비 사업용 토지 중과세 피하기

이제 부동산을 처분하더라도 실제 거래액으로 양도세를 계산해야 한다. 특히 건물이 없는 땅, 즉 비사업용 토지를 처분하게 되면 60%의 양도세를 내야 한다. 3년 이상 소유하다가 처분한 땅이라도 장기 보유 특별공제를 받지 못한다. 이 때문에 그 어느 때보다 비사업용 토지에 대한 양도세 절세전략이 매우 중요하다.


사례 소개

일산에 사는 강감찬 씨는 7년 전 파주에 있는 토지를 3억 원에 샀다. 당시 관행대로 1억 원에 취득한 것으로 신고，취득세와 등록세를 납부한 바 있다. 파주에 취득한 땅은 시세가 6억 원(공시지가3억 원) 정도이며 앞으로도 더 오를 것으로 보인다. 그러나 비사업용 토지의 양도소득세 60%중 과세규정이 올 연말까지만 유예되고 내년에 부활하기 때문에 지금이라도 팔아야 하는 게 아닌지 고민이 된다. 강감찬 씨는 직접농지를 경작할 수 없는 상황이다. 지금 당장 땅을 팔 생각이 없다면 어떻게 양도세 부담을 줄일 수 있을까?


사업용으로 인정 받기 위해서는 사업 목적으로 사용된 기간이 중요

비사업용 토지란 사업용으로 사용되지 않은 토지를 말한다. 사업용 토지로 인정 받기 위해선 다음 중 하나에 해당돼야 한다.

첫째, 처분일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용했거나,
둘째, 처분일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용했거나,
셋째, 보유 기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용했어야 한다.


건물이 멸실, 철거 후 2년간은 비사업용 토지로 보지 않아

소득세법에 의하면 건물이 멸실, 철거되거나 무너진 날로부터 2년간은 비사업용 토지로 보지 않도록 규정돼 있다. 즉, 최초 상가 건물을 취득했을 때부터 멸실 후 2년이 되는 시점까지 계속해서 사업용으로 인정하는 것이다.

이 밖에도 건축허가가 제한된 기간, 착공이 제한된 기간, 법원에 의해 소송이 계속되거나 사용이 금지된 기간 등은 비사업용 기간에 포함하지 않는다.


배우자 증여가 해결책이 될 수 있어

위 사례의 경우, 배우자 증여가 해결책이 될 수 있다. 현재 배우자 증여 재산공제는 6억 원이다. 배우자에게 농지를 현 시세인 6억 원에 증여하고 대신 배우자 명의로 된 12억 원짜리 아파트 지분의 절반을 증여 받는다. 현재 강감찬 씨와 배우자가 각1채씩의 주택을 갖고 있어 주택에 대한 양도세 절세까지도 감안한 것이다.

배우자로부터 증여 받은 후 5년 이내에 증여재산을 양도하는 경우 양도하는 재산의 취득가액은 증여가액이 아니라 증여한 배우자의 종전 취득가액으로 계산한다. 따라서 5년이 지나면 증여 받은 재산의 취득가액은 농지 및 아파트(2분의1지분) 모두 6억원이돼 양도차익을 크게 줄일 수 있다.

또 강감찬 씨의 경우 농지에 대해 중과세율(60%)이 적용되지만 배우자가 증여 받아 3년 이상 경작하면 사업용 토지로 인정，

일반세율(최고35%)이 적용된다. 여기에다 장기보유공제(15%) 혜택도 받을 수 있다.


시사점

이제는 어떤 부동산을 처분하더라도 실제 거래 액으로 양도세를 계산한다. 또 건물이 없는 땅, 즉 비사업용 토지를 처분하게 되면 60%의 양도세를 내야 한다. 3년 이상 소유하다가 처분한 땅이라도 장기 보유 특별공제를 받지 못한다. 따라서 비사업용 토지를 보유하고 있다면, 반드시 사업용으로 인정 받을 수 있도록 계획을 세워야 한다. 특히 사업용 토지로 인정 받기 위해서는, 단순히 토지의 사용목적이 사업용이어야 할 뿐만 아니라, 실제 사업목적으로 사용된 기간이 더욱 중요함으로, 중장기적인 절세전략이 매우 중요하다고 할 수 있다.