제4차 국토 종합계획 원문과 핵심내용 정리

제4차 국토종합계획 수정계획(2011-2020) (안)에 담긴 의미

 

  

 

 

 

   국토종합계획은 20년 단위로 수립되고, 5년 단위로 수정·보완됩니다. 제4차 국토종합계획(2000-2020)이 확정된 이후, 2005년에 1차 수정됐으며, 이번에 다시 수정됩니다. 국토해양부는 수정계획(안)을 마련하고 2010.12.10일 공청회를 거친 후 2010년 말까지 최종 확정키로 했습니다.

 

 

   이번에 수정되는 내용은 그동안에 이미 현 정부 정책에서 발표됐던 내용이라 새삼스러울 것은 없고, 다만 이것을 국토계획의 최상위 법으로 명문화시켜 놓은데 지나지 않음입니다. 그렇더라도 이는 중요한 의미를 갖는데, 왜냐하면 이 법에 명문화된 정책방향이 최우선적으로 국토계획에 적용되기 때문입니다. 도시개발 시행사업 역시 그렇습니다.

 

 

   따라서 수정계획에 담긴 내용을 살필 필요가 있습니다. 그 중 도시개발 시행사업과 관련한 정책방향의 핵심은 크게 다음 두 가지입니다.

 

 

   첫째, (5+2) 광역경제권별 거점도시권 육성을 통해 지역경쟁력을 높이는 전략의 추진입니다. 이는 지난 수정계획에 포함된 내용으로 특별할 것이 없겠지만, 다만 주목해야 할 것이 바로 KTX 정차도시를 거점도시권의 핵심으로 육성하는 내용이 추가된 점입니다.

 

 

   이것이 무얼 뜻하는가 하면, KTX역세권이 지역 중심상권 및 거점도시로 거듭난다는 뜻이고, 이 지역을 중심으로 새로운 타운이 형성된다는 뜻이기도 합니다. 그만큼 고밀복합개발이 이뤄질 수 있습니다.

 

 

   따라서 예를 들어 서울·수도권의 경우, 이를테면 지난번에 지역 주민의 반대 등으로 3차 보금자리주택 사전예약에서 제외됐던 광명·시흥 보금자리주택 건설사업은 언제든지 유효함을 뜻합니다. 서울~평택간 KTX건설계획에 따라 시발점이 되는 수서역사 역세권개발계획 역시 그만큼 유효합니다. 이것이 실현될 경우 수서지역이 인근에 개발되는 위례신도시, 보금자리주택 건설과 함께 강남의 부도심으로

자리 잡을 수가 있습니다.

 

 

   지방의 경우에도 그렇습니다. 세종신도시의 관문이 되는 오송역을 중심으로 한 역세권개발이 탄력을 받을 수가 있습니다. 이 경우 세종신도시로 내려가야 하는 공무원들의 주거지가 신도시 내內가 아닌, 이 오송역 인근으로 몰릴 가능성도 배제할 수가 없습니다(특히, 서울 집을 팔고가지 않으려는 경우에 그렇습니다). 정작에 현대제철 등이 있는 당진보다 KTX 천안·아산역 주변이 더 붐비는 것과 같은 이치입니다.

 

 

   둘째, 한국형 압축도시(Compact City) 조성을 통한 도심·역세권 고밀개발과 도심 내 주택공급의 확대 정책의 추진입니다.

이것을 설명하려면 지난 2007년 대한국토·도시계획학회지 「국토계획」에 실린 김찬호(중앙대 도시공학과 교수)·이창수(경원대 도시계획학과 교수)작성 논문의 핵심을 들여다 볼 필요가 있습니다. 아마도 이것이 정책에 반영된 것 같습니다.

 

 

   논문에 게재된 한국형 압축도시의 기본방향은 이렇습니다. 즉, 기존의 초등학교 중심이 아닌 중·고등학교 중심의 근린주구를 구성하는 것입니다. 특히 중·고등학생의 통학거리를 단축하고 거주자의 통근시간 및 비용을 감축할 필요가 있는데, 이를 위해서는 기존의 개발밀도의 2배 수준의 고밀·압축형태의 정주 공간 조성과 공원·녹지 등의 공공시설용지의 대폭 확대해야 한다고 합니다.

 

 

   이것이 의미하는 바를 어렵지 않게 짐작하실 수 있을 것입니다. 앞으로의 도심개발이 고밀도개발 전략으로 선회함을 뜻하며, 아울러 삶의 질과 환경을 충분히 고려하여 개발정책에 반영하겠다는 것입니다. 즉, 개발할 곳은 그 근거를 새로이 규정하는 등으로 하여 확실하게 개발하되, 대지의 상당부분을 기부채납 등의 방법으로 확보하여 도시공원 및 녹지를 크게 늘리겠다는 것입니다.

또 한편으로는 향후 재건축 및 재개발에 대한 규제가 보다 완화될 것이라는 기대가 높아질 수 있습니다.

 

   이쯤 되면 지금 정부와 지자체에서 추진하고 있는 역세권개발이라든가 한강 고밀도개발의 추진근거를 국토계획법 상에

명문화시키는 게 이번 제4차 국토종합계획 수정계획의 핵심 골자임을 미루어 짐작하실 수가 있을 겁니다.

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   아무튼 정부는 기존의 신도시 개발에 있어서의 저밀도 개발이 친환경적이라는 암묵적인 인식을 전환할 필요가 있다는 표면적인 이유를 들고 있지만, 그 속내를 들여다볼라치면 그만큼 도시용지확보가 어렵다는 얘기고, 또 그만한 돈도 없다는 뜻이기도 합니다.

지금의 LH공사가 처한 현실이 이를 말해줍니다.

 

 

   그렇다면 여기서 의문점이 두 가지가 남습니다. 하나는 기존에 추진되고 있는 재개발·재건축이 어떤 속도를 낼 것인가 하는 것이고, 다른 하나는 지금까지 LH공사 등에서 추진해왔던 2기신도시의 향방입니다. 이는 다음과 같이 미루어 짐작할 수 있을 것 같습니다.

 

 

   우선은, 기존의 재개발·재건축사업은 이미 추진해오던 방식에 따라 어떤 형태로든 마무리될 것 같습니다. 그동안에 흘린 피가 너무도 많기 때문에서입니다. 그렇더라도 새로이 고밀도로 추진되는 사업구역과의 형평성에 따른 문제는 쉽사리 극복하기가 어려울 것 같으며, 그 과정에서 사업추진의 지연 및 주민갈등은 일정 부분 피치 못할 것 같습니다.

 

 

   그렇다고 이제까지 정비예정구역으로조차 지정되지 않은 지역이 다 고밀복합 개발된다고 생각하면 이는 큰 오산입니다. 어디까지나 역세권 등의 특정지역에 한정될 경우라고 생각해야 할 것입니다. 서울시의 경우, 종전처럼 고층아파트를 올리는 재건축·재개발은 그만큼 제한적으로 추진되어야 한다는 방향으로 선회하였습니다. 이렇게 하여 내놓은 ‘주거지종합관리계획’이 내년 2011년부터 시행될 예정으로 있음에 비춰볼 때 그렇습니다.

 

 

   이는 이번에 수정되는 제4차 국토종합계획 수정계획에 따를 경우에 더 그렇습니다. 인구·사회구조 변화에 대응하여 고령자전용주택, 소형주택(도시형생활주택·준주택 등), 재택근무지원형 주택, 전원주택, 별장주택 등 ‘수요맞춤형 주택공급’을 강화하겠다는 내용이 그것입니다. 이것이 의미하는 바를 굳이 설명하지 않아도 미루어 짐작하실 수가 있을 겁니다.

 

 

   다음으로, 기존에 추진하던 신도시건설은 어떠할까요? 특히 양주·포천 등의 수도권 외곽 신도시 말입니다. 이는 상당 기간 표류하거나, 중단·취소될 가능성도 배제할 수가 없습니다. 이미 보상이 어느 정도 완료된 양주·옥정 등의 경우에는 우여곡절을 겪더라도 결국에는 추진될 수밖에 없겠지만, 포천신도시처럼 발표만 하고 지지부진한 경우에는 적어도 현 정부 동안에는 추진되지 못할 듯합니다. 그만큼 정부가 신도시 개발비용을 부담하기가 버겁다는 뜻이기도 합니다.

 

 

   이상과 같이 생각해 볼 때, 다음 두 가지를 염두에 두셔야 합니다.

 

첫째, 그만큼 지금의 집값·땅값이 높다는 얘기이며, 따라서 예전처럼 개발이익을 온전히 얻게 될 거라고 생각하면, 이는 절대 금물입니다. 단순히 개발호재만을 믿고 의지하여 투자하는 우愚를 범해서는 안되는 이유이기도 합니다.  

 

 

   둘째, 더군다나 앞으로는 용도지역지구제의 변경을 통해 개발밀도를 높이는 지역(즉, 용적률이 증가하는 사업구역)과 그렇지 않고 저밀도로 개발되는 지역으로 극명하게 갈릴 것이 분명합니다. 이 과정에서 자칫 잘못 투자할 경우 그야말로 낭패를 볼 수가 있음은 물론입니다. 더군다나 용적률이 높아지더라도 그 용적률의 상당 부분은 물론 대지지분의 일부까지를 개발이익으로 환수하게 되므로, 따라서 수지타산 계산이 복잡해집니다.