수도권 지역따라 재건축 규제 완화 달라

 

수도권 지역따라 재건축 규제 완화 달라

과밀억제권역만 법적상한용적률 가능

 

 

과천시 등 재건축에 대한 기본계획이 속속 수립되면서 수도권에도 재건축 봄바람이 불 예정이다. 경기도 지역에 신도시와 보금자리 주택이 속속 들어서면서 개발에 소외된 구도심 지역 주민들의 재건축 의지도 생겼다.

수도권에선 시 인구 50만이 넘으면 기본계획이 세워져야 정비계획을 수립하는 등 재건축을 본격적으로 추진할 수 있다.

현재 수도권에서 기본계획이 수립된 곳은 11곳이다. 조만간 기본계획이 확정고시될 시흥시와 양주시처럼 기본계획을 수립 의무가 없는데도 지자체가 균형적인 개발을 위해 자진해서 수립하는 경우도 있다.

재건축 규제가 완화돼 수도권 재건축 단지도 법적 상한 용적률(2종 주거지역 250%, 3종 300%)까지 지을 수 있어 사업성이 좋아졌다. 하지만 서울과 달리 수도권 전 지역에서 법적상한용적률까지 지을 수 있는 것은 아니다. 과밀억제권역만 가능하다.

 

과천ㆍ시흥ㆍ양주시 기본계획 수립

최근 기본계획이 수립된 과천시가 허용용적률이 230%인데 법적상한용적률인 300%까지 지을 수 있는 것도 과밀억제권역에 속해서다. 수도권의 재건축 추진단지(추진위설립부터 공사 중 단지 포함)는 과밀억제권역이 인천 32곳, 수도권에선 74곳 단지이고

비과밀억제권역은 수도권 40여개 단지다.

지난해 4월 재건축 규제 완화 이후 법적상한까지 짓도록 정비구역신청을 한 인천 서구의 가좌 주공아파트 등 3곳은 과밀억제권역에 속한다. 법적상한용적률까지 올리는 대신 지어야 하는 임대주택의 비율도 지역별로 다르다. 법에서 정비계획 용적률을 초과하는

부분에 대해서 30~50%를 임대주택으로 짓도록 정했다.

경기도에선 과밀억제권역이면 정비계획을 초과하는 부분에 대해선 서울처럼 절반인 50%를 임대주택으로 지어야 하고 소형주택의무비율 2대4대4(소형·중형·대형 비율)도 적용된다. 반면 인천의 과밀억제권은 초과부분에 대해 40%만 지으면 되고 소형주택의무비율도 전용 85㎡이하를 60%만 지으면 돼 수익적인 면에서 더 낫다.

 

 

인천서는 정비계획 용적률 초과 40%만 임대

비과밀억제권역에선 재건축 용적률을 산정할 때 기준이 되는 기준용적률에 친환경 설계 등을 반영한 인센티브 용적률을 합친

허용용적률까지 지을 수 있고 소형주택의무비율도 따르지 않아도 된다. 원한다면 전부 중대형으로 건립해도 된다.

반면 과밀억제권역에 속해도 법적상한까지 올리지 않는 경우도 있다. 최근 구역지정을 위한 도시계획 심의 중인 성남시 건우아파트는 정비계획 용적률이 249% 선으로 법적상한 용적률(250%)과 큰 차이가 없어서다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “수도권은 서울 보다 가격 하락폭이 커 추가부담금을 합치면 높은 투자수익을 거둘 만한 곳이 많지 않기 때문에 주변 시세를 꼼꼼히 따져 봐야 한다”고 말했다.

 

 

수도권 재건축 규제 지역별 차이
구분	지역	용적률	임대주택 비율	소형주택 의무비율(전용기준)
과밀억제 권역	경기도(의정부•구리•남양주•하남•고양•수원•성남•안양•부천•광명•과천•의왕•군포•시흥시)	최대 300%	정비계획용적률 초과의 50%	60㎡이하 20% 60~85㎡이하 40% 85㎡초과 40%
	인천		정비계획용적률 초과의 40%	85㎡이하 60%
비과밀 억제권역	경기도 나머지 시ㆍ군	최대 250%	-
	인천(강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동 ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ 당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지)	허용용적률
자료: 경기도ㆍ인천시청