제2장 조합원들간의 밥그릇 싸움

제2장 조합원들간의 밥그릇 싸움

 

다시 갑과을의 재개발사업장으로 돌아와서

비례율을 1로 고정합니다 (왜 비례율을 1로 고정하는지 다들 아시죠?)

제1장에서 비례율을 1로 하였을 때 아래와 같은 식을 얻어 낼 수 있었습니다

(160,000+x)-136,000/y=1 (x=조합원 총 분양수입 y=종전총평가액)

24,000+x=y

위식을 보면 평가액(y)과 조합원분양가(x)는 비례하는 것을 알 수 있습니다

이제 조합원 분양가(y)와 종전평가액(x)에 대한 숨겨진 비밀을 알아보겠습니다

 

1.위식에서 종전평가액(y)을 4억으로 가정해 볼께요

총 평가액이 4억이므로 평당800만원에 감정평가를 해 준 셈이네요 (4억/대지50평)

y=4억이므로 (24,000+x=y)

식에 대입하면 x=1억6천

즉 조합원 총 분양가는 1억6천

조합원이 두 명이니까 나누기2

각 조합원 분양가는 8천만원이 됩니다

 

이제 갑과 을의 평가액과 권리가액 그리고 분담금을 다시 한 번 구해봅시다

평가액(평당평가액*지분)

갑의평가액 : 35평*800만원=28,000만원

을의평가액 : 15평*800만원=12,000만원

권리가액(평가액*비례율)

갑의 권리가액 : 28,000*1=28,000

을의 권리가액 : 12,000*1=12,000

분담금(조합원 분양가-권리가액)

갑의 분담금: 8,000-28,000= -20,000(환급)

을의 분담금: 8000-12,000= -4,000(환급)

 

윗글을 정리하여 아래표로 정리 하였습니다

비례율1로고정, 종전평가액을 4억으로 가정할 때 조합원분양가는8천으로 산출됨

목 록	내 용	비 고
총 면적	50	갑:35평 을:15평
총 건립 가구수	4	조합원:2가구,일반분양:2가구
일반분양수입	160,000	8억*2가구=16억
공사비	136,000	50평*680만원*4가구
각 조합원분양가	8,000	갑과 을의 조합원 분양가 동일조건
종전총평가액	40,000	종전50평에 대한 평가총액
비례율	1	비례율100%
평당 분양가	800
갑의 평가금액	28,000	평가액*지분
을의 평가금액	12,000	평가액*지분
갑의 권리가액	28,000	권리가액=평가액*비례율
을의 권리가액	12,000	권리가액=평가액*비례율
갑의 부담해야할 금액	-20,000 (환급)	조합원분양가-권리가액
을의 부담해야할 금액	-4,000 (환급)	조합원분양가-권리가액

결과 : 갑은 2억원 환급

을은 4천만원 환급

 

2. 이번에도 역시 갑과 을은 평가액이 시세보다 너무 형편없이 나왔다며 조합에 항의를 합니다

조합은 못이기는 척 평가액을 7억으로 상향조정하여 관리처분 변경인가 신청을 하게 됩니다

그렇다면 평가액을 7억으로 올려을때 과연 조합원 모두에게 혜택이 돌아가는지 궁금해지는군요?

평가액 : 7억 (총면적이 50평이니까 평당1,400만원씩 해 준셈이네요)

y=7억이므로 (24,000+x=y)

위 식에 대입하면 x=46,000

즉 조합원 총 분양가는 4억6천

조합원이 두 명이니까 나누기2

각 조합원 분양가는 2억3천만원이 됩니다

 

이제 갑과 을의 평가액과 권리가액 그리고 분담금을 다시 한 번 구해봅시다

평가액(평당 평가액*지분)

갑의평가액 : 35평*1,400만원=49,000만원

을의평가액 : 15평*1,400만원=21,000만원

권리가액은 비례율이 1이므로 평가액과 같습니다

분담금(조합원 분양가-권리가액)

갑의 분담금: 23,000-49,000= -26,000(환급)

을의 분담금: 23,000-21,000=2,000(추가)

 

윗글을 정리하여 아래표로 정리 하였습니다

비례율1로고정, 종전평가액을 7억으로 가정할 때 조합원분양가는23,000으로 산출됨

목록	내용	비고
총면적	50	갑:35평 을:15평
총 건립가구수	4	조합원:2가구,일반분양:2가구
일반분양수입	160,000	8억*2가구=16억
공사비	136,000	50평*680만원*4가구
조합원분양가	23,000	갑과을의 조합원 분양가 동일조건
종전총평가액	70,000	종전50평에대한 평가총액
비례율	1	비례율100%
평당분양가	1,400
갑의 평가금액	49,000	평가액*지분
을의 평가금액	21,000	평가액*지분
갑의권리가액	49,000	권리가액=평가액*비례율
을의권리가액	21,000	권리가액=평가액*비례율
갑이 부담해야할 금액	-26,000 (환급)	조합원분양가-권리가액
을이 부담해야할 금액	2,000 (추가)	조합원분양가-권리가액

결과:

평가액이 낮아 평가금액을 올려 주었더니

갑은 환급금 6천만원이 늘어나고 을은 반대로 2천만원이라는 추가분담금이 발생했네요

을이 이 사실을 알았다면 과연 평가금액을 높여달라고 했을까요?

 

3.그렇다면 이번에는 첫 번째보다 평가액을 더 낮추어 보면 어떨까요?

평가액을 3억으로 가정합니다(평당600만원씩 평가를 해준셈이네요)

y=3억이므로 (24,000+x=y)

위 식에 대입하면 x=6,000

즉 조합원 총 분양가는 6천만원

조합원이 두 명이니까 나누기2

각 조합원 분양가는 3천만원입니다

 

이제 갑과 을의 평가액과 권리가액 그리고 분담금을 다시 한 번 구해봅시다

평가액(평당 평가액*지분)

갑의평가액 : 35평*600만원=21,000만원

을의평가액 : 15평*600만원=9,000만원

권리가액은 비례율이 1이므로 평가액과 같습니다

분담금(조합원 분양가-권리가액)

갑의 분담금: 3,000-21,000= -18,000(환급)

을의 분담금: 3,000-9,000= -6,000(환급)

 

윗글을 정리하여 아래표로 정리 하였습니다

비례율1로고정, 종전평가액을 3억으로 가정할 때 조합원분양가는3,000만원으로 산출됨

목록	내용	비고
총면적	50	갑:35평 을:15평
총건립가구수	4	조합원:2가구,일반분양:2가구
일반분양수입	160,000	8억*2가구=16억
공사비	136,000	50평*680만원*4가구
조합원분양가	3,000	갑과을의 조합원 분양가 동일조건
종전총평가액	30,000	종전50평에대한 평가총액
비례율	1	비례율100%
평당분양가	600
갑의 평가금액	21,000	평가액*지분
을의 평가금액	9,000	평가액*지분
갑의권리가액	21,000	권리가액=평가액*비례율
을의권리가액	9,000	권리가액=평가액*비례율
갑의 부담해야할 금액	-18,000	조합원분양가-권리가액
을의 부담해야할 금액	- 6,000	조합원분양가-권리가액

결과

이번에는 평가액을 낮추었더니 처음 보다 갑의 환급금은 줄고 을의 환급금은 늘어 났네요

 

 

결론

 

현재 갑과을의 사업장에는 일반분양가격과 공사비가 정해져 있는 상황에서

일반분양을 통해 2억4천이라는 순수익이 생긴 결과입니다

그런데 이 수익금을 갑과을에게 공정하게 나누어져야 함에도 불구하고

평가액이 높고 낮음에 따라 배분되는 수익금이 달라 집니다

 

여러분이 갑 또는 을의 입장이라면 어떤 평가금액이 나오길 원하십니까?

 

모든 재개발지역에는 면적,건폐율,용적율 등으로 인해 총세대수가 정해져있습니다

그 중 조합원분과 임대분을 제외하면 일반분양분이 나오게 되는데

일반분양이 많고 적음을 떠나 현재 재개발 지역의 일반분양분은 어느정도 정해져 있다는 것입니다

다시 말해 분양수익금은 정해져 있다는 말과 같습니다

그 정해진 일반분양의 수익을 조합원끼리 나누어 갖는데 평가액을 어떻게 하느냐에 따라

수익금이 달라집니다

 

재개발 지역에서 큰 평수를 가진 조합원이 많으면 평가액이 높아질 확률이 크고

작은 평수를 가진 조합원이 많으면 평가액이 낮아질 확률이 큽니다

또는 재개발지역에서 막강한 힘이 있는 분이 큰 평수를 소유하고 있는냐 아니면 작은 평수를 소유하고 있는냐에 따라 달라질수도 있겠네요

인근 재개발지역과 조합원수도 비슷하고 일반분양도 비슷한데 평균 감정평가금액이 상당히 차이가 나는 곳이 있습니다

또 일반분양수입을 미리 계산해 역산을 하여 조합원 평균 감정평가금액을 산출하고 그에 따른 추가부담금도 예상해보았지만 정작 관리처분내역서와의 내용과 차이가 나는 이유는

다름 아닌 수익금을 배분하는데 있어 누군가에게 많은 이득이 가게끔 평가액으로 조정이 가능하기

때문입니다.

 

2010.5.26 홍성수

초보자도 알기쉬운 부동산이야기

원문출처 부탁합니다