주택 팔기 전 체크…10가지 양도세 절세 포인트

부동산은 취득했다가 되팔 때 차익이 생기면 그에 대한 소득세를 내야 한다. 그런데 언제 어떤 주택을 어떻게 처분하느냐에 따라, 또 세법 규정을 얼마나 활용하느냐에 따라 납부하는 세액이 크게 달라질 수 있다.

세무회계전문사이트인 비즈앤택스(www.bizntax.com)는 최근, 부동산을 양도하려고 계획 중인 납세자를 위해 처분 전 반드시 체크해야 할 10가지 절세포인트를 소개했다.

◇ 양도소득세 최고 절세팁은 1가구 1주택 비과세! 양도소득세에 있어서 최고의 절세는 1가구 1주택을 이용한 비과세혜택을 받는 것이다. 만일 1주택자였으나 주택을 상속받아서 갑자기 2주택자가 되었거나, 투자 또는 귀농목적으로 신규주택을 추가로 취득했더라도 종전의 1가구 1주택이었던 주택을 먼저 양도하면 비과세 혜택을 볼 수가 있다.

◇ 보유기간을 최대한 늘려서 처분 일반적인 부동산은 취득부터 양도까지 보유기간이 2년 이상인 경우 6%~38%의 5단계 초과누진세율이 적용된다. 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율이, 1년 이상 2년 미만 보유한 경우에는 세율 40%가 적용된다. 따라서 부동산을 급하게 처분해야 할 때는 잔금청산일을 가급적 늦춰서 보유기간이 1년 미만인 경우에는 1년 이상으로, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 2년 이상으로 늘리는 것도 방법이다.

 

◇ 오래된 부동산에는 장기보유특별공제를! 부동산 보유기간이 3년 이상인 경우에는 양도차익에 일정비율을 차감시켜 주는데 이를 장기보유특별공제라고 한다. 3년 이상(10%)부터 최장 10년(30%)까지 양도차익을 줄일 수 있으며 1가구 1주택자로서 고가주택에 해당할 경우 최대 80%까지 양도차익이 차감되므로 보유기간이 길수록 유리하다.

◇ 상가 겸용이라면 주택 부분을 더 크게 상가와 주택이 한 건물에 있는 겸용주택을 양도할 때 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보며, 상가면적이 크면 주택부분만 주택으로 본다. 따라서 1가구 1주택자이면서 상가면적이 주택면적 보다 크다면 주택면적 비중이 더 크도록 수리하여 공부상 용도를 변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들어 양도하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있다.

◇ 보유한 주택이 조세감면 대상인지 확인 현재 양도하거나 취득하려는 주택이 이 세법에서 정한 혜택을 받을 수 있는지 여부를 반드시 확인하고 양도계획을 세워야 한다.

◇ 배우자에게 증여했다가 팔아라? 1억원에 취득한 부동산이 그 동안 부동산가격이 많이 올라 시가 6억원으로 올랐다고 가정할 때, 오른 부동산을 처분하면 양도차익이 상당(5억원)하기 때문에 양도소득세 부담이 크다. 그런데 부동산을 6억원에 배우자에게 증여한다면 전액 공제되어 증여세 부담 없이 증여할 수 있다. 수증받은 배우자는 부동산을 증여가액인 6억원으로 취득하게 되어 차후 부동산을 처분시 양도소득세를 현격하게 줄일 수 있는 것 다만, 이렇게 특수관계자에게 증여 후 양도하는 행위를 방지하기 위하여 5년 이내에 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하도록 규정하고 있으므로 주의해야 한다.

◇ 사고 팔 때 쓴 비용 증빙 꼭 챙겨야 양도차익을 계산할 때는 부동산의 취득 및 양도와 관련된 계약서상의 금액 외에도 취득 및 양도와 관련하여 직접적으로 발생한 비용도 포함한다. 이렇게 지출한 경비에 대한 증빙을 챙겨서 양도소득세 신고 시 제시하면 세금을 줄일 수 있다.

◇ 처분순서는 가격 많이 안 오른 주택부터 3주택 이상의 다주택자는 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분하여 주택수를 줄이는 것이 좋다.

가장 양도차익이 많은 주택을 가장 마지막에 처분해야 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용하여 양도소득세를 크게 줄일 수 있다. 단, 9억원 이상의 주택은 1가구 1주택이어도 비과세 되지 않는다.

◇ 이익과 손해가 난 주택을 함께 처분 한 해에 2주택 이상의 부동산을 양도하면 양도차익을 합산하여 양도소득세를 과세한다. 따라서 한 해에 이익이 발생한 주택과 손해가 발생한 주택을 함께 처분하면 양도차익과 양도차손이 서로 상쇄되어 양도차익이 줄어든다. 2주택 이상이 모두 양도차익이 발생한 상태라면 한 해에 1주택 이상을 처분하지 않는 것이 좋다. 양도소득세는 누진구조이기 때문에 양도차익이 누적되면 그에 상당하는 세율도 증가하여 양도소득세 부담이 커진다.

◇ 여러 채 양도했다면 확정신고 꼭 해야 양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 해야 가산세 부담을 면할 수 있다. 1년 이내에 2건 이상의 부동산을 처분할 경우에는 양도소득세 확정신고를 해야 한다. 양도소득세는 과세기간 중에 매번 양도할 때마다 양도소득세 예정신고를 하고 다음 해 5월까지 양도소득세 확정신고라고 하여 양도차익을 합산하여 소득세를 정산한다. 1년에 1건의 양도건만 있을 경우에는 확정신고가 필요 없지만 2건 이상이 될 경우에는 반드시 확정신고를 하여야 한다.

울처 국세일보