 줄이고

사업자체의 신뢰도를 높이겠다는 것이다.

서울 성동구에서 성수지구 재개발에 공공관리자 제도를 처음으로 적용해 사업을 본격적으로 추진하고 있다.

서울시는 공공관리자 제도 도입에 따라 준공까지 8~9년 걸리던 사업기간을 6~7년으로 단축되고 공사비 용역비 과다 책정에 따른 사업비와 금융비용을 줄이게 돼 조합원 부담이 크게 줄어들 것이라는 입장이다.

공공관리자 제도가 향후 재개발 사업에 큰 변수로 자리잡을 전망이어서 이 제도가 미치는 영향을 예의주시할 필요가 있다.