상가 보증금 지키려면 확정일자 꼭 받아야

 상가를 빌려 가게를 운영하는 사업자가 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록이 되어 있어야 한다. 또 사업장 확정일자를 받아두어야 만일의 경우에 보증금을 우선변제 받을 수 있다.

국세청은 “정부가 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 지난 2002년부터 ‘상가건물임대차보호법’을 제정하여 시행하고 있다”고 밝혔다.

건물임대인과 임차인 사이에 임대료 인상이나 임대기간 연장, 보증금 반환과 관련한 분쟁이 발생할 때 상대적으로 약자의 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 조치다.

‘확정일자’는 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다. 

확정일자를 받은 건물은 경매나 공매로 넘어갈 때 보증금을 우선변제 받을 수 있다.

사업자등록을 한 사업자가 건물을 임차하고 확정일자를 받으면 ‘등기’를 한 것과 같은 효력을 가지는 것이다.

국세청은 “임대차계약 체결 후에 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 확정일자를 받아두지 않으면 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 돌려받을 수 없는 경우가 생길 수 있다”며 주의를 당부했다.

우선변제를 받는 순위는 확정일자를 기준으로 결정되기 때문에 임차 후에는 신속하게 확정일자를 받는 것이 좋다.

특히 보증금이 상대적으로 적은 소액임차인은 다른 권리자보다 최우선으로 보증금 일정액을 변제 받을 수 있다.

서울의 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받으려면 환산보증금(보증금+월세X100) 4억원 이하의 상가여야 한다. 이 때 환산보증금이 6,500만원 이하이면 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인에 해당되며, 이 중 경매가액의 1/2 범위 내에서 2,200만원까지 최우선변제를 받을 수 있다.

국세청은 “따라서 건물을 임차하여 사업을 한다면 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋다”고 강조했다.

* 서울 환산보증금 6,500만원 이하 최우선변제대상,

건물 인도와 사업자등록 필수!

[창업경영신문 최윤정기자]