재개발,재건축 조합원 입주권 양도시 비과세 요건

재건축 또는 재개발에 따른 조합원입주권과 관련된 양도소득세 과세에 대하여 살펴보기로 하겠습니다.

 

1. 조합원입주권이란?

 

소득세법 제89조 제2항에 의한 조합원입주권이란 도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말하는 것입니다. 다만 이는 주택재건축사업 및 주택재개발사업에 따른

 

조합원입주권만을 규정하는 것으로서 주거환경개선사업 및 도시환경정비사업에 따른 조합원입주권은 소득세법 제89조 제2 항에 의한 조합원입주권에 해당하지 않습니다.

 

2. 조합원입주권의 취득시기

 

관리처분계획인가일(승계취득의 경우 잔금청산일)

 

3. 조합원입주권 양도의 비과세특례

 

1세대1주택자인 조합원이 재건축 또는 재개발조합을 통하여 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분계획인가일(또는 철거일 중 빠른날) 현재 비과세요건(3년이상보유, 2년이상 거주, 양도가 9억이하)을 충족하고 다음의 하나에 해당하는 경우 1세대1주택으로 간주하여 조합원입주권의 양도소득세를 비과세하고 있습니다.

 

-. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

 

-. 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 조합원입주권을

양도하는 경우

 

4. 주택과 조합원입주권을 보유하다가 주택을 양도하는 경우.

 

1주택소유자가 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가로 취득하는 조합원입주권 및 승계취득하는 조합원입주권을

 보유하다가 비과세요건을 갖춘 1주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세요건이 배제됩니다.

즉 조합원입주권을 주택으로 의제하게 됩니다.

 

다만 다음의 경우에는 비과세특례를 받을 수 있습니다.

 

① 조합원입주권 취득 후 2년 이내에 종전주택의 양도

 

-. 종전주택이 1세대1주택 비과세요건에 해당

 

-. 조합원입주권 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도

 

② 조합원입주권 취득 후 2년 이후에 종전주택의 양도

 

-. 종전주택이 1세대1주택 비과세용건에 해당

 

-. 재건축 또는 재개발주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택을 양도

 

-. 재건축 또는 재개발주택 완공 후 2년 이내에 재건축 또는 재개발주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

 

③ 재건축 또는 재개발사업시행기간 중 취득한 대체주택의 양도

 

-. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

 

-. 재건축 또는 재개발주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택을 양도

 

-. 재건축 또는 재개발주택 완공 후 2년 이내에 재건축 또는 재개발주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

 

 

④ 상속받은 조합원입주권과 일반주택을 소유한 1세대의 일반주택양도

 

국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 판정

 

5.입주권에 대한 양도소득세 산정개요

 

재개발ㆍ재건축입주권의 양도차익은 입주권프리미엄 과 기존 부동산의 양도차익으로 구성되어 있으므로,이를 부동산

을 취득할 수 있는 권리 부분과 부동산 부분으로  구분하여 각각의 양도차익을 산정합니다.

 

①     장기보유특별공제액은 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분에는 적용하지 않는 것이며, 기존 부동산 부분에는

그 보유기간에 따라 적용합니다.

       -기존 부동산의 보유기간 계산 : 기존 부동산의 취득일로부터 관리처분계획인가일까지의 기간

 

②     양도소득기본공제:부동산을 취득할 수 있는 권리 부분과 기존 부동산 부분에 대한 양도소득금액을 합산한 후 1인당 연 2,500,000원을 공제 합니다.

 

③     세율적용:기존 부동산의 취득일로부터 입주권 양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당 세율을 적용합니다.

 

    - 도움말 : 전덕수세무사 -